17年在包頭購房
限購政策短期內能有效的調控房價,但調控效果會迅速衰退,長期累積效應不大。下面由學習啦小編為大家整理的在包頭購房政策，希望大家喜歡。
包頭購房政策
2017年初，不少一線城市強力推行“認房又認貸”的限購政策，包頭目前還未實行限購，從2017年第一季度的土地成交數據分析，土地市場受限購政策的影響不大，開發(fā)商拿地的熱情并沒有減退，反而愈加積極，一季度包頭土地交易量穩(wěn)步攀升。
土地成交量增長明顯 畝均單價略有下降
包頭市2017年第一季度共成交土地17宗，其中住宅、商業(yè)用地等經營性土地共出讓12宗，較2016年第四季度環(huán)比翻了一番，工業(yè)用地出讓5宗;經營性土地出讓面積共837.6畝，環(huán)比增加275%;經營性土地出讓總價約15億元，環(huán)比增加了2倍多。
一季度平均每畝土地出讓單價為181萬元，較2016年第四季度的218.6萬元/畝環(huán)比下降了17.2%。一季度包頭土地市場呈現“量增價跌”的特點，土地出讓量有明顯的增加，但是畝均單價卻一定程度上下降了一些，這其中既有季節(jié)的原因(年初政府大量掛牌出讓土地)，也與包頭的房地產市場形勢趨好有關。
交易頻現新都市區(qū)地塊
數據顯示，2017年第一季度出讓的地塊有5塊位于新都市區(qū)，且成交面積達552畝，占到全部出讓面積的66.0%。新都市區(qū)作為包頭市重點規(guī)劃的區(qū)域，近年來發(fā)展迅猛，各大房地產開發(fā)商紛紛在此拿地，只為搶占未來制高點。一季度該區(qū)域又有5宗地塊成功出讓，如此看來，新都市區(qū)的發(fā)展腳步大有趕超青昆兩地的勢頭。
多家房企巨頭鹿城拿地 包頭城市建設步伐穩(wěn)中有進
2016年10月，恒大集團1.6億元競得包頭市東河區(qū)站北路以北、巴彥塔拉大街以南黃金地塊，如今，憑借恒大雄厚的開發(fā)實力該地塊現經規(guī)劃完畢，即東河品質大盤恒大翡翠華庭。項目產品設計為低密度小高層，建成之后必將為包頭市東河區(qū)的建設發(fā)展錦上添花。
2017年1月9日、2017年2月24日，太原富力城房地產開發(fā)有限公司以2.01億和2.04元競得昆區(qū)民族東路西側和九原區(qū)萬青路東側兩塊地，富力地產在包頭的產業(yè)布局越來越大。
內蒙古景晟房地產有限公司也是大手筆，斥資4億新都市區(qū)拿地。此外，中惠房地產、興業(yè)房地產、中冶置業(yè)等包頭本土地產公司也紛紛搶占市場。外來房企與本土開發(fā)商你爭我奪，大有百花齊放的盛況，拿地熱情的背后是房企對包頭房地產市場的認可以及對未來市場逐步向好的堅定信心。
包頭人現在購房合適嗎
照這個陣勢，房地產去庫存在上海還不是分分鐘的事。統(tǒng)計局的數據顯示，一月份一線城市房價平均同比漲了20%，深圳同比暴漲了50%。
春節(jié)剛過，一線城市的樓市已經熱得發(fā)燙了，這一點連房地產中介的人都沒有料到。
“京滬房價永遠漲”?
清華大學的一份報告顯示，過去10年北京和上海房價均漲了近4倍，年均漲17.5%。
京滬房價那么貴，為什么買房的人還那么多?這說明，買得起房的人(不管是炒房還是剛需)比房子多。
過去十幾年，中國房地產的長期趨勢一直是上漲的。因此有人根據過去的歷史價格推導出“京滬永遠漲”的結論。這種觀點只看到了歷史，并沒有觸及房地產上漲的本質，因此對未來的判斷并不一定準確。
信用周期驅動房地產趨勢
雖然供需幾乎能解釋一切表面的市場變化，但供需背后更深層次的原因才是決定性的因素。作為一種資本資產，房地產需要抵押借貸購買，價格受信用的影響巨大。過去房地產的持續(xù)上漲，其實是受中國信用大周期影響的水漲船高。而中國過去十幾年的信用大周期，則是建立在中國整體商業(yè)模式的正反饋循環(huán)中。
國過去十幾年的商業(yè)模式是一個自我強化的正反饋過程：
1. 出口與外商直接投資帶來大量外匯占款。
2. 外匯占款的增加擴大了基礎貨幣的投放，推動了信用的擴張。
3. 信用的大規(guī)模擴張推動了地價及房價的上漲，促進了房地產。
4. 政府通過出賣土地從地價上漲中獲益，并把收益投入基建中。
5. 基建與房地產帶動了大量下游企業(yè)，經濟快速發(fā)展。
6. 經濟快速發(fā)展，基礎設施完善，勞動力成本低，促進出口與外商投資。
7. 出口與外商投資增長帶來外匯占款進一步增加。
