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二手房購(gòu)房定金糾紛的類型

時(shí)間: 李婉24 分享

  在購(gòu)買二手房的時(shí)候,最常見的糾紛就是定金糾紛。那么,定金糾紛通常都有哪些類型呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房定金糾紛的類型,希望能幫到你們。

  二手房定金糾紛的類型

  1、 買賣雙方中的一方違約引起糾紛

  買方支付了定金之后,有可能會(huì)由于一些原因而無(wú)法履行定金合同,因而產(chǎn)生違約行為,而賣方也有可能在接受定金之后,發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格上漲而不愿意再出售房屋而產(chǎn)生違約行為。這時(shí),如果是給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,那就無(wú)權(quán)要求返還定金;如果是收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,那就應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

  2、沒有按照合同交付定金引起糾紛

  雙方當(dāng)事人確定了定金條款和數(shù)額后,定金合同并不是立即就能生效的,因?yàn)楹贤r(shí)間是以當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)間為準(zhǔn)的,而在這期間就很容易出現(xiàn)糾紛。這種情況一旦發(fā)生,就算買方不支付定金,定金合同也不能夠強(qiáng)制執(zhí)行,并且買方可以不因定金合同的不生效而產(chǎn)生締約過失責(zé)任。

  3、只履行了部分合同引起糾紛

  有的時(shí)候,買賣雙方會(huì)出現(xiàn)部分不履行合同的情況,這時(shí),其不履行的部分仍然在擔(dān)保范圍內(nèi),而定金的效力也依舊對(duì)其有約束力,所以同樣適用于定金罰則。也就是說(shuō),當(dāng)買賣雙方中的一方不完全履行合同債務(wù),應(yīng)當(dāng)按照未履行部分與占整個(gè)合同的比例執(zhí)行定金罰則。

  4、遲延履行合同或者其他違約行為引起糾紛

  在實(shí)際生活中了,買方或者賣方可能會(huì)出現(xiàn)延遲履行合同的情況,通常這樣的延遲行為會(huì)對(duì)另一方帶來(lái)影響,因而產(chǎn)生糾紛,所以如果當(dāng)事人一方延遲履行合同的,應(yīng)當(dāng)按照延遲履行部分所占合同約定的比例,適用定金罰則。

  5、實(shí)際交付定金數(shù)額不符合約定數(shù)額引起糾紛

  定金合同簽訂后,買方支付的定金數(shù)額可能少于或者多于實(shí)際應(yīng)支付的數(shù)額,這時(shí)可以視為變更定金合同。如果賣方有異議,并且拒絕接受定金的,那么定金合同就會(huì)被視為無(wú)效,交易雙方可以再進(jìn)行協(xié)商溝通。

  6、合同內(nèi)容不能達(dá)成一致引起糾紛

  付了定金以后,雙方對(duì)定金合同以外的其他內(nèi)容不能達(dá)成一致,而這些內(nèi)容與履行合同有密切的關(guān)系,這時(shí)買方就可以要求解除定金合同,而賣方就應(yīng)該返還定金,但并不是雙倍賠償。

  7、定金未交給賣家引起糾紛

  買方付了定金以后,定金并沒有交到賣方手上,而是根據(jù)定金合同或居間協(xié)議交給中介保管,但可能部分不法中介會(huì)自己吞下定金,這時(shí)買賣雙方就可能引起糾紛。其實(shí),只要定金合同中約定了定金是由中介保管的,那么當(dāng)中介收受定金后,定金合同就生效了,賣方不能以自己沒收到定金為理由,拒絕履行合同。

  規(guī)避二手房定金糾紛的方法

  一、定金并非越多越好

  有的賣家認(rèn)為,定金越多越好,尤其是還有尚未還清房貸的賣家可以用此來(lái)解抵押。但對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)也并非定金越多越好,定金收多少一般是基于二手房買賣雙方的協(xié)商結(jié)果,但還需要考慮其他因素。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定,定金的數(shù)額不能超過主合同標(biāo)額的20%,超過的部分不受法律保護(hù)。舉例說(shuō)明,如果業(yè)主出售一套合同價(jià)為100萬(wàn)的房子,定金多收取20萬(wàn)元。

  二、注意定金vs意向金vs訂金的不同

  意向金:在意向金轉(zhuǎn)為定金之前,不會(huì)對(duì)賣方構(gòu)成約束。支付定金一定要簽署定金合同,買賣雙方需按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

  訂金:訂金的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定,雙方當(dāng)事人如果沒有約定,“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款,如果購(gòu)房者不想購(gòu)買,作為預(yù)付款的“訂金”應(yīng)可退還。

  定金:是一種擔(dān)保形式,是作為履行合同的擔(dān)保。給付定金的一方如果不履行合同義務(wù),無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還,而接受定金的一方不履行合同義務(wù),則要雙倍返還定金。

  三、了解定金罰則

  很多二手房交易雙方都聽說(shuō)過雙倍返還定金的罰則規(guī)定,那么具體的實(shí)施條件是什么呢?首先如果想要定金罰則得以實(shí)現(xiàn),那么定金合同就必須合法且成立。(定金合同必須以書面的形式呈現(xiàn),口頭上的約定是無(wú)效的。)其次,如果賣方存在因?yàn)檫`約行為導(dǎo)致合同不能正常履行的情況,需將雙倍將定金返還給支付方。

  二手房定金退還的規(guī)定

  1、雙方所簽協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包含房屋的實(shí)際情況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向買家收取定金的具體內(nèi)容,包括房屋的基本情況、房?jī)r(jià)、保留期限和各種情況下定金的協(xié)商處理方法的約定,并且一定要有蓋上中介公司的印章。

  2、買家與中介公司簽好協(xié)議后在交付購(gòu)二手房的定金前,買房者還應(yīng)該要求中介公司出示賣家委托中介公司收取定金的委托書協(xié)議書,收到委托書后,在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù),該收據(jù)如果只有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行,一定要有加蓋中介公司的印章。

  3、定金也必須產(chǎn)權(quán)所有人,含產(chǎn)權(quán)共享人均要簽字,按照上述步驟交定金,下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求雙倍返還定金。

  4、買方在支付定金或者購(gòu)房款時(shí),一定要交付給房主本人,或者是有合法授權(quán)的代收款人,而且買方一定要留有相關(guān)書面證據(jù)。


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