商業(yè)地產(chǎn)的競爭 運營將會是未來重點
商業(yè)地產(chǎn)的競爭，運營將會是未來重點，為什么這么說呢?下面由小編與大家分享，希望你們喜歡!歡迎閱讀!
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競爭將更加激烈
以購物中心為例，本來2018年預(yù)備新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量超過850個，但由于各種原因而導(dǎo)致實際開出的數(shù)量是533個，整體開業(yè)率僅達(dá)60%左右。至2019年3月，全國開業(yè)購物中心項目約72個，商業(yè)總體量約532萬平方米(不含專業(yè)市場、文旅項目)。而2019年全國擬開業(yè)購物中心項目約982個，商業(yè)總體量約8622萬平方米!
看前面一片繁榮，卻又有誰知道未來會廝殺至血流成河?
商業(yè)地產(chǎn)的未來沒有想象中那么美。
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你只是太快了
而這就是現(xiàn)狀。
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你的創(chuàng)新并不足以構(gòu)成壁壘
同時這些拔地而起的購物中心有著明顯的趨同性，外觀漂亮，硬件設(shè)施很好，卻是千篇一律的模樣：
超市+百貨、超市+影院、影院+餐飲
即使換一座商場后只是把家樂福換成了大潤發(fā)，百老匯換成了CGV，星巴克換成了Costa。無非是你多了一座摩天輪，他多了一條地下河，開發(fā)商費盡九牛二虎之力抄襲了自己都感動哭的奇思妙想，但卻沒想到消費者并不很買賬。
玩膩了，還不如去淘寶。
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讓價值回歸
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那么如何去做商業(yè)運營?
其實很多老牌的商業(yè)地產(chǎn)商都已給出了答案，比如凱德、比如華潤、比如砂之船，他們都是靠運營來實現(xiàn)項目的長久發(fā)展和項目增值，多數(shù)人只看到他們長袖善舞的金融手段，但忽視了人家項目真做到了讓多數(shù)商戶掙到錢這個事實基礎(chǔ)。當(dāng)然雖然運營工作的方式各有差異，但路徑都比較相似，在此筆者只說一些比較小的瑣碎點。
一、前期對于項目有著合理的認(rèn)知和規(guī)劃。
1優(yōu)質(zhì)的地段與科學(xué)的商業(yè)設(shè)計。
城市研究
對目標(biāo)城市研究分為好幾個方面，如南北地域、氣候分析、城市政策、城市規(guī)劃等方面。比如北方城市四季分明，會導(dǎo)致在項目自身設(shè)計時有著供暖系統(tǒng)的設(shè)計，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)的建筑成本增加。而南方城市雨季較長雨水較多，則項目的排水體系如何設(shè)計又與北方不同，是否需要在項目外部設(shè)置遮雨欄等，以便于引導(dǎo)顧客入場消費。政策分析又可以有效判斷出當(dāng)?shù)卣畬τ谏虡I(yè)地產(chǎn)的看法，譬如城市是以工業(yè)或是農(nóng)業(yè)為主，城市未來擴展主導(dǎo)方向或城市對于居民消費的引導(dǎo)，城市規(guī)劃方案等。
人口研究
產(chǎn)業(yè)研究屬于很多開發(fā)商并不重視的一個環(huán)節(jié)
譬如華南某工業(yè)強市引入了大量的工業(yè)企業(yè)。這些企業(yè)往往占地面積巨大，有著眾多的廠房和宿舍且交通便利，開車半小時內(nèi)就可到達(dá)市中心區(qū)域。很多開發(fā)商進(jìn)入該城市后并沒有去研究城市產(chǎn)業(yè)，只是為消化面積而強行建設(shè)5A級寫字樓，而客戶本身就有巨大的辦公場所，小型辦公經(jīng)濟的環(huán)境并不存在，你的寫字樓租給誰?又賣向誰?
