北京二手房購(gòu)房時(shí)有哪些須知
在北京，很多購(gòu)房者房?jī)r(jià)的問(wèn)題，都會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)二手房，那么，在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，需要知道哪些事情呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的北京二手房購(gòu)房的須知，希望能幫到你們。
北京二手房購(gòu)房的須知
一：要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本
要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本，讓業(yè)主給你看身份證原件、房產(chǎn)證原件，你留復(fù)印件。注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名，如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字。
其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
二：到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性
讓中介帶你到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，包括查房產(chǎn)的基本情況，抵押情況及查封情況，是否與人共享等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個(gè)人。
三：要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋
一般來(lái)說(shuō)，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
項(xiàng)四：現(xiàn)場(chǎng)了解房產(chǎn)現(xiàn)狀
看有沒(méi)漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同，二手房買(mǎi)賣一般都是“個(gè)案”。所以有關(guān)價(jià)格、房況等，都需要消費(fèi)者自己或自己委托機(jī)構(gòu)來(lái)詳細(xì)了解。在決定購(gòu)買(mǎi)前，消費(fèi)者應(yīng)該仔細(xì)觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電，查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問(wèn)題。有的還應(yīng)詢問(wèn)小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何。
五：注意所購(gòu)房屋歷史遺留問(wèn)題
購(gòu)買(mǎi)者千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買(mǎi)的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng);有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。
六：對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估
在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者應(yīng)從多個(gè)方面對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。也可以委托信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看出房屋的較低保值價(jià)。
七：注意協(xié)議簽訂內(nèi)容
簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí)，最主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確二手房交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過(guò)戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。
八：合法徹底辦理過(guò)戶 注意交費(fèi)時(shí)間
要求業(yè)主過(guò)戶遞資料完成才給50%房款，拿到受理回執(zhí)，確定能拿到房產(chǎn)證才給全款;要求中介過(guò)戶遞資料完成才給50%中介費(fèi)，到交完樓才給齊，或者與第三方簽訂協(xié)議
簽訂二手房購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)
一、相關(guān)證件要帶全
不管是賣方還是買(mǎi)房，簽訂合同時(shí)都要帶齊相關(guān)證件，具體如下：
1、 賣方需要攜帶的證件：
房本原件、本人身份證原件、戶口本原件(已婚的還需帶上結(jié)婚證原件、配偶身份證原件)、購(gòu)房合同原件、契稅票原件及配偶同意出售證明原件;
2、 買(mǎi)方需要攜帶的證件：
購(gòu)買(mǎi)方需帶上本人身份證原件、戶口本原件及所需款項(xiàng)。
二、戶口問(wèn)題要在合同中標(biāo)注
戶口問(wèn)題是二手房交易過(guò)程中尤為重要的，也是很容易出現(xiàn)各種糾紛的問(wèn)題。為了避免交易糾紛的出現(xiàn)，一定要在合同注明賣方遷出戶口的日期。除此之外，還要在合同中標(biāo)注違約責(zé)任，如果房主戶口遷出晚于這個(gè)日期，則需要支付一定數(shù)額的違約金。
三、不宜現(xiàn)金交易
很多初次置業(yè)的購(gòu)房者可能有所不知，相比當(dāng)場(chǎng)交付現(xiàn)金，現(xiàn)金交易并不安全。按照合同約定的付款方式將預(yù)購(gòu)款匯入代收銀行更為安全，且監(jiān)管方便。
四、“陰陽(yáng)合同”要謹(jǐn)慎
在二手房交易過(guò)程中，為了節(jié)省一部分的交易稅費(fèi)，很多購(gòu)房者選擇了簽訂“陰陽(yáng)合同”?？瓷先?ldquo;陰陽(yáng)合同”為買(mǎi)賣雙方節(jié)省了一筆交易稅費(fèi)，實(shí)際上，這里面的巨大風(fēng)險(xiǎn)才是最不能忽視的。
為什么說(shuō)“陰陽(yáng)合同”的簽訂存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)呢?私下簽訂的合同是沒(méi)有法律效力的，當(dāng)買(mǎi)賣雙方產(chǎn)生糾紛時(shí)，真正產(chǎn)生法律效力的只能是那份正式提交給房產(chǎn)交易核心的合同。
五、妥善保管收據(jù)
