哈爾濱銀行購(gòu)房還貸的方式有哪些
在生活中，很多購(gòu)房者都會(huì)選擇用貸款的方式購(gòu)房，但是，由于還款的方式較多，導(dǎo)致很多購(gòu)房者在還款的時(shí)候都會(huì)很糾結(jié)。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的銀行購(gòu)房貸款的還款方式，希望能幫到你們。
銀行購(gòu)房貸款的還款方式
1、等額本息。借款人每期以相等的金額償還貸款，按還款周期逐期歸還，在貸款截止日期前全部還清本息。
2、等額本金。借款人每期須償還等額本金，同時(shí)付清本期應(yīng)付的貸款利息，而每期歸還的本金等于貸款總額除以貸款期數(shù)。
3、等比累進(jìn)。借款人每月以一定比例累進(jìn)的金額(遞增或遞減)償還貸款，其中每月歸還的金額包括每月應(yīng)還利息、本金，按還款間隔逐期歸還，在貸款截止日期前全部還清本息。
4、按月還息到期還本。借款人每期須償還本期應(yīng)付的貸款利息，到期一次性償還本金與當(dāng)期利息。
5、先還息后按月等額/等本。個(gè)人住房貸款客戶在房屋入住前只還利息不還本金，入住后采用按按月等額或按月等本還本付息的還款方式。
6、授信分段還款。授信分段還款是一種將貸款期限分為2段，并約定每段應(yīng)還貸款本金比例，各段內(nèi)應(yīng)還貸款本金按月等額本息方式計(jì)算其月還款額，根據(jù)資金的實(shí)際占用時(shí)間計(jì)收利息的還款方式。
7、組合還款。將貸款本金分段償還，按資金的實(shí)際占用時(shí)間，以約定期限為基數(shù)計(jì)息的還款方式。
銀行購(gòu)房貸款的還款技巧
技巧一：房貸轉(zhuǎn)按揭
房貸轉(zhuǎn)按揭，是指由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找實(shí)惠的銀行。
現(xiàn)在大部分股份制小銀行為積極爭(zhēng)取客戶，更加愿意當(dāng)然，轉(zhuǎn)按揭會(huì)存在一些不可避免的費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等，不過(guò)有些銀行為了吸引客戶，特意推出低成本轉(zhuǎn)按服務(wù)，比如可以免掉擔(dān)保費(fèi)這項(xiàng)大頭的費(fèi)用，其余剩下的費(fèi)用大概千元不到。
技巧二：按月調(diào)息
前幾年，不少商業(yè)銀行推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時(shí)尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計(jì)時(shí)比同期浮動(dòng)利率略高，只要央行加一次息，它的就立即顯現(xiàn)出來(lái)。但是一旦降息，選擇它的購(gòu)房者就吃虧了。因此，在目前降息趨勢(shì)下，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率才劃算。不過(guò)，需要提醒大家的是，固定改浮動(dòng)需要支付一定數(shù)額的違約金。
一些銀行推出了按月調(diào)息方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇按月調(diào)息，則可在次月享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。
技巧三：公積金轉(zhuǎn)賬還貸
在申請(qǐng)購(gòu)房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長(zhǎng)貸款年限，在享受低利率好處的同時(shí)，大程度地降低每月公積金的還款額;大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。
這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。
技巧四：雙周供省利息
每月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于雙周供縮短了還款周期，比原來(lái)按月還款的還款頻一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個(gè)還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時(shí)歸還的貸款利息，本金減少速度加快。因此，還款的周期被縮短，同時(shí)也節(jié)省了借款人的總支出。
貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來(lái)就要多還一個(gè)月的貸款，會(huì)增加每個(gè)月資金不寬裕的貸款人的壓力。因此對(duì)于工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。
技巧五：提前還貸縮短期限
理財(cái)人士表示，提前還貸之前要算好賬，因?yàn)椴皇堑奶崆斑€貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過(guò)一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。
