二手房購(gòu)房的詳細(xì)流程是什么
對(duì)于很多購(gòu)房新手的時(shí)候，在購(gòu)買二手房之前，提前了解購(gòu)房流程是很有必要的。那么，二手房的購(gòu)房的詳細(xì)流程是什么呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房購(gòu)房的詳細(xì)流程，希望能幫到你們。
二手房購(gòu)房的流程
一、信息配對(duì)買方看房
首先要明確自己買房的需求，根據(jù)需求尋找現(xiàn)階段適合自己的房子，切忌一時(shí)跟風(fēng)昏了頭，房子單價(jià)總價(jià)都要考慮，不要超過自己的支付能力。當(dāng)然在看到好房源時(shí)也不必過于執(zhí)著原先設(shè)定的條件，看情況適當(dāng)調(diào)整，因?yàn)闆]有滿足需求的房子，應(yīng)該允許多少存在一些偏差。
二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查
產(chǎn)權(quán)調(diào)查一定不可忽略，得留意一些產(chǎn)權(quán)不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權(quán)人進(jìn)行交易，而沒有了解到房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)，即使你交付了全部房款，也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。夫妻共有房產(chǎn)，正在出租的房屋，產(chǎn)權(quán)歸單位的房子，被抵押拍賣的房子等都不能交易。
三、雙方交談交納意向金
“意向金”是指買方為能更快找到理想物業(yè)，在購(gòu)房目標(biāo)明確后，擬定區(qū)域、面積、價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)等，預(yù)先在信得過的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠(chéng)意金”后，有針對(duì)性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內(nèi)沒找到合適的房子則退還款項(xiàng)。
四、買賣雙方簽約
簽《買賣合同》是購(gòu)房環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，條款都必須認(rèn)真思考謹(jǐn)慎擬定詳細(xì)閱讀，錯(cuò)漏一個(gè)地方都不行。房屋總價(jià)、違約金、滯納金、交房時(shí)間、過戶時(shí)間、稅費(fèi)支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚。
五、買方交定金
所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過20%)，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的 或其替代物。
六、賣家辦理抵押注銷手續(xù)
在二手房交易中有相當(dāng)一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中，在交易時(shí)涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續(xù)的，買賣雙方及保證機(jī)構(gòu)可在“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押，雙方應(yīng)解除合同。
七、買方辦理銀行按揭手續(xù)
購(gòu)房者如需貸款的，還應(yīng)在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)，等審批通過后再辦理過戶手續(xù)，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續(xù)，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動(dòng)的局面。
八、買方打首付款
購(gòu)房款分批支付主要目的在于減少風(fēng)險(xiǎn)，以防在交易過程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當(dāng)日首付30%，取得收件收據(jù)時(shí)支付60%，產(chǎn)證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時(shí)一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。
九、雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移
(1)完稅
買賣雙方需到地稅局辦理手續(xù)，買方繳納相關(guān)稅費(fèi)
(2)辦理過戶登記
雙方持買賣合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理登記手續(xù)。
十、賣方交房給買方
買方收樓時(shí)得根據(jù)雙方簽訂的合同逐項(xiàng)對(duì)房屋情況進(jìn)行檢查，設(shè)施設(shè)備細(xì)清點(diǎn)，質(zhì)量問題細(xì)排查，收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商，確定責(zé)任方，以免收房后扯皮。
十一、買方領(lǐng)取房屋權(quán)證
辦完權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)后，在房地局規(guī)定時(shí)間內(nèi)持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申請(qǐng)領(lǐng)取房屋權(quán)證，同時(shí)房屋權(quán)屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結(jié)單”。
十二、銀行放款給賣房人
保證機(jī)構(gòu)根據(jù)賣家手中的“辦結(jié)單”，通知銀行將“專用賬戶”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣家。自行劃轉(zhuǎn)資金的，可在此時(shí)將尾款交給賣方，因產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到其名下，也可留部分尾款，等物業(yè)交接完后結(jié)清。
十三、物業(yè)交接
審查所買房屋是否欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖，好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù)、復(fù)印件等。
十四、買方支付末期房款
在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還能對(duì)贈(zèng)送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。
二手房選房的方法
1、看朝向
有效的日照能提高住宅的舒適度，而朝南的房屋采光效果要比其他朝向更好。此外，注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證房屋內(nèi)通風(fēng)良好。
2、看戶型
平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)做到入口有過渡空間;起居廳開敞、明亮;房間的開間與進(jìn)深之比不宜超過1：2;廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計(jì)，不宜過于狹長(zhǎng)，衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立的排氣系統(tǒng)。
3、看水管
打開水龍頭，看流水是否通暢;然后等到蓄滿水后再放水，檢查一下排水系統(tǒng)是否正常。同時(shí)仔細(xì)看看水管周圍有沒有水垢、有無泛黃現(xiàn)象，從而判斷是否有漏水現(xiàn)象出現(xiàn)。
4、看墻角
墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。所以，去看房的時(shí)候不要僅僅只看墻面，更要仔細(xì)地觀察墻角。
5、看裝潢
裝潢可以把有裂痕的墻角、發(fā)霉、漏水等現(xiàn)象一一遮掩，因此買房子的時(shí)候，必須要注意看房子的裝潢，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，因?yàn)檫@些地方最容易被忽視。一般來講，裝潢新但做工粗糙的房子，很可能是有問題的房子，購(gòu)房者要對(duì)這類房源多加注意。
6、看格局
理想的格局是打開大門進(jìn)入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。購(gòu)買房屋時(shí)最好是看空房子，因?yàn)榭辗孔記]有家具、家電等遮擋物，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。
7、看隔熱
夏季天氣炎熱，如果房子側(cè)墻朝西或者室內(nèi)朝陽面的窗戶面積大、數(shù)量多，則都會(huì)影響到隔熱效果。如果購(gòu)買的是頂層，就要更加關(guān)注頂層隔熱層是否完善。
二手房過戶的注意事項(xiàng)
一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度
大家在買二手房上的時(shí)候首先要注意的事情就是產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人。此外，搞清楚房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房;產(chǎn)權(quán)證上登記的面積與實(shí)際面積是否一致;在買房的時(shí)候一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。
二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣
如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房，在出讓的時(shí)候是否已經(jīng)將手續(xù)全部辦好，是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;一般來說，如果是軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，需要得到原單位蓋章后才能出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
大家要注意屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊是否存在著私搭違建部分被占用;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)是否做過改動(dòng)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;陽臺(tái)如果是封閉的要問清楚是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。
四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積
包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。一般來說，在產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的是建筑面積，最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積。
五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
大家在看房屋的時(shí)候還要看戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)，在外面的管線是否太多或者走線不合理，天花板是否有滲水的痕跡等明顯問題。
六、產(chǎn)權(quán)是否完整
確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性也是二手房交易過程中非常重要的一步，要看房產(chǎn)是否有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。這里提醒大家最好是在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。
七、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接
不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先要約定好是先交錢再過戶還是先過戶再交錢，建議大家將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，等到順利過完戶后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。
八、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶
大家一定要有這樣的意識(shí)，房子是需要經(jīng)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)，不要相信代理行、律師、公證的保證。
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