商鋪買賣時(shí)需要注意什么事情
買賣商鋪時(shí),需要注意的問題
1、注意公用分?jǐn)偯娣e。
一般情況下,商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%,有的甚至超過50%。對購買者來說,商鋪的單價(jià)高于住宅物業(yè),即使允許范圍內(nèi)的誤差,也可能會(huì)帶來幾萬元的價(jià)格變動(dòng),打亂購房者的預(yù)算。
要避免此情況的出現(xiàn),建議購房者選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式購買,并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬,確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。只有事先約定嚴(yán)密詳盡,才能在前述情況出現(xiàn)時(shí)順利維權(quán)。
2、注意返租承諾。
返租是商鋪發(fā)展商采用較多的促銷手段,是指購房者支付房款后,若干年之內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商經(jīng)營出租,業(yè)主即可獲得固定的返租回報(bào)。從表面上看,返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益,但事實(shí)并非如此
除了延期交房導(dǎo)致返租回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)外,有相當(dāng)多的發(fā)展商采取了非書面承諾的方式,僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾,而在購房合同上卻無相應(yīng)約定。此情況下,如發(fā)展商不給予返租回報(bào),購買者很難要求其兌現(xiàn)承諾。
3、注意貸款風(fēng)險(xiǎn)。
個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。而商鋪貸款額也不會(huì)超過合同價(jià)款的60%,貸款期限也只有10年。另外,銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)。
當(dāng)者考慮貸款買鋪位時(shí),必須意識(shí)到貸款申請不能通過時(shí),自己將面臨的付款壓力。
4、注意內(nèi)、外銷商鋪未并軌。
商鋪銷售內(nèi)、外有別,市民在購買商鋪前應(yīng)先問清物業(yè)的性質(zhì),否則你就不能辦不出產(chǎn)證。
商鋪買賣需要出示的證件
購買門面房時(shí),需審核開發(fā)商及銷售商是否具備從土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售的一切證照(即五證),核查有無抵押行為,以免將來辦不出產(chǎn)證。
1、國有土地使用證:國有土地使用證是單位和個(gè)人使用國有土地的法律憑證,受法律保護(hù);
2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證:建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證,沒有該證的用地單位屬非法用地,其工程建筑也是違章建筑,不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件;
3、建筑工程用地規(guī)劃許可證:建筑工程用地規(guī)劃許可證是辦理建筑工程用地規(guī)劃許可證后必須經(jīng)過的程序;
4、建設(shè)工程施工許可證:建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證,也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑,不受法律保護(hù)。廈門市建委負(fù)責(zé)開工審批等項(xiàng)工作;
5、商品房預(yù)售許可證:商品房預(yù)售證的主管機(jī)關(guān)是廈門市城市綜合開發(fā)管理室,證書由市開發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。
商鋪買賣的流程
1、需要確定轉(zhuǎn)讓人的身份,看他是否是店面房屋的產(chǎn)權(quán)者,如果超市商鋪經(jīng)營者就是房屋的者,首先要查看店面的產(chǎn)權(quán)證明、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全,并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價(jià)格及房屋的租金情況。
2、若有意接手,雙方可洽談超市商鋪?zhàn)饨鸺暗昝娼?jīng)營設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的具體價(jià)格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金,以保證優(yōu)先接手店面的權(quán)利,定金收取方出具定金收條,收條要寫清時(shí)間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。
3、雙方簽訂《超市商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《房屋租賃合同》,從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。
4、合同簽署完畢,按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。
5、轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過戶變更手續(xù),因此接手方要及時(shí)憑簽訂合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù),以確定經(jīng)營的合法性。
6、如果超市商鋪經(jīng)營者也是承租人,則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所簽訂的原始合同,并檢查其是否有轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)租)權(quán);簽訂合同時(shí)要三方同時(shí)在場并簽字證明。
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