商圈
租金的審定與收繳也是運營工作中重要的一部分
只有在一開始就對于租金回報測算時的市場未來狀況有著合理認(rèn)知，才能夠清晰測算出未來的租金增長幅度以及發(fā)展趨勢。
2建立認(rèn)真的策略來對待商戶。
比如制訂租戶行為管理規(guī)范，加強租戶的統(tǒng)一管理。設(shè)計、裝修、設(shè)施、產(chǎn)品、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、停車場的使用等等的一切，自身先應(yīng)有一套科學(xué)的體系邏輯并嚴(yán)格遵守。
管理別人前先管好自己。
3善待你的法務(wù)。
一座購物中心之中，最能夠看到全部秘密的只有三個職位。
操盤手、會計還有法務(wù)。尤其是法務(wù)崗，他的筆下一個字也許就能扭轉(zhuǎn)乾坤，畢竟即使過OA流程時，會簽欄中的幾十位領(lǐng)導(dǎo)中只有他才會真正的看一遍合同。
而采取寬緊結(jié)合的租金收取策略、運營中的真意表達(dá)，文本中的邏輯順序和因果關(guān)系，多數(shù)是要靠他來撰寫。
開拓一個新商戶的成本，是維護一個老商戶成本的六倍。
二、靠前期標(biāo)桿項目展示強大的運營能力，讓商戶實實在在看到能盈利，在開業(yè)前制訂相應(yīng)的計劃。
1選定合適的商戶進(jìn)行落位。
讓具有受到市場認(rèn)可且與自身定位相契合的商戶進(jìn)場。招商不是什么商戶都能招進(jìn)來，只有先對自身項目有著清晰的認(rèn)知后才去招徠，并達(dá)成合作共識。
2制訂認(rèn)識系統(tǒng)及推廣計劃。
在開業(yè)前制訂購物中心業(yè)態(tài)認(rèn)識系統(tǒng)，使消費者能深刻認(rèn)識購物中心的業(yè)態(tài)功能、分布、定位和組合方式，消費者在認(rèn)識到購物中心的業(yè)態(tài)后，再進(jìn)一步地深入認(rèn)識和了解購物中心內(nèi)所引進(jìn)的國內(nèi)、國外等知名零售品牌以及這些品牌在國際上的相關(guān)地位。另外制訂向消費者進(jìn)行促銷推廣的計劃，并鎖定開業(yè)時的促銷對象進(jìn)行宣傳，以求一炮而響。這個促銷對象有兩個方面，一是消費對象，即什么樣的顧客會來，會消費。二是自身的商戶對象，即促銷活動的參與對象，是聯(lián)合主力店進(jìn)行、或聯(lián)合次主力店進(jìn)行、或個體零售進(jìn)行、或聯(lián)合三方一起進(jìn)行，均要有明確的規(guī)劃。
3制訂有轟動性的市場推廣計劃。
制訂開業(yè)時對消費市場有轟動性的市場推廣計劃，使購物中心在開業(yè)時對所在城市的消費市場制造出轟動性的效應(yīng)，從而使消費者清楚其所在城市有一個主題鮮明、業(yè)態(tài)合理、品牌林立的購物中心已正式開業(yè)。
三、開業(yè)后盡可能的達(dá)成前期的各項經(jīng)營方案和規(guī)劃，以系統(tǒng)的管理運營能力幫助中小商戶。
1幫助商戶經(jīng)營。
商戶的發(fā)展并不是與你無關(guān)。
一個好的店長能夠讓一家門店走上正軌，也能讓一家店陷入絕境。但實際上由于管理半徑和個人能力的問題，很多店鋪初期的店長并不一定有著充分的能力和經(jīng)驗來掌控店面，進(jìn)而導(dǎo)致店面虧損的情況比比皆是。所以購物中心的運營者一定要想盡辦法來幫助這家店面成長，比如通過購物中心中同類型產(chǎn)品銷售數(shù)據(jù)比較之后，提供受歡迎產(chǎn)品與不受歡迎產(chǎn)品的對比模型以發(fā)現(xiàn)暢銷品和滯銷品、對商戶的營運管理過程的采購產(chǎn)品、采購條件、店鋪形象、促銷方式、人員管理方式等各環(huán)節(jié)提供專業(yè)的有針對性的零售營運整改意見。
盡可能的讓他們度過第一年的經(jīng)營期。
2建立業(yè)績欠佳商戶的長期聯(lián)系機制。
比如與品牌方總部或高層人員定期會面并對存在的問題分析后提出解決方案。誠懇的傾聽商戶需求是商業(yè)運營中的基本要求之一，商戶才是購物中心的衣食父母。很多項目的項目總對商戶吃拿卡要，百般欺壓，完全是沒有搞清自己的位置，就是利用手中一點點的小權(quán)力來撈取自己的好處。購物中心最主要的業(yè)務(wù)是為商戶服務(wù)，商戶經(jīng)營業(yè)績的好壞直接影響著業(yè)主的利益。
可多數(shù)購物中心的操盤手對商戶的經(jīng)營需求理解得并不充分，商戶不是待宰的羊。
3制訂獎懲措施。
比如購物中心對一定時限內(nèi)商戶達(dá)成全場前三時，對該門店、店長的獎勵措施，再比如對整改后依然無法提升的業(yè)績欠佳商戶進(jìn)行合同約定責(zé)任，切切實實做到賞罰分明。
4分享消費情報。
對于購物中心消費者在不同位置、不同年齡、不同性別的消費者數(shù)據(jù)收集，并分享給商戶，并對未來的三年內(nèi)的消費趨勢進(jìn)行論證后相互進(jìn)行策略調(diào)整。
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商業(yè)地產(chǎn)的下半場，運營為王
不管你承認(rèn)與否，傳統(tǒng)的商業(yè)模式已經(jīng)在發(fā)生變化。真的就是真的，假的就是假的。共享經(jīng)濟本就是個偽命題，地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)也是舊有模式已無法支撐繼續(xù)高速發(fā)展，行業(yè)的玩法已在開始轉(zhuǎn)變，誰先轉(zhuǎn)的快誰就能活下去。但不管如何去轉(zhuǎn)變，只有從真實邏輯去推導(dǎo)，才能在下半場存活下去。不是靠營銷、不是靠金融，而是靠顧客的認(rèn)可才是最終的壁壘。
商業(yè)地產(chǎn)如果沿襲傳統(tǒng)粗放經(jīng)營的模式，路只會越走越窄。
唯一出路，只有是以運營為主。
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