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二手房看購房合同需要注意什么事情

時間: 李婉24 分享

  在購買二手房的時候,最重要的一件事就是簽訂購房合同。那么,在看購房的時候,需要注意哪些內(nèi)容呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房看購房合同的注意事項,希望能幫到你們。

  二手房看購房合同的注意事項

  一、房屋的基本情況

  二手房購房合同里面要明確房屋的具體信息:房子地址、建筑類別、面積、房產(chǎn)證件號等。對于出售房子的租賃情況也應(yīng)該在合同中告知清楚,避免可能出現(xiàn)買房能到了房產(chǎn)證卻無法行使房屋使用權(quán)的情況。此外,房屋是否存在抵押情況也需要明確告知購房者,以免對以后辦理產(chǎn)權(quán)證的時間以及房款的交付方式造成影響。

  二、房屋面積

  合同中的房屋面積應(yīng)該約定好房屋是按套轉(zhuǎn)讓的,這樣可以達成買賣雙方對于面積理解的共識,避免因為雙方對產(chǎn)權(quán)證上面積的理解不同而產(chǎn)生的糾紛。

  三、房產(chǎn)過戶和稅費

  合同中應(yīng)該包括房屋產(chǎn)權(quán)證過戶的方式、時間以及稅費的支付方式,這樣約定好后能夠在辦理房產(chǎn)過戶時按合同規(guī)定的時間履行,約定好雙方的行為,能使交易的安全性得以保障。

  四、房款的支付方式和時間

  房款這個問題為了避免日后的糾紛,在簽訂合同時一定要有相關(guān)的條款來進行約定。對于購房者來說,應(yīng)該按照合同約定的付款時間和支付方式來進行房款的結(jié)算。

  五、交房時間

  二手房的交房時間和逾期賠償也應(yīng)當(dāng)進行約定,這樣可以保證購房者在約定的時間可以取得房屋的使用權(quán),如果賣家逾期交房,對于購房者來說可以根據(jù)合同的內(nèi)容來要求逾期賠償,在法律上保護自己的權(quán)益。

  六、合同變更

  二手房購房合同中,如果合同有內(nèi)容變更的話,需要賣方、買方、中介三方都知曉,對于這個條款也應(yīng)當(dāng)在合同中約定出來。避免購房合同的更改存在不知情的現(xiàn)象發(fā)生,造成合同私自篡改,從而引起糾紛。

  七、責(zé)任約定

  合同中應(yīng)該約定好可能出現(xiàn)問題的處理方法,約定好買賣雙方和中介于買賣雙方在二手房交易過程中的責(zé)任,避免日后發(fā)生糾紛而導(dǎo)致無法追責(zé),提前在合同中約定好便能保障好各自的利益。出現(xiàn)問題也能有據(jù)可查、有法可依。

  二手房購房合同簽訂的方法

  1、簽訂合同前認真核實房主的身份,嚴(yán)防假房主或者一房多賣的情況

  這種情況在現(xiàn)實中是比較多見的,受害者終往往是購房者,因此必須嚴(yán)格核實房主身份。

  2、簽訂合同時要明確約定付款時間和過戶時間

  這個條款的重要性體現(xiàn)在賣房人希望得到價款,而買房者希望盡快入戶。但是如果期間出現(xiàn)房屋市價有大的變動,就可能導(dǎo)致其中一方違約,帶來麻煩。

  3、明確各種費用的交接時間和方式

  二手房因為是處于使用中的,所以會存在如水電,煤氣,還有物業(yè),暖氣,有線電視等費用,其中有些費用是需要預(yù)付的,有些是年終結(jié)算的,這些費用如何交接,什么時候交接都必須有個明確的規(guī)定,否則容易引發(fā)糾紛。

  4、必須寫明違約責(zé)任和合理利用補充條款

  違約條款是整個合同中比較重要的條款,它承擔(dān)著法律救濟的重要使命,合同在履行期間免不了會有違約現(xiàn)象,而通過違約條款的明確規(guī)定,可以確保受害一方能夠及時得到救濟。

  5、結(jié)合該房屋具體特點約定一些補充條款

  二手房購房因為其性質(zhì)關(guān)系,需要針對房屋本身的特點進行合同撰寫,盡量將自己需要保護的權(quán)益都寫入合同,這樣才能比較可靠的保障購房的利益,減少買賣過程中的變數(shù)和麻煩。

  處理二手房購房合同的方法

  1、如果同意解除合同,要求買家按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。不同意解除合同,要求繼續(xù)履行合同,并要求賣家承擔(dān)違約金。在二手房買賣過程中,很多人對于違約金存在誤解,導(dǎo)致房屋買賣合同不能正確簽訂,或者不能實現(xiàn)己方的意愿。

  2、在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中,中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金多只能約定為20%。其實純屬誤讀。我國的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%,也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高,完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。

  3、在二手房買賣合同中,通常會約定一種滯納金,主要是針對遲延履行合同義務(wù)時,違約方需支付的;另外一種是違約金,通常是指一方違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行時,違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴(yán)謹,或者對法律一知半解,很多人混淆了這兩種違約金的適用,在一方稍有違約情形時,守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金,但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴(yán)重違約,導(dǎo)致合同解除時,才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行,一般參照滯納金追究違約責(zé)任。

  4、違約金可以由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定,但如果發(fā)生糾紛,并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因為我們國家合同法的違約責(zé)任是一種補償,只是彌補損失,而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低,都可參照實際損失進行調(diào)整。

  5、因此房屋買賣雙方要結(jié)合上述法律規(guī)定,依據(jù)自己的實際情況,合理的約定違約金,才能充分保障己方的利益一般來說,20%是約定違約金中較高標(biāo)準(zhǔn)。實際上,法律對此沒有嚴(yán)格限制,只要不顯失公平,法院將依照合同約定判決。

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