二手房合同造成違約的原因
當(dāng)前，由于房?jī)r(jià)居高不下，很多房產(chǎn)交易的過(guò)程中，就出現(xiàn)了違約的情況。那么，在二手方交易中，造成違約的原因有哪些呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的相關(guān)資料，希望能幫到你們。
二手房交易違約的原因
一是部分賣(mài)房人唯利是圖、喪失誠(chéng)信,契約精神缺失。這部分賣(mài)房人認(rèn)為違約金數(shù)額可控,最多就是按照合同約定支付違約金;
二是部分賣(mài)房人法律意識(shí)淡薄,或者對(duì)法律知識(shí)缺乏。他們認(rèn)為房子是我的,我想賣(mài)就賣(mài),不想賣(mài)可以不用給出理由;
三是司法實(shí)踐中對(duì)惡意違約行為處罰較輕,讓個(gè)別賣(mài)房人看到了實(shí)施惡意違約、進(jìn)而實(shí)現(xiàn)不法利益的可能;
四是現(xiàn)階段我國(guó)還沒(méi)有建立起完善的信用體系,惡意違約者的違約成本太低;
五是部分房屋中介公司在提供居間服務(wù)中存在違法、違規(guī)和失職行為,提供的居間服務(wù)不夠規(guī)范。預(yù)防二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的出現(xiàn),須從選擇規(guī)范專(zhuān)業(yè)的中介公司開(kāi)始。
避免二手房賣(mài)方違約的方法
1.首先要查明房屋的權(quán)屬狀況。買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)該到房管部門(mén)查詢(xún)房屋權(quán)屬登記狀況,注意賣(mài)房人的信息與檔案中信息記載是否一致,如果存在有其他共有人,應(yīng)和的共有人一起簽訂合同;并查看房屋是否存在抵押、查封等情形;房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),并且確保房屋市交易。
2.去實(shí)地查看房屋,除了了解位置、戶(hù)型、結(jié)構(gòu)等信息外,還需要進(jìn)一步了解煤氣水電供暖等物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息,并了解房屋是否有存在出租的情形。
3.在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)該明確約定交房時(shí)間、相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān),并約定違約條款和爭(zhēng)議解決方式。
4.在付款上,應(yīng)注意交易安全,盡量選擇銀行資金模式。
二手房違約的違約責(zé)任
1.繼續(xù)履行:在違約方不履行合同時(shí)，由法院強(qiáng)制違約方繼續(xù)履行合同。其構(gòu)成要件如下：①存在違約行為;②必須有守約方請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行合同的行為;③必須是違約方能夠繼續(xù)履行合同。
2.賠償損失:違約方賠償守約方所受的損失(差價(jià)損失)。其構(gòu)成要件如下：①存在違約行為;②給守約方造成損失;③違約行為與損失之間有因果關(guān)系;④違約一方?jīng)]有免責(zé)事由。
3.采取補(bǔ)救措施:采取補(bǔ)救措施作為一種獨(dú)立的違約責(zé)任形式，是指矯正合同不適當(dāng)履行(質(zhì)量不合格)、使履行缺陷得以消除的具體措施。這種責(zé)任形式，與繼續(xù)履行(解決不履行問(wèn)題)和賠償損失具有互補(bǔ)性。適用條件：對(duì)違約行為合同中沒(méi)有約定或約定不明 ，又不能按照合同法相關(guān)規(guī)定確定違約責(zé)任 ;適用時(shí)應(yīng)注意：①應(yīng)以標(biāo)的物的性質(zhì)和損失大小為依據(jù)，確定與之相適應(yīng)的補(bǔ)救方式 ②受害方對(duì)補(bǔ)救措施享有選擇權(quán)，但選定的方式應(yīng)當(dāng)合理
4.違約金責(zé)任:由當(dāng)事人約定的或法律直接規(guī)定的，在一方不履行合同時(shí)向另一方支付一定數(shù)額金錢(qián)，也可以表現(xiàn)為一定價(jià)值的財(cái)物。
5.定金罰則：給付定金方不履行合同義務(wù)的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金;接受定金方不履行合同義務(wù)的，雙倍返還定金。
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