在這個自我強化的正反饋循環(huán)中，房地產是明顯上漲的重要變量。而到了現在，這個自我強化的巨型正反饋過程已經結束:出口下降，外匯占款下降，只有銀行系統(tǒng)的正反饋獨自支撐，但大的循環(huán)已經終止。
信用信用，必須有“信”有“用”才行。放貸人必須相信借貸者能夠在未來償還貸款，借貸人必須使用貸款。在信用擴張的過程中，央行的作用至關重要。央行可以通過增發(fā)基礎貨幣，提供金融系統(tǒng)正反饋擴張的基礎輸入。央行還可以通過降息降準等方式增強銀行系統(tǒng)的正反饋強度。但是，信用擴張需要有“推”有“拉”，即貨幣寬松+經濟正反饋?；仡櫄v史，2003年起中國的信用大擴張正好是進入WTO后外向型經濟大發(fā)展的正反饋模式，2009年起的信用大擴張則是美國QE加上中國四萬億基建的強力經濟正反饋。如果單純印錢QE，沒有經濟系統(tǒng)的正反饋是無法擴張信用的。有“信”而無“用”也不行。
央行雖然強大，但也不是萬能的。央行可以降息降準，甚至QE增加基礎貨幣(俗稱“印鈔”)，但是貨幣(大部分是信用)正反饋內生的過程央行無法控制。如果不能推動存款變貸款，貸款變存款式的正反饋，那就像繩子只能拉不能壓，又像把馬拉到了河邊，但馬不喝水也沒辦法。
信用周期接近拐點
由于經濟體中的貨幣大部分其實是信用，對于信用周期的判斷，可以用貨幣供應總量M2來近似估計。
如果用指數分析工具，可以發(fā)現自1999年12月有數據開始，中國的貨幣供應量M2是一條完美的指數增長曲線。而中國的貨幣供應量M2與指數曲線的背離發(fā)生在2014年6月。這也恰好是LPPL模型所預測的系統(tǒng)發(fā)生重大變化的轉折點，即“奇點”。在那之后，中國的貨幣供應增長已經跟不上指數曲線。2014年6月恰好是資本外流開始，外匯占款下降，基礎貨幣收縮，信用擴張速度放緩的關鍵點。
2016年可能是房地產市場的拐點
綜上分析，嶺峰資本的投資人貝爾斯的結論是基于基本面+宏觀+量化的分析框架。從基本面看，無論從租售比、收入比、國際橫向比較等等，房價早在多年前就高估了，但這個高估由于趨勢內在的正反饋機制持續(xù)了很長時間。從宏觀的反身性正反饋循環(huán)看，大循環(huán)已經終止，信用周期處于拐點，而目前的局部流動性涌動則是逆趨勢而動。從量化來看，全國房地產價格仍然在快速的指數增長，但深圳和上海呈現出明顯的“超指數”增長特征，預示著未來很大概率會進入震蕩。總而言之，今年很可能是房地產市場的拐點。
與其他資產不同，房地產基于信用周期，是長周期，甚至是超長周期幾十年的資產，價格趨勢的變化也以十年計。如果房地產價格反轉，其趨勢的持續(xù)也會是長時期的。對于一個家庭而言，房產幾乎是一生的積蓄，趕上了好的長期上升趨勢，家庭財富會急劇增加，但如果遇到趨勢反轉，趨勢的強大力量也會摧毀無數人的夢想。
房價是高了還是低了?如何衡量?
微信公號“融360投資平臺”指出，中國房價的特別之處在于，它沒有一條橫坐標軸作為標尺。市場上，商品的價格我們可以判定出是高是低。比如，雞蛋在過年期間、在端午節(jié)前會漲價，或許接近6塊錢，而最便宜的時候可能不到4塊錢，一般情況下在四五塊錢之間。雞蛋之所以有穩(wěn)定的價格區(qū)間，是因為養(yǎng)雞場穩(wěn)定，吃雞蛋的人口穩(wěn)定，雞蛋市場的供應能力、消費能力都很穩(wěn)定，價格就是可預測的。因為盡管人口在增加、消費需求在增加，但隨著經濟發(fā)展，養(yǎng)雞場也在擴建，產蛋量也有提高。而房子的供應——政府土地出讓，不受市場控制，因為政府要綜合考慮農業(yè)用地、建設用地、荒地的比例;房子的消費——買房人口，也不穩(wěn)定，因為大量炒房客以房子為投資渠道，可能去年投資多、今年投資少、明年投資又多了。
發(fā)達國家的城市，因為人口穩(wěn)定、投資渠道穩(wěn)定、經濟發(fā)展穩(wěn)定，房價就是基本穩(wěn)定的。那么問題來了，在中國，沒有價格標尺，我們還能拿什么來衡量房價?
答案是時間。
雖然不知道軸在哪里，但房價也逃離不了周期規(guī)律。任何商品，都一定存在價格周期，有上漲周期，也有下跌周期。假設，未來有人穿越回來，告訴我們，房價能上漲20年，即使沒有說具體的年份，也足夠我們判斷該不該買房了。數一數，過去房價漲了多少年，如果只有3年，那我們就知道了“哦，還要漲17年，買吧。”如果已經漲了18年，“哦，只有2年漲頭了，等等吧。”注意，過了上漲周期就可以馬上買了嗎?不是。因為這時候房價剛過波峰，仍處于高位?，F在問題又來了：如果知道房價剛漲了沒幾年，OK，可以買;但房價若是已經漲了好多好多年，該不該買呢?
