本文在簡要分析融資融券交易預警/平倉機制及其產(chǎn)生機理的基礎(chǔ)上，對預警/平倉機制在房地產(chǎn)融資中的應用以及相應的注意事項做簡要分析。下面由小編與大家分享，希望你們喜歡!歡迎閱讀!

　　一.

　　融資融券交易中的預警/平倉機制

　　按照《上海證券交易所融資融券交易實施細則》的規(guī)定，融資融券交易采取預警/平倉機制：客戶維持擔保比例低于130%的，應在兩個交易日內(nèi)追加保證金，以使得維持擔保比例不低于150%，即維持擔保比例低于130%為預警;客戶未在兩個交易日內(nèi)追加保證金以達到150%的，證券公司將采取強制平倉措施，處分客戶保證金，提前受償。

　　二.

　　融資融券交易采取預警/平倉機制的機理

　　銀行貸款等傳統(tǒng)的融資方式，債務人的第一還款來源主要是其生產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金流;擔保物一是作為防止債務人進一步融資以增大其財務風險的控制手段(設定擔保后，其就難以以該擔保物進一步融資)，二是作為第二還款來源，并且是增大債務人違約成本的一種手段，而不是第一還款來源，債權(quán)人也沒有必要過于關(guān)注其價值的變化。當然，由于抵押物大多為房屋、土地等實物，其價值在一定期限內(nèi)不會有太大變化，且其公允價值的取得不如上市交易的證券那樣便利，也難以實時監(jiān)控抵押物的價值變化，并設定相應的預警/平倉指標。另外，現(xiàn)行法律也不允許債權(quán)人自主處置尚處于擔保人名下的擔保物。

　　與此相反，融資融券交易，其第一還款來源就是作為保證金的貨幣資金及證券進行證券交易所產(chǎn)生的，其價值是否充足對于確保債權(quán)至為關(guān)鍵。其次，受證券價值波動的影響，因融券所產(chǎn)生的債權(quán)額及作為擔保品的證券價值變動都比較大，需要隨時掌握擔保品對主債權(quán)的覆蓋程度，同時，也能夠計算出擔保品對主債權(quán)的覆蓋程度。另外，保證金證券存放于以證券公司名義開立的信用證券賬戶中，也為證券公司處分保證金證券提供了可能。

　　三.

　　房地產(chǎn)融資引入預警/平倉機制的必要性

　　一是與融資融券交易一樣，債務人的還款來源主要是作為抵押物的房地產(chǎn)項目的銷售收入本身，除此之外，一般沒有其他還款來源。如果不密切跟蹤抵押物價值變化情況，并在不足時及時采取措施，債權(quán)人的債權(quán)可能就得不到保障。

　　二是以信托計劃、資產(chǎn)管理計劃為房地產(chǎn)項目提供融資的，一旦信托計劃、資產(chǎn)管理計劃到期，融資方未能按期還款的，在目前的形勢下，作為管理機構(gòu)的信托公司、證券公司等機構(gòu)可能會需要以自有資金剛性兌付。如果根據(jù)房地產(chǎn)項目銷售的回款情況，設計相應的預警/平倉機制，就可能會避免剛性兌付的發(fā)生。

　　四.

　　房地產(chǎn)融資預警/平倉機制具體設計及控制要點

　　(一)具體設計

　　根據(jù)融資資金的回收要求以及房地產(chǎn)項目的銷售進度，確定項目銷售回款的進度，并進一步確定相應的預警線及平倉線。與融資融券的預警/平倉線以維持擔保比例來設定不同，房地產(chǎn)項目的預警/平倉線是項目銷售回款的進度，按照不同的時間進度，設置多個預警/平倉線。比如說，3個月回款30%、6個月回款60%、9個月回款90%、10個月回款100%。在相應的時點銷售進度未達到前述預警線的，給予融資方一個月寬限期，由其采取降價等措施以達到。寬限期滿仍不能達到的(平倉線)，債權(quán)人掌控項目銷售，采取進一步降價等方式對項目進行處置，以達到相應的銷售進度。

　　(二)控制要點

　　一是確保項目未來銷售回款對融資有足夠的覆蓋，為預警/平倉留足空間。要確保在抵押物的價值觸及預警/平倉線后仍有較大的空間能夠覆蓋融資款項。目前，信托等產(chǎn)品對房地產(chǎn)融資的抵押率可能低至4折，就非?？尚小?/p>

　　二是從機制上保證能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目進行控制。比如融資款項以股權(quán)投資的形式進入項目公司，并通過更換法定代表人、修改公司章程等方式，確保出資方能夠掌控項目公司的公章、法定代表人印鑒等。這樣，一旦觸及平倉線，出資方就可以利用所掌控的項目公司公章、法定代表人印鑒，進一步掌控項目的銷售、處置。

　　三是控制項目的銷售回款。融資的還款來源為銷售回款，控制銷售回款自然是無比重要。具體的方式可以是與預售資金監(jiān)管、掌控項目公司財務印鑒等多種方式。