通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意的事情
在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，很多人會(huì)選擇通過(guò)中介進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。那么，在通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，需要注意什么事情呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的相關(guān)資料，希望能幫到你們。
通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房的注意事項(xiàng)
一、費(fèi)用收取
國(guó)土房管局明確規(guī)定中介公司只能收取買(mǎi)賣(mài)雙方合共房?jī)r(jià)3%的中介費(fèi)。在實(shí)踐中，中介費(fèi)一般是由買(mǎi)方出的，另這個(gè)中介費(fèi)是可以砍價(jià)的，最低能砍到1%。在與中介交易的時(shí)候不要一上來(lái)就跟中介砍價(jià)，這樣會(huì)影響中介給你找房的信心，要砍價(jià)一定等到中介找到房子，你覺(jué)得買(mǎi)賣(mài)雙方可以拍板的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候可以提出中介費(fèi)太高，砍價(jià)。
二、支付
在支付的時(shí)候，買(mǎi)方一定要把握主動(dòng)權(quán)，最好是分批支付，原則上第一部分不要超過(guò)50%，最后一筆費(fèi)用用于交樓后，水、電、煤氣結(jié)清的情況下再支付。為何要分批給，因中國(guó)中介的極度缺乏誠(chéng)信，當(dāng)然中介也認(rèn)為客戶(hù)不可靠，所以出現(xiàn)問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)互掐，房產(chǎn)中介一般會(huì)主動(dòng)要求先交齊中介費(fèi)，但是一般情況下，只要你中介費(fèi)一交完，中介對(duì)你的態(tài)度立刻轉(zhuǎn)變，主動(dòng)權(quán)全在中介。
三、按揭公司的選擇
一般中介公司會(huì)強(qiáng)行要你用他們的按揭公司，為何但找指定按揭公司，原因如下：
1)個(gè)別中介業(yè)務(wù)員可以提成;
2)按揭公司和你貸款銀行有特殊關(guān)系，而你的過(guò)戶(hù)回執(zhí)以及拿回執(zhí)換來(lái)的房地產(chǎn)原件，都在銀行手上。自然，中介和按揭公司親如家人，你想拿房產(chǎn)證，必須討好中介，就的乖乖聽(tīng)話，讓你什么時(shí)候交中介費(fèi)，你就要什么時(shí)候給，這是中介的最后的王牌。如果你另找按揭公司，就價(jià)格來(lái)說(shuō)會(huì)很便宜，工作效率可提高，而且到后期，中介沒(méi)有任何把柄，中介就不會(huì)讓你在沒(méi)有完成工作的前提下支付中介費(fèi)。
四、定金合同
合同一定要寫(xiě)清楚約定的事項(xiàng)和違約責(zé)任，能盡快網(wǎng)簽的盡快網(wǎng)簽，因網(wǎng)簽可以防止一房二賣(mài)。當(dāng)然，定金合同中肯定要明確約定什么時(shí)候正式簽約，另外提醒網(wǎng)簽不是一勞永逸，網(wǎng)簽只有七天有效期，過(guò)了這個(gè)時(shí)間，網(wǎng)簽合同失效，同套房產(chǎn)可另行簽約合同，也就是說(shuō)，網(wǎng)簽后應(yīng)趕緊辦理過(guò)戶(hù)，防止一房二賣(mài)的情況。
五、買(mǎi)賣(mài)合同
需要提醒兩點(diǎn)：
1)中介合同是中介公司范本，并非國(guó)家出的正式范本，合同基本上不讓修改，但在合同的最后，有一個(gè)其他約定的空白處，這個(gè)地方，買(mǎi)賣(mài)雙方可以盡情發(fā)揮補(bǔ)充約定各項(xiàng)事宜，包括合同中沒(méi)有的條款，在這另行約定。
2)合同的內(nèi)容，要把握幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，如物業(yè)名稱(chēng)，產(chǎn)權(quán)證號(hào)、買(mǎi)方付款方式及時(shí)間、賣(mài)方配合的義務(wù)(過(guò)戶(hù)時(shí)需賣(mài)方提供，不提供或提供不全算違約)。
六、與中介簽訂的合同
