二手房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該要如何防騙
在生活中，購(gòu)買(mǎi)二手房被騙的案例越來(lái)越多，那么，到底在購(gòu)進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，要如何防騙呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房買(mǎi)賣(mài)的防騙方法，希望能幫到你們。
二手房買(mǎi)賣(mài)的防騙方法
1、核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證;如果是單位，到工商局看它的檔案資料;如果賣(mài)方有代理人，看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。
2、到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意;如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn);如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。
3、如通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。
4、仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。
5、如購(gòu)買(mǎi)公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
6、如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。
二手房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)的騙局
1、“晚10點(diǎn)”弱點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)
我猜你很可能被無(wú)良中介忽悠過(guò)，但一定不知道中介行業(yè)有句行話，叫“今天你逼單了嗎?”中介每天都有簽單壓力，為了保證快速成單，經(jīng)常會(huì)使用逼單方式給買(mǎi)賣(mài)雙方施加壓力。其慣用策略就是只要能帶買(mǎi)方看房，不管看完房子后時(shí)間有多晚，都會(huì)第一時(shí)間將雙方分開(kāi)，以能夠快速達(dá)成交易防止對(duì)方被別人撬走為理由，讓雙方完成支付定金的交易行為。一旦完成了這一行為，買(mǎi)賣(mài)雙方即可被利益捆綁，誰(shuí)也不敢私自違約。
為什么是晚上10點(diǎn)之后?因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)間段之后大多數(shù)人體能都會(huì)下降，思考能力、判斷能力、應(yīng)變能力相較白天都“弱爆了”。
2、公房、經(jīng)適房交易有隱患
在新浪樂(lè)居采訪、調(diào)查的日常房屋交易糾紛中，很大一部分跟已購(gòu)公房及經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)。在公房案件中，很多因?yàn)榉课葑陨聿荒芙灰椎p方誤以為可以交易從而簽訂合同。買(mǎi)賣(mài)雙方或許對(duì)此無(wú)知，但中介一清二楚，只是為了促成交易賺取中介費(fèi)，他不會(huì)事先將隱患講明罷了。
鑒于公有房屋的情況比較復(fù)雜，在簽訂合同前，買(mǎi)賣(mài)雙方一定要到原主管單位去核實(shí)清楚，再簽訂合同，千萬(wàn)不要完全相信中介的調(diào)查，當(dāng)你遇到不一定盡心竭力核實(shí)房屋情況的中介時(shí)，很有可能最終掉入陷阱。尤其是央產(chǎn)公房，一定要在取得登記表或其他審批文件后再簽訂協(xié)議，絕對(duì)不能一邊申請(qǐng)批準(zhǔn)一邊簽訂合同，更不能先簽再申請(qǐng)。另外，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的交易，買(mǎi)方一定要嚴(yán)格核實(shí)合同條款中約定的內(nèi)容，這些內(nèi)容涉及到了合同是否有效以及過(guò)戶的方式。
3、抵押“套”你沒(méi)商量
民事法律范疇內(nèi)抵押權(quán)屬于物權(quán)，合同屬于債權(quán)。在法律效力上，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，所以在具體司法實(shí)踐中如果房屋被設(shè)定了抵押權(quán)，該權(quán)利要優(yōu)先于合同相對(duì)人要求過(guò)戶的權(quán)利。
當(dāng)賣(mài)方聯(lián)合中介惡意違約拒絕過(guò)戶時(shí)，經(jīng)常會(huì)用惡意抵押的方式阻止買(mǎi)受人要求過(guò)戶的訴求。在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證上是否有房管局的抵押登記專(zhuān)用章，并盡量去房管局核實(shí)房屋抵押登記情況，在及時(shí)了解相關(guān)信息后再?zèng)Q定是否簽訂合同。
