購房規(guī)劃的基本步驟是什么
如今,二手房的配置越來越高,也越來越便捷,大受年輕人的喜愛,那么,二手房購房的具體步驟是什么呢?下面由學習啦小編為你提供的相關(guān)資料,希望能幫到你。
二手房購房的具體步驟
1、購房資質(zhì)審核
在認購新房時,購房者就要提交資料進行審核了,而二手房資質(zhì)審核的節(jié)點,在簽約前。一般情況下,購房資質(zhì)審核需要10個工作日,在認購書中會規(guī)定簽訂正式購房合同的日期,如果買認購當天沒有帶齊資審材料,耽誤了購房資質(zhì)審核,在約定期內(nèi)沒有簽訂購房合同,購房者則會面臨違約風險。
2、簽合同和網(wǎng)簽順序
新房正常的流程是先網(wǎng)簽,再簽訂合同,只有一本合同。二手房的順序是先簽合同,再進行網(wǎng)簽,需要注意的是,二手房簽訂的是兩個合同,前者為買賣合同,后者為網(wǎng)簽合同,兩份合同略有不同。
3、放貸款的節(jié)點
新房現(xiàn)房,按照銀行的流程時間放貸款,期房的話,商貸和市管公積金貸款,需要等到期房封頂之后,國管正常放貸,放貸時間與是否封頂無關(guān)。二手房放貸款的節(jié)點,是在新房本下發(fā)之后若干工作日內(nèi)。
相對比之下,買新房比買二手房遇到的糾紛少,新房產(chǎn)權(quán)明晰、貸款、產(chǎn)權(quán)歸屬都很容易辦理,而二手房在購買過程中,產(chǎn)權(quán)、貸款、合同都容易發(fā)生糾紛,對比一下,新房購房路程更簡單。
二手房購房的注意事項
一:核實賣方身份 選擇可靠中介
核實賣方的身份:如果是個人,看他的身份證;如果選擇中介,要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽度的房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監(jiān)管方,確保交錢后能順利過戶,過戶后房與款兩清。
必要時可查閱中介機構(gòu)應具備的“兩證”,一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照,二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書,這是買二手房注意事項的前提。
二:確認產(chǎn)權(quán)
到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。查看:
1、產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人,核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致,原則上是一個字也不能錯。
2、產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處 。
3、看該房屋是否有房屋共有權(quán)人,如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產(chǎn),是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租,則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押,則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件,千萬別忽視這些與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的小細節(jié)。
三:核實房屋是否允許買賣
核實房屋是否允許買賣
以下情況的房屋千萬不要買:
1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋;
2、被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋;
3、屬違法或違章建筑的房屋;
此外,如果要購買的房屋是公房,賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書;由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)。
因此,應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見;另外,軍隊、醫(yī)院、學校的公房,由于其特殊性,在沒有取得單位同意的情況下,一律不得出售,必須要原單位蓋章后 才能出讓。
如果房屋存在私自搭建的情況也很麻煩,所以要查看是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)等,只有確認無誤才能夠進一步簽訂合同。
四:關(guān)鍵性承諾應體現(xiàn)在合同中
簽約過程中應特別注意,對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中,不能以口頭約定代之,因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。
合同的必備條款主要包括:房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。
在簽定合同過程中,必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方,如果屆時不能按時交房,買家將得到什么樣的賠償,房屋是否仍存在租賃情況等。
五:留心付款方式和時間
買家在付款時,應盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進行付款,由此能夠增加購買付款憑證。
一般情況下,在約定時,買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按時交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付購房款。
六:小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接
不要隨便相信對方的信譽,先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位,如律師樓或信譽較好的代理公司處,等過戶完成后,再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。
七:保證產(chǎn)權(quán)順利過戶
必須要經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;從買房的角度來說,一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你。
生活小貼士
1、多吃菠菜能起到排毒瘦腿,保護視網(wǎng)膜的作用。
2、飯后吃糖姜片可治胃酸胃疼。每次飯后吃三,四片閩姜(即糖姜片),長期堅持,可治胃酸過多,胃疼病。
3、白酒治汗腳臭腳。每晚洗腳后用白酒少許揉搓腳部,并自然風干,堅持一個月,可治愈腳臭。
4、豆腐放冰箱中保鮮的竅門:豆腐直接放入冰箱,水分會溢出,風味也差,可泡在水中存放冰箱內(nèi)。
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