在簽定金合同的時(shí)候，中介就會(huì)要求簽一份中介費(fèi)協(xié)議，協(xié)議是中介草擬的，內(nèi)容有利于中介，協(xié)議中約定了客戶(hù)業(yè)主的中介費(fèi)的支付義務(wù)，完全不提中介的任何義務(wù)。如果你有時(shí)間和精力，應(yīng)該在此協(xié)議中加上一些內(nèi)容：中介要完成的工作內(nèi)容、不完成或遲延完成要扣除中介費(fèi)、非因買(mǎi)賣(mài)雙方的原因?qū)е沦I(mǎi)賣(mài)不成的，中介費(fèi)怎么處理。協(xié)議上的內(nèi)容在簽訂買(mǎi)賣(mài)和合同當(dāng)天就一次性付完中介費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題也不大，因?yàn)檫t延交付中介費(fèi)，最多按照千分之五收違約金。
七、夫妻公共財(cái)產(chǎn)
有這么一種情況，房產(chǎn)證只有一個(gè)人的名字，但實(shí)際上房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這就需要未顯明方的一個(gè)同意出售房產(chǎn)的同意書(shū)，即便簽合同的時(shí)候你不弄，到了銀行按揭放款的的那一部分也是需要的。建議，能在簽合同的時(shí)候拿到配偶的同意書(shū)當(dāng)然是最穩(wěn)妥的，如果不能，也要盡快補(bǔ)上。否則配偶可以主張合同無(wú)效。
二手房簽約的注意事項(xiàng)
1、首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”
這一點(diǎn)非常重點(diǎn)，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要查看五證。五證包括：1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證;2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3.建設(shè)工程開(kāi)工證;4.是國(guó)有土地使用證;5.商品房預(yù)售許可證。其中國(guó)有土地使用證和預(yù)售許可證需要重點(diǎn)查看，另外，在查看五證時(shí)必須查看原件，以免出現(xiàn)以假亂真的情況。最后，在簽訂合同簽需要查看清您所預(yù)購(gòu)的房屋還都在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
2、明確房款交付等關(guān)鍵環(huán)節(jié)
房款交付方式，以及稅費(fèi)支付方式等是二手房交易中最容易出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)，因此在簽約時(shí)需要注意，盡量避免糾紛的發(fā)生。比如在合同中注明“售房者不交稅無(wú)法過(guò)戶(hù)”、“物業(yè)出現(xiàn)任何質(zhì)量問(wèn)題，則合同自然失效”等相關(guān)條例。建議簽約可咨詢(xún)相關(guān)法律專(zhuān)業(yè)人士，爭(zhēng)取權(quán)利最大化。
3、在合同中注明房齡
這一點(diǎn)是很多購(gòu)買(mǎi)者忽略的，小編很負(fù)責(zé)任的說(shuō)，這是對(duì)您今后會(huì)產(chǎn)生不小的影響。如，若說(shuō)房齡過(guò)大的二手房是不可辦理貸款等，因此在簽約的合同中一定要注明購(gòu)買(mǎi)房的房齡，并注明如果業(yè)主隱瞞房屋的真實(shí)情況，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
二手房資金監(jiān)督管理流程——全款
?、儋I(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》、買(mǎi)賣(mài)雙方共同提出辦理交易資金監(jiān)督管理服務(wù)需求;
?、谫I(mǎi)方在店鋪(資金監(jiān)督管理中心提供)使用POS機(jī)刷卡交易全款，款項(xiàng)直接進(jìn)入資金監(jiān)督管理賬戶(hù)中，由XX銀行監(jiān)督管理。同時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《買(mǎi)賣(mài)雙方資金監(jiān)督管理協(xié)議》;
?、鄣赇仭⒎康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)為買(mǎi)賣(mài)雙方辦理繳納稅費(fèi)、過(guò)戶(hù)手續(xù);
?、苻k理完過(guò)戶(hù)手續(xù)后，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方授權(quán)，銀行按指令撥付購(gòu)房款。
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