簽訂了買(mǎi)房合同并不代表交易就結(jié)束了，之后還是有可能發(fā)生交易糾紛，妥善保管好收據(jù)可以在交易糾紛出現(xiàn)時(shí)及時(shí)做出回應(yīng)。另外，需要注意的是，為了能同時(shí)保證交易雙方的利益，促進(jìn)交易公平，相關(guān)收據(jù)、合同一定要一式兩份，雙方共同簽字，各自保留。如果簽訂的是收據(jù)，一定要確保收據(jù)信息詳實(shí)、準(zhǔn)確。
二手房購(gòu)房的流程
一、 找中介選房源
二手房買(mǎi)賣很多都是通過(guò)中介進(jìn)行交易的，中介的房源多，且可以根據(jù)購(gòu)房者的需求推薦合適的房子。此外，買(mǎi)二手房的流程復(fù)雜，很多買(mǎi)房人并不清楚哪一步該做什么，通過(guò)中介進(jìn)行交易的好處就是中介公司可以全程為購(gòu)房者提供買(mǎi)房服務(wù)。當(dāng)然了，被中介坑的情況也時(shí)有發(fā)生，所以，在看房源時(shí)可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選擇價(jià)格和品質(zhì)都合適的。有的中介公司有獨(dú)家房源，這類房源價(jià)格可能相對(duì)較高，購(gòu)房者要慎重對(duì)比，選擇適合自己的。
二、 核實(shí)賣方身份
這一點(diǎn)很重要，確定要買(mǎi)房了，就一定要看賣方和房產(chǎn)證上的是不是同一個(gè)人，要核實(shí)賣方的身份，看他的身份證。此外，值得注意的是：與無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同是無(wú)效的。這就要求在買(mǎi)房時(shí)，還要審核下賣方是否為完全行為能力人。
三、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)
到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證，查看以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
1、產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人，核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋人是否一致。
2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。
3、看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供共有人的身份證件及同意出賣房屋的書(shū)面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣方配偶的書(shū)面同意;如房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)，千萬(wàn)別忽視這些注意事項(xiàng)。
4、購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：房屋是否存在債務(wù)負(fù)擔(dān)、所購(gòu)房有無(wú)抵押、房屋是否被法院查封等。
四、核實(shí)房屋是否允許買(mǎi)賣
以下情況的房屋千萬(wàn)不要買(mǎi)：
1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋。
2、被人民法院或機(jī)關(guān)依法查封的房屋。
3、屬違法或違章建筑的房屋。
五、對(duì)房屋質(zhì)量、歷史及其他配套主設(shè)施的審查
買(mǎi)二手房怕的是買(mǎi)到一個(gè)兇宅，這樣的買(mǎi)房糾紛也不少見(jiàn)，所以在買(mǎi)房時(shí)，注意向物業(yè)、左鄰右舍打聽(tīng)下房屋的歷史，有無(wú)發(fā)生兇案、有無(wú)因出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題而大批量維修的。注意房屋的戶型結(jié)構(gòu)，是否進(jìn)行過(guò)大的改造，好是看看原來(lái)的戶型圖;看墻體有無(wú)裂縫、滲水等。另外，還須進(jìn)一步了解供電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)。后，還要了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
六、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中
對(duì)于購(gòu)房者的一些擔(dān)憂，中介公司為了促成交易，往往采取一些口頭的承諾。要知道，一旦發(fā)生糾紛，口頭約定是很難進(jìn)行舉證的，必須將相關(guān)的約定寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，出現(xiàn)違約情況的處理方式、雙方的責(zé)任和義務(wù)等，合同中不可少。比如，購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)，要注意寫(xiě)明“房屋交付期限”，否則容易出現(xiàn)到了約定時(shí)間，賣方因?yàn)樽赓U或其他原因而無(wú)法將房屋交付給買(mǎi)方的情況發(fā)生，而買(mǎi)方又因沒(méi)有在合同中做相關(guān)的說(shuō)明，買(mǎi)方只能吃“啞巴虧”。
七、留心付款方式和時(shí)間
一套房子，價(jià)值不菲，買(mǎi)房一手交錢(qián)一手交貨的傳統(tǒng)方式是很多人覺(jué)得比較靠譜的方式。買(mǎi)方擔(dān)心的是錢(qián)花了，后卻遲遲不能過(guò)戶。這個(gè)時(shí)候，資金就顯得重要了。
資金是二手房交易中的一中安全機(jī)制，也稱為第三方。購(gòu)房者和賣房者的資金交易不通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司，而是在房管部門(mén)和銀行等機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)的資金賬戶中完成資金交接，該賬戶權(quán)屬于銀行。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)買(mǎi)賣雙方在約定期限內(nèi)完成房產(chǎn)過(guò)戶后，資金將按計(jì)劃轉(zhuǎn)至原業(yè)主賬戶中，否則則返回至購(gòu)房者賬戶中。這有點(diǎn)類似支付寶、財(cái)付通等第三支付平臺(tái)。
八、過(guò)戶和戶口的遷出
保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶，必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等都不算是完成交易過(guò)程;從買(mǎi)方的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。此外，還要注意賣方戶口的遷出，很多人買(mǎi)房是為了或者孩子的，這個(gè)時(shí)候要注意將原房主的戶口遷出并及時(shí)潛入自己的戶口。
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