此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因?yàn)椋y行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來(lái)計(jì)算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。
購(gòu)房還貸的注意事項(xiàng)
1、需提前預(yù)約
對(duì)于提前還款，需要先于貸款經(jīng)辦銀行進(jìn)行預(yù)約，了解清楚提前部分歸還貸款或全部歸還貸款的細(xì)節(jié)，多咨詢。然后到銀行填寫相關(guān)申請(qǐng)表格，經(jīng)銀行內(nèi)部履行必要的審批手續(xù)后方可辦理提前還款手續(xù)。
2、注意申請(qǐng)時(shí)間與還款時(shí)間的間隔
銀行的業(yè)務(wù)量是很大的，所以要預(yù)留給銀行一部分的處理時(shí)間，也就是申請(qǐng)時(shí)間與還款時(shí)間的時(shí)間間隔。其中申請(qǐng)個(gè)人住房貸款提前還款的較多，而且銀行客戶經(jīng)理較少且其他工作較為繁雜，有些銀行規(guī)定須在提前還款前一個(gè)月提出書面申請(qǐng)。對(duì)于提前還款的原因，需向銀行多做解釋工作，爭(zhēng)取銀行的理解和支持，一般情況下銀行是可以抓緊時(shí)間處理提前還款事宜的。
3、注意是提前部分還是全部還款
對(duì)于這兩種提前款款方式，歸還的利息有所差別，提前部分歸還貸款的，應(yīng)將還款部分對(duì)應(yīng)本金的利息結(jié)算。提前全部歸還貸款的，應(yīng)將全部貸款本息結(jié)算。因此，在還款時(shí)，應(yīng)備足本息款項(xiàng)。
4、是否有違約金
申請(qǐng)?zhí)崆斑€款時(shí)，要注意借款合同中是否有關(guān)于提前還款收取一定比例的違約金的情況。一般情況下，銀行會(huì)按照合同約定進(jìn)行收取，但個(gè)別銀行在執(zhí)行過(guò)程中較為靈活，針對(duì)部分類別的客戶不收或少收違約金。
申請(qǐng)銀行貸款提前還款時(shí)，一定要在申請(qǐng)之前多做一下了解，不然很可能申請(qǐng)不成功，或者是辦理的方式不劃算。
貸款購(gòu)房的誤區(qū)
1.公積金繳存的越多越好?
如果個(gè)人公積金月繳存額越高，那么，貸款期限將無(wú)法達(dá)到三十年，因?yàn)楣e金中心會(huì)認(rèn)為，繳存額高的職工收入也高，根本就不需要貸三十年。所以，并不是公積金繳存的越多越好。
2.房貸期限越長(zhǎng)越好?
為減少經(jīng)濟(jì)壓力，有些房貸者在選擇貸款期限時(shí)認(rèn)為貸款期限越長(zhǎng)越好，雖然公積金相對(duì)商業(yè)貸款利率較低，但很多人忽略了貸款期限越長(zhǎng)支付銀行的利息也就越多。
3.提前還款越早越省錢?
很多房貸者在手頭資金寬裕的情況下，都認(rèn)識(shí)提前還款越早越省錢，但實(shí)際上并不是任何情況下都劃算，比如房貸利率享受了七折或八五折優(yōu)惠，或是手上的投資理財(cái)產(chǎn)品收益率高于貸款利率，亦或是還款期限已過(guò)半……這些情況下進(jìn)行提前還款都不能省錢。
4.信用記錄不良就不能申請(qǐng)信用貸款?
信用貸款銀行重要考量的是個(gè)人信用記錄，但并不是個(gè)人信用不良就不能申請(qǐng)信用貸款，如果借款人逾期次數(shù)少、金額小，銀行還是會(huì)酌情放貸，但是貸款利率或被提高，貸款成數(shù)也有可能降低。
5.公積金貸款一定比商業(yè)貸款省錢?
公積金貸款是一種政策性貸款，它屬于福利貸款，因此它比商業(yè)貸款的利率要低一些，不過(guò)，隨著商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的下調(diào)，公積金貸款的利率優(yōu)勢(shì)也在減少。
如果買二手房，首次置業(yè)，基本上都可以享受30%的下浮利率優(yōu)惠，以十年貸款為例，每一萬(wàn)元商業(yè)貸款的月供金額只比公積金貸款多1.37元，因此，如果貸款金額不大的話，兩者在月供方面的差異并不大。
但從保險(xiǎn)費(fèi)方面來(lái)說(shuō)，并不是這樣，保險(xiǎn)費(fèi)一般為貸款金額×貸款年限×0.02%，如果是買一手樓，由于開發(fā)商對(duì)商業(yè)貸款和公積金貸款買樓者的折扣往往不一樣，因此采用公積金貸款同樣不一定劃算。
6.選擇中小銀行就一定比四大商業(yè)銀行省錢?
在很多人的眼里，四大商業(yè)銀行牛氣十足，推出的貸款業(yè)務(wù)既不靈活，收費(fèi)也高，不如選擇中小銀行省錢。中小銀行的存款額不太穩(wěn)定，因此當(dāng)手頭錢多的時(shí)候，申請(qǐng)貸款往往手續(xù)較方便，而一旦額度用得差不多的話，申請(qǐng)手續(xù)就會(huì)很麻煩。
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