購(gòu)房了解賣家的指南技巧是什么
在生活中，很多人都會(huì)因?yàn)樨?fù)擔(dān)不起新房的房?jī)r(jià)，而選擇購(gòu)買二手房，因此，在購(gòu)房之前，事先了解賣家是很有必要的。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購(gòu)房了解賣家的方式，希望能幫到你們。
購(gòu)房了解賣家的方式
第一個(gè)環(huán)節(jié)：找正規(guī)中介。
雖然，中介不能100%保證賣家的真實(shí)性，但是相比自行交易，中介能大化的保證交易順利進(jìn)行。而其中正規(guī)中介會(huì)在購(gòu)房者之前核實(shí)賣家信息及其售房意向，讓購(gòu)房者的中介費(fèi)用物有所值。
購(gòu)房者可以通過(guò)六個(gè)簡(jiǎn)單的指標(biāo)來(lái)確認(rèn)中介是否正規(guī)：(1)看公司是否有明確的公司名稱、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的地址;(2)看中介公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以確定該公司的營(yíng)業(yè)資質(zhì)及業(yè)務(wù)范圍;(3)看中介公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照確定注冊(cè)資金;(4)看中介公司從業(yè)人員是否擁有有合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì);(5)看中介公司與客戶簽訂的居間合同是否經(jīng)過(guò)交易備案;(6)看中介公司是否有專業(yè)人員負(fù)責(zé)簽約并辦理相關(guān)的后續(xù)服務(wù)。
第二環(huán)節(jié)：看房選房。
賣家對(duì)于所售房源應(yīng)該有足夠的了解，包括房子的購(gòu)買時(shí)間、房子的居住狀態(tài)(自住、出租)、鄰居的基本情況。如果面對(duì)這些問(wèn)題，賣家表述模糊就會(huì)露出馬腳。
由于“買賣不破租賃”，如果房屋正處于出租狀態(tài)，租客是有權(quán)要求購(gòu)房人繼續(xù)履行原有的租賃合同的。如果遇到有租戶的房屋，購(gòu)房者可與租客多交流，側(cè)面了解更多房屋和房主信息。
第三環(huán)節(jié)：核驗(yàn)產(chǎn)權(quán)。
二手交易中房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)是購(gòu)買二手房的前提和基礎(chǔ)，只有賣方擁有完全的、無(wú)瑕疵的權(quán)時(shí)，才能保證交易的合法性。因此看房產(chǎn)證和土地證，了解賣家的房屋產(chǎn)權(quán)信息十分重要。
第四環(huán)節(jié)：交定金。
在交定金之前要查看賣家的身份信息，身份證、房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購(gòu)房合同、各種稅費(fèi)原件、結(jié)婚證等一系列資料。拿到賣家的身份信息也可以到派出所核實(shí)真?zhèn)巍?/p>
第五環(huán)節(jié)：簽訂合同。
在二手房交易過(guò)程中如果賣家是夫妻雙方或者多人，必須每個(gè)人同意房主才能出售，否則可能會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。在簽約環(huán)節(jié)，購(gòu)房者必須要求擁有產(chǎn)權(quán)的每個(gè)人出席(或出示經(jīng)公證的委托書)。
第六環(huán)節(jié)：付款環(huán)節(jié)。
在付款環(huán)節(jié)購(gòu)房者要盡量采用資金模式。這樣一旦交易過(guò)程出現(xiàn)問(wèn)題而致使交易中斷，資金安全能夠得到保障。
購(gòu)買二手房的注意事項(xiàng)
一、費(fèi)用收取
國(guó)土房管局明確規(guī)定中介公司只能收取買賣雙方合共房?jī)r(jià)3%的中介費(fèi)。在實(shí)踐中，中介費(fèi)一般是由買方出的，另這個(gè)中介費(fèi)是可以砍價(jià)的，能砍到1%。在與中介交易的時(shí)候不要一上來(lái)就跟中介砍價(jià)，這樣會(huì)影響中介給你找房的信心，要砍價(jià)一定等到中介找到房子，你覺(jué)得買賣雙方可以拍板的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候可以提出中介費(fèi)太高，砍價(jià)。
二、支付