首先，明確一個真理：任何商品的降價周期都一定遠遠短于漲價周期。比如說，股票漲了10年，但下跌很可能只有1年，之后又會緩慢上漲。回憶一下，過去全國歷次的經濟危機是不是都在長期的經濟繁榮之后。幾年的危機相比漫長的繁榮，是相當短暫的。
房價的漲跌周期可能是18年
房價漲多少年和跌多少年到底能不能確定?遺憾的是，任何一個經濟學家都無法確定告訴你這個答案，融360提供了一些例子表明，一個完整的漲跌周期大約是18年。
美國1989年房地產泡沫破裂、儲貸危機，到2007年次貸危機，泡沫再破裂，18年。日本1974年開始經濟調整，到1991年泡沫破裂，18年。香港房地產1985年復蘇，到1997年金融危機，2003年再次復蘇，18年。
很多人都相信18年周期規(guī)律的存在。日本有人把1956年以來劃分為5個周期，分別歷時10年。也有人把其最近一個周期劃分為18年。美國有人把1870年來分成8個周期，分別是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。英國在1776到2010年期間，也出現了一些18年周期規(guī)律。
霍默霍伊特在《房地產周期百年史:1830～1933年芝加哥城市發(fā)展與土地價值》一書中總結，在芝加哥103年的房地產歷史中，各種事件先后重復了五六次，平均間隔為18年。
著有《2010泡沫破碎：房價、銀行與經濟蕭條》的倫敦土地聯合會執(zhí)行董事弗雷德哈里森也信奉18年的周期規(guī)律。他的觀點是，一個完整的房地產周期是18年左右，在這18年里，房價會先上漲7年，然后可能會發(fā)生一個短期的下跌，然后經歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂，最后是歷時4年左右的崩潰。
中國情況呢?從1998年起，中國樓市一直在緩慢上漲，但在2007年前后出現了金融危機和救市“4萬億”，可以看作短暫的下跌;再次快速上漲后，2015年、2016年的“去庫存”可能預示著下降周期的起點。
當然，大的周期可能在幾十年到上百年，小的周期可能不到10年。這里說的18年只是一種個別情況。中國能不能借鑒這個周期規(guī)律，無人可以下定論。
今年還能買房嗎?10年內能還上月供就可以買房
面對可能出現的下降周期，可確實有剛需，該不該買房?融360的答案是，貸款買，只要你的收入可以承擔未來5到10年的月供。因為周期規(guī)律難以捉摸，所以我們都不可能趕在房價最低點買入，但同時，我們也很難那么倒霉踩在最高點買房。以18年左右的周期看，只要你能持有房子的時間能超過下降周期，就不會虧。
中國房價的下降周期可能在5到10年。第一種情況是：現在已經進入下降周期，沒關系，很快下降周期就會過去，你可以買。第二種情況是：現在還處于上漲周期，你也可以買，如果覺得還貸吃力，過幾年可以賣掉又不會虧。第三種情況是：你剛買到，就從上漲周期轉入下降周期，但房貸利率并不高，國家不太可能大幅上調利率，所以你只要保證10年內收入穩(wěn)定，安全度過下降周期，就可以買。
不管在上漲周期還是下降周期，量力而行，現金流是關鍵。就在這幾天，華人首富王健林在牛津大學主講了一堂公開課。其中，他提到了一個“白菜價買酒店”的故事：萬達集團負責海外發(fā)展的老總有次在倫敦出差，碰上一個銀行要拍賣不良資產，是一塊地皮。銀行要求一個星期內交錢，要不就上市拍賣，而公開拍賣的價格會貴很多。當時那個老總馬上王健林打電話，說每平方米900英鎊。王健林第一反應是“我是不是聽錯了?似乎每平方米9000英鎊還比較合理。”那位老總說，沒錯，就是900英鎊。王健林馬上下令簽協(xié)議，三天把定金付了?，F在，這塊地皮上正修建著泰晤士河邊最高的建筑，里面有倫敦最高端的酒店。
當地價下跌，別人都不敢接手的時候，萬達沒有充足的分析調研就敢接手，原因是萬達有足夠的現金流，才有耐心囤地，才能等待幾年的土地開發(fā)再收獲回報。所以，對你未來10年的收入有信心，就可以買房?，F在沒有大量的儲蓄不要緊，只要能交得起首付，剩下的找銀行貸款就行。只要保證不斷供、房子不被銀行收走，在力所能及的時候，就可以買房。
根據你的收入和消費水平，現在，給自己算算，保證生活品質的情況下，你能還多少月供，倒推出你可以接受的房價，別再參考那些專家了，他們說房價會跌、房價會漲都沒有關系，掌握自己的生活，任憑房價起起落落，保持平和的心態(tài)。人生還很漫長，相信時間可以燙平暫時的波折。
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