4、權(quán)屬關(guān)系須分清
買(mǎi)賣(mài)之前，一定要查清該房屋是否存在共有權(quán)人。如存在共有權(quán)人，共有權(quán)人的同意出售證明為本合同的附件，具備同等法律效力。出賣(mài)人最好保證房屋不存在繼承、離婚、合伙等與共有權(quán)有關(guān)的任何糾紛，如因共有權(quán)糾紛使房屋被異議登記、凍結(jié)過(guò)戶、查封等導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)由此造成的違約責(zé)任。
在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，出賣(mài)人經(jīng)常惡意使用“共有權(quán)糾紛策略”，將房屋拖入訴訟中導(dǎo)致房屋不能及時(shí)過(guò)戶，從而達(dá)到逼迫買(mǎi)受人同意漲價(jià)的目的。這是一種以合法民事行為掩蓋違法民事目的的手段，所以必須在合同中明確約定，一旦出現(xiàn)共有權(quán)糾紛，出賣(mài)人必須對(duì)此承擔(dān)全部違約責(zé)任。
5、首付款“分水嶺”
在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，首付款的支付是交易博弈過(guò)程中的一道分水嶺，因?yàn)閺倪@一天起買(mǎi)方將一筆巨款交給了對(duì)方，從此就喪失了主動(dòng)權(quán)。
說(shuō)的再明白一點(diǎn)就是，因?yàn)橹Ц读艘淮蠊P錢(qián)，買(mǎi)方隨著時(shí)間的推移，心態(tài)會(huì)變得越來(lái)越急躁，這時(shí)大多數(shù)的賣(mài)方因?yàn)榈玫搅诉@筆錢(qián)，心態(tài)反而會(huì)變得很踏實(shí)，不急不慢的推進(jìn)合同履行。當(dāng)博弈心態(tài)發(fā)生變化，大多數(shù)買(mǎi)方在實(shí)際履行中會(huì)逐漸變成求著賣(mài)方協(xié)助履行，有句俗話叫“上趕著不是買(mǎi)賣(mài)”。如果這時(shí)出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲，無(wú)疑，賣(mài)方違約的概率就會(huì)變大。
6、貸款辦理最易“撕破臉”
二手房買(mǎi)賣(mài)貸款過(guò)程是一個(gè)極易發(fā)生糾紛的環(huán)節(jié)。首先，貸款程序本身比較繁瑣;其次，中介機(jī)構(gòu)不能盡職盡責(zé)的履行居間服務(wù)義務(wù)，可能會(huì)出現(xiàn)拖延辦理情況;最后，買(mǎi)賣(mài)雙方在貸款流程的配合中不夠默契，溝通不夠及時(shí)，導(dǎo)致時(shí)間延長(zhǎng)。
貸款辦理環(huán)節(jié)也是任何一方采取實(shí)際違約行為時(shí)，經(jīng)常使用的節(jié)點(diǎn)。說(shuō)通俗點(diǎn)就是，在這個(gè)時(shí)候是雙方最容易撕破臉的階段，所以，在貸款辦理業(yè)務(wù)上，你必須萬(wàn)分小心。
選二手房要考慮的因素
1、交通便利是首選
買(mǎi)房選房，交通是我們考慮的一個(gè)重要因素。上下班、出行等都離不開(kāi)交通，不論是考慮自己開(kāi)車(chē)還是搭乘公共交通，交通的便利性是一定要考慮的。
2、成熟的周邊配套也很重要
周邊吃飯、購(gòu)物、醫(yī)療、教育等滿足日?；拘枨蟮呐涮资欠颀R全，配套的齊全與否關(guān)系到生活的便利程度。
3、升值潛力也必須要考慮
買(mǎi)房也要注意房子未來(lái)的升值潛力，一些人喜歡購(gòu)買(mǎi)市中心的老房子，一是這類(lèi)房子相比周邊新小區(qū)的房子價(jià)格便宜，二是這類(lèi)老房子由于年久失修，往往也面臨著拆遷和整改。一旦房屋拆遷，政府也會(huì)給予大量的補(bǔ)助。
4、選擇靠譜的中介
二手房交易是件很繁瑣的事情，所以很多的人買(mǎi)房，都是通過(guò)中介來(lái)進(jìn)行成交。買(mǎi)房要選擇正規(guī)的中介，看上一個(gè)區(qū)域后，先了解下該區(qū)域的基本房?jī)r(jià)，評(píng)估房?jī)r(jià)是否合理。為了避免一小部分中介報(bào)低價(jià)“吸戶”，看到中意的房子后，要多咨詢幾個(gè)中介，貨比多加不吃虧。
5、產(chǎn)權(quán)關(guān)系弄明白
注意產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣(mài)房人是否同一人，否則過(guò)戶時(shí)會(huì)發(fā)生困難，注意產(chǎn)權(quán)證的各項(xiàng)明細(xì)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，最好到房管局查詢一下，看看該房屋是否已經(jīng)被抵押、被查封，或者存在糾紛。如果產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣(mài)房人不是同一人，就需要對(duì)方出示具有法律效力的委托書(shū)(委托公證書(shū)或由律師簽字鑒證的委托書(shū))。
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