二手房購房違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)
當(dāng)購房者和開發(fā)商在擬定購房合同的時(shí)候，是需要將違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)擬定進(jìn)去的。那么，對(duì)于二手房的購房者來說，違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)是什么呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)，希望能幫到你們。
二手房購房違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)
1、在二手房買賣合同中違約金的約定一般為總房價(jià)的20%。但是違約金具體多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定;
2、在二手房買賣合同中，通常會(huì)約定一種“滯納金”，主要是針對(duì)遲延履行合同義務(wù)時(shí)，進(jìn)行違約責(zé)任追究。但是只有在一方嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同解除時(shí)，才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。
3、違約金的執(zhí)行不一定完全按照合同約定執(zhí)行。合同法的違約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。一般合同違約金不得高于實(shí)際損失的30%;如果違約金低于實(shí)際損失，則守約方除可主張違約金外，對(duì)于違約金不足以彌補(bǔ)損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實(shí)際損失調(diào)高違約金。
二手房毀約常見的現(xiàn)象
現(xiàn)象一、上家后悔不賣房
房市一路飆升，房價(jià)上漲，賣方違約情況由此增多。盡管房屋出賣方在房屋買賣合同中，約定了違約金的支付，但是，仍然有很多賣家不惜承擔(dān)違約金賠償作為代價(jià)，賺取差價(jià)。
點(diǎn)評(píng)：受市場利益驅(qū)動(dòng)，采取違約方式，獲得帶來的收益，此現(xiàn)象屬于典型的惡意毀約。民法中的誠實(shí)信用原則體現(xiàn)在合同法中，就是合同信守原則，均要求當(dāng)事人雙方遵守合同約定，合法正確地行使雙方的義務(wù)。同時(shí)，合同法中約定了違約責(zé)任，購房者可以要求賣房人繼續(xù)履行合同。如果合同已不能實(shí)際履行，購房人還可要求賠償相應(yīng)損失。
現(xiàn)象二、賣房家庭意見不一
買賣雙方簽訂的預(yù)約合同(包括定金、居間合同等)，出賣方往往只有部分產(chǎn)權(quán)人出面簽約，事后，其他共有人以未征得同意為由提出訴訟，要求確認(rèn)預(yù)約合同無效。
點(diǎn)評(píng)：此類現(xiàn)象往往比較復(fù)雜，需要具體分析。按照民法規(guī)定，共有人擅自處分共有房屋，如果其他共有人不追認(rèn)或者處分人事后沒有取得完全權(quán)利，此行為即屬于無效。
但現(xiàn)實(shí)生活中，往往一些當(dāng)事人利用該條款，明明簽約出售了房屋，卻以其他共有人不同意為由，要求確認(rèn)合同無效。一旦發(fā)生這類情況，必須首先基于事實(shí)判斷。通過各種事實(shí)和證據(jù)查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反對(duì)或者應(yīng)當(dāng)知道該買賣行為，那么在法律上也可以推定已經(jīng)征得了其他共有人默認(rèn)或者追認(rèn)，構(gòu)成民法上的表見代理，視為合同有效。
現(xiàn)象三、“包購糾紛”不是違約
下家認(rèn)為既然與中介簽訂合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了部分房款，后未能買到房子，即是中介違約了。
點(diǎn)評(píng)：判斷是否違約得看合同如何約定。法律沒有規(guī)定中介公司有義務(wù)必須買到房，但是一旦中介公司作出承諾或者保證買到房屋，如果仍沒有買到，應(yīng)當(dāng)視為違約。
現(xiàn)象四、房子“不吉利”要退房
買賣雙方交易后，下家得知房屋中有人死亡或者門牌號(hào)中有“4”，以“不吉利”為由提出退房。
點(diǎn)評(píng)：這往往涉及到法律和風(fēng)俗的關(guān)系。一般來說，法律不會(huì)考慮迷信因素。但是，在一些特殊情況下，可能對(duì)購房者的心理影響大，法官也會(huì)參酌這些因素，進(jìn)行利益考量。
現(xiàn)象五、“跳單交易”買賣方違約
為了省下中介費(fèi)，在中介介紹買賣雙方見面后，買賣雙方跳過中介私下交易，也屬于違約。
點(diǎn)評(píng)：中介公司的勞動(dòng)同樣受到尊重，中介公司為買賣雙方提供信息，起到了橋梁作用。在中介公司誠實(shí)履行了中介義務(wù)后，如果買賣雙方違反合同約定，直接進(jìn)行交易，對(duì)中介公司也構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
法定違約金的相關(guān)規(guī)定
一般在二手房買賣合同當(dāng)中會(huì)對(duì)違約金作規(guī)定，而且有違約金比例或數(shù)額，適用法定違約金。由于合同的內(nèi)容、違約的性質(zhì)、程度的不同，確定違約金的方法與數(shù)額也有所不同。
第一，有關(guān)條例明確規(guī)定了違約金比例的，即可以按照該比例直接計(jì)算出違約金的數(shù)額。如果延期，那么合同法定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是固定的;
第二，有關(guān)法規(guī)只規(guī)定了違約金一定比例范圍。這需要通過受理案件的人民法院或合同仲裁機(jī)關(guān)確定一定的比率，才能計(jì)算出違約金的數(shù)額。一般來講，不履行或不完全履行合同的法定違約金是有一定比例范圍的。
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