在支付的時(shí)候，買方一定要把握主動(dòng)權(quán)，最好是分批支付，原則上第一部分不要超過(guò)50%，最后一筆費(fèi)用用于交樓后，水、電、煤氣結(jié)清的情況下再支付。為何要分批給，因中國(guó)中介的極度缺乏誠(chéng)信，當(dāng)然中介也認(rèn)為客戶不可靠，所以出現(xiàn)問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)互掐，房產(chǎn)中介一般會(huì)主動(dòng)要求先交齊中介費(fèi)，但是一般情況下，只要你中介費(fèi)一交完，中介對(duì)你的態(tài)度立刻轉(zhuǎn)變，主動(dòng)權(quán)全在中介。
三、按揭公司的選擇
一般中介公司會(huì)強(qiáng)行要你用他們的按揭公司，為何但找指定按揭公司，原因如下：
1)個(gè)別中介業(yè)務(wù)員可以提成;
2)按揭公司和你貸款銀行有特殊關(guān)系，而你的過(guò)戶回執(zhí)以及拿回執(zhí)換來(lái)的房地產(chǎn)原件，都在銀行手上。自然，中介和按揭公司親如家人，你想拿房產(chǎn)證，必須討好中介，就的乖乖聽話，讓你什么時(shí)候交中介費(fèi)，你就要什么時(shí)候給，這是中介的最后的王牌。如果你另找按揭公司，就價(jià)格來(lái)說(shuō)會(huì)很便宜，工作效率可提高，而且到后期，中介沒(méi)有任何把柄，中介就不會(huì)讓你在沒(méi)有完成工作的前提下支付中介費(fèi)。
四、定金合同
合同一定要寫清楚約定的事項(xiàng)和違約責(zé)任，能盡快網(wǎng)簽的盡快網(wǎng)簽，因網(wǎng)簽可以防止一房二賣。當(dāng)然，定金合同中肯定要明確約定什么時(shí)候正式簽約，另外提醒網(wǎng)簽不是一勞永逸，網(wǎng)簽只有七天有效期，過(guò)了這個(gè)時(shí)間，網(wǎng)簽合同失效，同套房產(chǎn)可另行簽約合同，也就是說(shuō)，網(wǎng)簽后應(yīng)趕緊辦理過(guò)戶，防止一房二賣的情況。
五、買賣合同
需要提醒兩點(diǎn)：
1)中介合同是中介公司范本，并非國(guó)家出的正式范本，合同基本上不讓修改，但在合同的最后，有一個(gè)其他約定的空白處，這個(gè)地方，買賣雙方可以盡情發(fā)揮補(bǔ)充約定各項(xiàng)事宜，包括合同中沒(méi)有的條款，在這另行約定。
2)合同的內(nèi)容，要把握幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，如物業(yè)名稱，產(chǎn)權(quán)證號(hào)、買方付款方式及時(shí)間、賣方配合的義務(wù)(過(guò)戶時(shí)需賣方提供，不提供或提供不全算違約)。
六、與中介簽訂的合同
在簽定金合同的時(shí)候，中介就會(huì)要求簽一份中介費(fèi)協(xié)議，協(xié)議是中介草擬的，內(nèi)容有利于中介，協(xié)議中約定了客戶業(yè)主的中介費(fèi)的支付義務(wù)，完全不提中介的任何義務(wù)。如果你有時(shí)間和精力，應(yīng)該在此協(xié)議中加上一些內(nèi)容：中介要完成的工作內(nèi)容、不完成或遲延完成要扣除中介費(fèi)、非因買賣雙方的原因?qū)е沦I賣不成的，中介費(fèi)怎么處理。協(xié)議上的內(nèi)容在簽訂買賣和合同當(dāng)天就一次性付完中介費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題也不大，因?yàn)檫t延交付中介費(fèi)，最多按照千分之五收違約金。
七、夫妻公共財(cái)產(chǎn)
有這么一種情況，房產(chǎn)證只有一個(gè)人的名字，但實(shí)際上房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這就需要未顯明方的一個(gè)同意出售房產(chǎn)的同意書，即便簽合同的時(shí)候你不弄，到了銀行按揭放款的的那一部分也是需要的。建議，能在簽合同的時(shí)候拿到配偶的同意書當(dāng)然是最穩(wěn)妥的，如果不能，也要盡快補(bǔ)上。否則配偶可以主張合同無(wú)效。
購(gòu)買二手房按揭貸款的辦理
1、第1日，遞交材料，提出申請(qǐng)
買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個(gè)人借款申請(qǐng)表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員會(huì)就材料做出初步評(píng)估，給出大致貸款額度和年限。后三方約定時(shí)間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)前去驗(yàn)房做評(píng)估。
