購房補充協(xié)議系相關(guān)的注意事項
在簽訂購房合同后,都需要簽訂購房合同的補充協(xié)議。那么,在簽訂補充協(xié)議的時候,需要注意哪些事情呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購房補充協(xié)議注意事項,希望能幫到你們。
購房補充協(xié)議注意事項
1. 注意協(xié)議中開發(fā)商的用詞。
例如,合同約定了違約金比例但補充協(xié)議里開發(fā)商有約定不超過某個比例,這樣違約過了一定時間實際就不用支付違約金了。
2.規(guī)定由開發(fā)商來承擔舉證責(zé)任。
購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán),在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù),如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法,是無法有效地保護購房者權(quán)利的,所以補充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法,規(guī)定由開發(fā)商來承擔舉證責(zé)任,以此來保護購房者利益。
3.注意開發(fā)商對于風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。
例如合同里對延期交付作了規(guī)定,但補充協(xié)議里開發(fā)商約定遇到異常困難不能按時交付不屬于違約,這種異常困難是什么,容易扯皮。
4. 違約責(zé)任要具體。
應(yīng)對取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定。注明如果在規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無法取得的開發(fā)商一方的單方面違約行為”。
對房屋質(zhì)量要做具體標準的約定。買受人有權(quán)聘請有資質(zhì)的機構(gòu)入戶對所購商品房的實際面積進行測量,如果測量結(jié)果與開發(fā)商的測量結(jié)果有差異,有權(quán)提請法院或有關(guān)機構(gòu)進行終裁決。在交房時所交房屋達不到補充協(xié)議約定標準的情況下,業(yè)主有權(quán)拒絕收房并由開發(fā)商對業(yè)主進行賠償。
5.注意優(yōu)先效力,避免糾紛。
仔細看補充協(xié)議的效力,防止開發(fā)商約定合同效力優(yōu)先,那么有利于購房者的補充協(xié)議就形同虛設(shè)了。
6.關(guān)注廣告和售樓書中的有關(guān)內(nèi)容是否與實際相符。
消費者入住時發(fā)現(xiàn)房子有些地方與當初廣告和樓收中承諾的并不一樣,這種情況在生活中并不鮮見。把廣告和樓書中的相關(guān)內(nèi)容加入合同,產(chǎn)生糾紛時可以作為消費者投訴的有利證據(jù)。
7.對物業(yè)服務(wù)所達到的標準也應(yīng)注明。
物業(yè)服務(wù)是辦完入住手續(xù)后才發(fā)生的事實,與業(yè)主當初想象的可能存在著這樣或那樣的差異,容易產(chǎn)生糾紛。在合同中注明要求及責(zé)任,對雙方都有利。
購房補充協(xié)議常見的陷阱
陷阱:補充協(xié)議效力大于合同條款
補充協(xié)議原文:若本補充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸,則以本補充協(xié)議規(guī)定為準。
點評:有關(guān)法規(guī)規(guī)定,合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定,并在訂立合同時未與消費者協(xié)商的條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的,應(yīng)當按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的,應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的,應(yīng)當采用非格式條款。
據(jù)此,就商品房買賣合同而言,其效力從大到小的順序依次為:現(xiàn)場簽約條款第一;標準合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補充協(xié)議、以及填充條款第三。
結(jié)論:補充協(xié)議所設(shè)格式化條款,效力大于非格式條款(標準合同示范文本),違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。
陷阱:宣傳廣告不承擔法律責(zé)任
補充協(xié)議原文:本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入,以本合同內(nèi)容為準。凡本合同未約定之事項,對雙方無約束力。
點評:有關(guān)法規(guī)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告,必須真實、合法、科學(xué)、準確;其銷售商品房時設(shè)置樣板房的,應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的則視為實際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。
結(jié)論:補充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考,其實質(zhì)是不對這類宣傳資料的真實性負責(zé),不按宣傳履約,也不承擔違約責(zé)任。
陷阱:購房總價成違約金基數(shù)
補充協(xié)議原文:任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同,應(yīng)承擔終止合同違約金,比例為合同總價款的20%。
點評:有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定,當事雙方約定違約金,標準應(yīng)以違約造成的實際損失計費,高比例30%。很明顯,消費者單方面終止買房合同,開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價,因為房產(chǎn)始終擺在那里。
結(jié)論:補充協(xié)議看似對買賣雙方有利,實則是單方面加大了消費者違約責(zé)任。
陷阱:限定買家商品房用途
補充協(xié)議原文:該商品房僅為住宅用途。
點評:有關(guān)法規(guī)規(guī)定,財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán),享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之,只要業(yè)主對房屋處置不違法,他人就無權(quán)干涉。
簽訂補充協(xié)議要把握的問題
第一,要明確按揭辦不下來的話,雙方的責(zé)任?,F(xiàn)在買房通常需要按揭,確實有的情況下按揭沒有辦下來,沒有辦下來的原因比較復(fù)雜,有購房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來,雙方各自的責(zé)任是什么。
第二,明確房屋權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來,這通常在補充條款里約定。
第三,應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去,這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。
第四,明確關(guān)于公攤建筑面積?,F(xiàn)在面積爭議多的就是公用面積的分攤問題,而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開發(fā)商約定清楚,不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置?,F(xiàn)在有很多贈與這個,贈與那個,實際上有的時候是公用的面積。
第五,應(yīng)該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修,那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。
第六,明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說買家電什么的,但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因,必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。
第七,關(guān)于不可抗力:導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。
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