二手房購房的詳細流程是什么
對于很多購房新手的時候，在購買二手房之前，提前了解購房流程是很有必要的。那么，二手房的購房的詳細流程是什么呢?以下是由學習啦小編為大家整理的二手房購房的詳細流程，希望能幫到你們。
二手房購房的流程
一、信息配對買方看房
首先要明確自己買房的需求，根據(jù)需求尋找現(xiàn)階段適合自己的房子，切忌一時跟風昏了頭，房子單價總價都要考慮，不要超過自己的支付能力。當然在看到好房源時也不必過于執(zhí)著原先設定的條件，看情況適當調(diào)整，因為沒有滿足需求的房子，應該允許多少存在一些偏差。
二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查
產(chǎn)權(quán)調(diào)查一定不可忽略，得留意一些產(chǎn)權(quán)不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權(quán)人進行交易，而沒有了解到房屋的真實產(chǎn)權(quán)，即使你交付了全部房款，也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。夫妻共有房產(chǎn)，正在出租的房屋，產(chǎn)權(quán)歸單位的房子，被抵押拍賣的房子等都不能交易。
三、雙方交談交納意向金
“意向金”是指買方為能更快找到理想物業(yè)，在購房目標明確后，擬定區(qū)域、面積、價格、標準等，預先在信得過的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠意金”后，有針對性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內(nèi)沒找到合適的房子則退還款項。
四、買賣雙方簽約
簽《買賣合同》是購房環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，條款都必須認真思考謹慎擬定詳細閱讀，錯漏一個地方都不行。房屋總價、違約金、滯納金、交房時間、過戶時間、稅費支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚。
五、買方交定金
所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例(不超過20%)，預先給付對方當事人的 或其替代物。
六、賣家辦理抵押注銷手續(xù)
在二手房交易中有相當一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中，在交易時涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續(xù)的，買賣雙方及保證機構(gòu)可在“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押，雙方應解除合同。
七、買方辦理銀行按揭手續(xù)
購房者如需貸款的，還應在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關手續(xù)，等審批通過后再辦理過戶手續(xù)，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續(xù)，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動的局面。
八、買方打首付款
購房款分批支付主要目的在于減少風險，以防在交易過程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當日首付30%，取得收件收據(jù)時支付60%，產(chǎn)證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。
九、雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移
(1)完稅
買賣雙方需到地稅局辦理手續(xù)，買方繳納相關稅費
(2)辦理過戶登記
雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續(xù)。
十、賣方交房給買方
買方收樓時得根據(jù)雙方簽訂的合同逐項對房屋情況進行檢查，設施設備細清點，質(zhì)量問題細排查，收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商，確定責任方，以免收房后扯皮。
十一、買方領取房屋權(quán)證
辦完權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)后，在房地局規(guī)定時間內(nèi)持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申請領取房屋權(quán)證，同時房屋權(quán)屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結(jié)單”。
十二、銀行放款給賣房人
保證機構(gòu)根據(jù)賣家手中的“辦結(jié)單”，通知銀行將“專用賬戶”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣家。自行劃轉(zhuǎn)資金的，可在此時將尾款交給賣方，因產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到其名下，也可留部分尾款，等物業(yè)交接完后結(jié)清。
十三、物業(yè)交接
審查所買房屋是否欠繳物業(yè)管理費、水電氣暖、公共維修基金等應繳費用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖，好留下各種費用結(jié)清的收據(jù)、復印件等。
十四、買方支付末期房款
在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費，以及物業(yè)管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應的保障作用。
二手房選房的方法
1、看朝向
有效的日照能提高住宅的舒適度，而朝南的房屋采光效果要比其他朝向更好。此外，注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進主導風，保證房屋內(nèi)通風良好。
2、看戶型
平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設計應做到入口有過渡空間;起居廳開敞、明亮;房間的開間與進深之比不宜超過1：2;廚房、衛(wèi)生間應為整體設計，不宜過于狹長，衛(wèi)生間應有獨立的排氣系統(tǒng)。
3、看水管
打開水龍頭，看流水是否通暢;然后等到蓄滿水后再放水，檢查一下排水系統(tǒng)是否正常。同時仔細看看水管周圍有沒有水垢、有無泛黃現(xiàn)象，從而判斷是否有漏水現(xiàn)象出現(xiàn)。
4、看墻角
墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關鍵，而墻角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。所以，去看房的時候不要僅僅只看墻面，更要仔細地觀察墻角。
5、看裝潢
裝潢可以把有裂痕的墻角、發(fā)霉、漏水等現(xiàn)象一一遮掩，因此買房子的時候，必須要注意看房子的裝潢，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，因為這些地方最容易被忽視。一般來講，裝潢新但做工粗糙的房子，很可能是有問題的房子，購房者要對這類房源多加注意。
6、看格局
理想的格局是打開大門進入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。好格局的房子應該有效地把各種功能區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。購買房屋時最好是看空房子，因為空房子沒有家具、家電等遮擋物，可以清晰地看到整個房子的格局。
7、看隔熱
夏季天氣炎熱，如果房子側(cè)墻朝西或者室內(nèi)朝陽面的窗戶面積大、數(shù)量多，則都會影響到隔熱效果。如果購買的是頂層，就要更加關注頂層隔熱層是否完善。
二手房過戶的注意事項
一、確認產(chǎn)權(quán)的可靠度
大家在買二手房上的時候首先要注意的事情就是產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。此外，搞清楚房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房;產(chǎn)權(quán)證上登記的面積與實際面積是否一致;在買房的時候一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。
二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣
如果是以標準價購買的公房，在出讓的時候是否已經(jīng)將手續(xù)全部辦好，是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;一般來說，如果是軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房，需要得到原單位蓋章后才能出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
大家要注意屋頂?shù)钠脚_、走廊是否存在著私搭違建部分被占用;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)是否做過改動，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;陽臺如果是封閉的要問清楚是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。
四、確認房屋的準確面積
包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積。一般來說，在產(chǎn)權(quán)證上標注的是建筑面積，最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積。
五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
大家在看房屋的時候還要看戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，在外面的管線是否太多或者走線不合理，天花板是否有滲水的痕跡等明顯問題。
六、產(chǎn)權(quán)是否完整
確認產(chǎn)權(quán)的完整性也是二手房交易過程中非常重要的一步，要看房產(chǎn)是否有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。這里提醒大家最好是在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。
七、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接
不要隨便相信對方的信譽，先要約定好是先交錢再過戶還是先過戶再交錢，建議大家將房款押在一個雙方都信得過的單位，等到順利過完戶后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。
八、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶
大家一定要有這樣的意識，房子是需要經(jīng)當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)辦理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)，不要相信代理行、律師、公證的保證。
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