2、第2至7日，評(píng)估
根據(jù)約定時(shí)間，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)到房源處進(jìn)行評(píng)估。完成后，評(píng)估機(jī)構(gòu)向銀行出具評(píng)估報(bào)告。這一階段耗時(shí)會(huì)依據(jù)約定情況而定，一般3至5個(gè)工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評(píng)估費(fèi)。
3、第8至10日，銀行審批
銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人的資質(zhì)進(jìn)行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)格，綜合貸款人的資質(zhì)進(jìn)行貸款額度、期限等方面的審批。審批過(guò)程一般在5個(gè)工作日左右，但民生銀行中關(guān)村支行與貸款審批部門在同一個(gè)寫字樓，報(bào)批速度快，每單業(yè)務(wù)審批時(shí)間1至2天即可完成。
4、第11至33日，交首付，辦理過(guò)戶
審批通過(guò)后，買方向賣方支付房屋首付款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請(qǐng)審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。過(guò)戶當(dāng)天便可完成，買方再等待20個(gè)工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。
5、第34至35天，辦房產(chǎn)抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)，銀行放貸
買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。
購(gòu)買二手房常見的陷阱
一、中介扮房主吃差價(jià)
個(gè)別中介會(huì)專門找出一些急售且低價(jià)的房源，然后先扮成買家跟房主交易，再通過(guò)委托公證的方式，以賣家的身份把房子提價(jià)出售出去，賺取差價(jià)。
應(yīng)對(duì)方法：為了避免遇見這種情況，你一定要在支付房款之前核實(shí)好賣家的身份，看看他是否真的是房主，房產(chǎn)證上的姓名是否與其身份證上的姓名保持一致。此外，你也可以要求對(duì)方出示委托合同，看看上面的代理權(quán)利范圍等信息。
二、低價(jià)甩賣藏玄機(jī)
看到網(wǎng)上有低價(jià)出售的房源，你就迫不及待得撲了上去?那恭喜你，你離掉坑里了!低價(jià)甩賣的房子向來(lái)都藏著玄機(jī)，要么是快要被拆遷了，要么就是債務(wù)纏身，急著賣房跑路，反正不管出于哪個(gè)原因，對(duì)你都是不利的。
應(yīng)對(duì)方法：想要不掉進(jìn)坑里，你首先要做的就是耐住性子，別急著聯(lián)系賣家看房，而是先打聽一下房子的具體信息，順便對(duì)比下市場(chǎng)價(jià)格，找出低價(jià)出售的真正原因，這樣才可能不會(huì)被騙。
三、買賣合同有貓膩
經(jīng)過(guò)了連日的奔波，好不容易看上了套房，一番討價(jià)還價(jià)之后終于拿到了房屋買賣合同，不待細(xì)看，大筆一揮就簽下了名字，等產(chǎn)生了糾紛才發(fā)現(xiàn)合同里沒(méi)有一條對(duì)自己有利的條款，這時(shí)的你能求出自己的心理陰影面積嗎?
應(yīng)對(duì)方法：一份合法有效的買賣合同一定要內(nèi)容詳細(xì)，不僅會(huì)寫出房屋基本信息，還會(huì)寫出費(fèi)用明細(xì)、付款方式、違約責(zé)任等，你必須一條一條看仔細(xì)，并且記住一條法則，“合同越簡(jiǎn)單，買賣就會(huì)變得越麻煩”!
四、入住無(wú)正規(guī)物業(yè)交驗(yàn)
買賣二手房有一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，那就是交鑰匙，其實(shí)指的就是物業(yè)交接。但問(wèn)題是，大部分購(gòu)房者都會(huì)忘記去核實(shí)賣家是否結(jié)清了物業(yè)費(fèi)，等到入住后才被人找上門催交各項(xiàng)費(fèi)用，而且數(shù)額還不小。
猜你感興趣：
購(gòu)房了解賣家的指南技巧是什么
