購(gòu)房簽約時(shí)需要注意的問(wèn)題
一般，在確定購(gòu)房之后，就需要跟開(kāi)發(fā)商簽訂相關(guān)的購(gòu)房合同，但是，在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，是需要注意一些問(wèn)題的。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購(gòu)房簽合同的注意事項(xiàng)，希望能幫到你們。
購(gòu)房簽合同的注意事項(xiàng)
基本的“五證”齊全。一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
使用規(guī)范的合同文本。一定要參照好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。
相關(guān)證明文件有效。如果是買(mǎi)期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi);買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱(chēng)是否一致。
買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶均約定清楚，不能接受沒(méi)有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開(kāi)發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買(mǎi)房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無(wú)交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件，檢查是否有開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任。
明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺(jué)得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開(kāi)發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。可參考：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。
簽訂購(gòu)房合同的流程
一、認(rèn)真閱讀合同當(dāng)中的內(nèi)容
拿到購(gòu)房合同后,購(gòu)房者先不要著急簽定合約,應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同中的內(nèi)容,如果對(duì)其中的部分條款和專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不理解或不清楚,可以向?qū)Ψ阶稍?在自己全部理解之后才開(kāi)始簽約。
二、認(rèn)準(zhǔn)簽約主體
認(rèn)準(zhǔn)簽約主體,避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。
三、檢查合同中是否包括以下內(nèi)容:
1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況,包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等; 2、房?jī)r(jià),包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等; 3、付款約定,包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等; 4、交付約定,包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等; 5、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等; 6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定; 7、保修責(zé)任; 8、乙方使用權(quán)限; 9、雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu); 10、違約賠償責(zé)任; 11、其他相關(guān)事項(xiàng)及附件,包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。
四、簽購(gòu)房合同流程后的溫馨提示
1、對(duì)開(kāi)發(fā)商提出、而自己不明白的地方,要詳細(xì)詢問(wèn)清楚; 2、對(duì)雙方有分歧的地方如何與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通; 3、對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的"霸王"條款,如何與之談判,維護(hù)自己的合法利益; 4、簽定完合同,不要忘記了自己拿一份。
購(gòu)房時(shí)的注意事項(xiàng)
第一、 不要將大部分錢(qián)用于首付
確定了購(gòu)房計(jì)劃，就要準(zhǔn)備一大筆資金。從買(mǎi)房定金到后期的裝修入住，資金消耗是大的。初期的首付款是一個(gè)門(mén)檻，有錢(qián)人可能不在意這個(gè)，但對(duì)于剛需家庭來(lái)說(shuō)，這是一筆不小的錢(qián)，很多人為了湊首付款不得傾盡家當(dāng)。
如果你在這種情況下交了定金和首付款，可能會(huì)陷入騎虎難下的局面，后期的投入有可能捉襟見(jiàn)肘。無(wú)論你怎么算支付能力，也應(yīng)該在可預(yù)見(jiàn)的收入水平下，將平時(shí)日常生活開(kāi)支、子女費(fèi)用扣除掉，還應(yīng)準(zhǔn)備一些錢(qián)應(yīng)對(duì)偶爾的大額支出。
第二、不要僅考慮當(dāng)前情況
有些人希望做房奴，但又不希望做20年甚至是30年的房奴，即使選擇了30年的房貸，也會(huì)想方設(shè)法來(lái)縮減日常開(kāi)支盡可能早還貸。其實(shí)這等于給自己現(xiàn)在的生活壓力加碼了，我們認(rèn)為購(gòu)房者完全沒(méi)有必要這樣。
我們?cè)谝婚_(kāi)始就應(yīng)該結(jié)合自己收入來(lái)確定合理的貸款額度和貸款期限，要對(duì)自己以后的收入增長(zhǎng)有信心，房貸既是壓力也是動(dòng)力，更何況貨幣還在貶值呢!
第三、不要輕易下定金
很多購(gòu)房者在看房的時(shí)候會(huì)被項(xiàng)目的各種促銷(xiāo)手段吸引，沒(méi)確定自己的真實(shí)需求，也沒(méi)看清房子的優(yōu)缺點(diǎn)就匆忙交了定金，還以為自己撿了。殊不知，的都來(lái)自于購(gòu)房者，營(yíng)銷(xiāo)方案都是在保證項(xiàng)目合理利潤(rùn)比例的基礎(chǔ)上確定的。
這些營(yíng)銷(xiāo)方案，有少部分可能真的是讓利，但大部分都是戳中了購(gòu)房者的痛點(diǎn)的假讓利。仔細(xì)考察是必要的，不要輕易被優(yōu)惠沖昏了頭腦。
第四、考慮居住需求
居住需求是必須要考慮的，你買(mǎi)房子可能不是為了居住，但買(mǎi)你房子的人可能是為了居住，終的購(gòu)房者都是為了居住。
很多購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)會(huì)考慮到各種配套，比如交易配套、醫(yī)療配套、交通配套等，這些配套自然對(duì)房子保值有支撐作用，但很多人恰恰忽略了房子居住這一核心功能，不好住的房子誰(shuí)愿意買(mǎi)呢?
開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)樓盤(pán)時(shí)，因?yàn)槔麧?rùn)和各種成本會(huì)設(shè)計(jì)一些朝向不好，戶型不佳的房子。好的戶型，外墻方正，可利用面積高是必要的。
第五、小區(qū)物業(yè)
買(mǎi)二手房一般可以直接看出來(lái)，不過(guò)買(mǎi)新房就不一定了。我們能自己考察戶型朝向和樓層，但物業(yè)是軟配套，不易考察。
二手房考察物業(yè)比較簡(jiǎn)單，小區(qū)大門(mén)能否隨遍出入，是否嚴(yán)格執(zhí)行出入登記手續(xù)，小區(qū)內(nèi)部的整潔程度都能反映物業(yè)服務(wù)水平。
新房物業(yè)考察起來(lái)比較麻煩，買(mǎi)房時(shí)要了解下物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系。小開(kāi)發(fā)商一般都是和第三方物業(yè)合作，大開(kāi)發(fā)商有不少是自家旗下的物業(yè)，這種項(xiàng)目相對(duì)放心。
第六、盡可能避開(kāi)廣場(chǎng)區(qū)域
建議購(gòu)房者避開(kāi)內(nèi)部的廣場(chǎng)區(qū)域和臨街的大廣場(chǎng)，因?yàn)檫@里有可能成為噪音源，因?yàn)榭諘鐖?chǎng)可能被用來(lái)跳廣場(chǎng)舞，這可是過(guò)來(lái)人的經(jīng)驗(yàn)。
購(gòu)房合同常見(jiàn)問(wèn)題
問(wèn)題一：在認(rèn)購(gòu)書(shū)里沒(méi)有注明免責(zé)的退定條款因何種原因退房以及后果如何?
購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就要交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是購(gòu)房者沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。
問(wèn)題二：合同主體認(rèn)定不明購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都是可能導(dǎo)致合同無(wú)效的問(wèn)題。
另外，項(xiàng)目是由A公司開(kāi)發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司，但作為買(mǎi)家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。
問(wèn)題三：開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)等簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，一定要看清楚開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。所以，購(gòu)房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。
問(wèn)題四：約定提前交納部分費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的要求很高，開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢(qián)。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫(xiě)進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。
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