訴訟時效司法解釋全文(2)
訴訟時效司法解釋案例：房屋賣方不辦理過戶，訴訟時效分析
案件：買房人要求賣房人協助辦理房屋過戶登記的案件，雙方于2002年即已簽訂《房屋買賣協議》，房屋已經交付，但是賣房人至今未履行房屋過戶登記義務。故此，買房人希望能夠通過訴訟強制其履行該義務。
由此引發(fā)一個問題：買房人要求賣房人辦理協助房屋過戶手續(xù)，是否受2年訴訟時效的限制?
目前，法院審判實踐一般都不適用訴訟時效。根據筆者的歸納，主要基于以下理由：
1、認為該請求權具有物權性質，不是訴訟時效的客體?！蹲罡呷嗣穹ㄔ好褚煌ヒ呻y案件問答》中的傾向性意見認為：“出賣人已經將房屋交付于買受人，買受人亦已實現對房屋的占有的，買受人請求出賣人移轉房屋所有權、辦理房屋所有權登記的請求權具有物權屬性，不適用訴訟時效的規(guī)定。”
2、認為房產權屬登記是房產產權管理的主要行政手段，也是依法確認房地產所有權的法定手續(xù)，協助產權人辦理產權過戶登記手續(xù)是一種法律義務，不受時間限制。
3、認為從合同的主從義務來看，在主給付義務已經履行完畢的情況下，從給付義務不得單獨適用訴訟時效。房屋買賣合同中，業(yè)主的主給付義務是交房，過戶僅是對買方物權的確認，在房屋已交付的情況下，業(yè)主不能再適用訴訟時效對過戶義務抗辯。
上述三種理由都是基于理論分析，未見具體法律依據。筆者將對上述三種理由逐一分析，以揭示出這些理論是根據實踐需要借用，而并非學術的推演。
1、對于理由一，將過戶請求權界定為“物權請求權”，從而進一步認為不適用訴訟時效，應是最普遍的。而物權請求權的基礎，一為所有權，一為占有。然而，通說認為，物權請求權的性質是為回復物權的圓滿狀態(tài)。物權請求權與債權請求權相比，具有消極性質。具體來說，該請求權可以分為：返還原物請求權、排除妨礙請求權、消除危險請求權。
實際上，并非所有物權請求權都不適用訴訟時效。通說認為，除已登記的不動產之外的返還原物請求權，應適用訴訟時效。
這里問題的關鍵是，我國《物權法》確立了不動產物權變動登記生效主義。既然還未進行登記，買房人就未取得房屋所有權，行使“物權請求權”就沒有基礎了。
也有從占有的角度進行分析的。然而，前述理論同樣適用于因占有產生的請求權。應特別強調的是，我國《物權法》第245條第二款特別規(guī)定：“占有人返還原物的請求權，自侵占發(fā)生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。”
2、對于理由二，筆者認為完全是牽強附會。我國《合同法》第135條規(guī)定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務?！憋@然，賣房人協助買房人辦理房屋過戶手續(xù)，轉移房屋所有權是其應履行的合同義務。
我國《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù);現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?/p>
該條例規(guī)定的購房人的法定義務，其目的是為了“規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，加強對城市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展?！?/p>
這里關鍵的問題在于，理由二中所稱“法律義務”成了一個沒有所指的空洞概念。該規(guī)定使用了“應當”，在于倡導當事人及時履行房屋過戶登記手續(xù)，以維護交易安全，確保如實反映房屋交易狀況。該規(guī)定并未涉及當事人之間的權利義務關系。從法律規(guī)范的分類來講，該規(guī)定只是“倡導性規(guī)范”。
因此，當事人完全可以在“房屋買賣合同”中約定不辦理房屋過戶登記手續(xù)，以及約定超過90日的期限。這是當事人意思自治的范圍，行政機關沒有權力，也沒有實際措施來強制房屋買賣雙方辦理過戶登記手續(xù)。因此，說這是“法律義務”未免牽強。
另外，這里規(guī)定的僅僅是商品房轉讓行為。那么，如果在二手房交易中出現類似情形，該怎么處理呢?既然法律法規(guī)沒有規(guī)定，是不是賣房人就沒有“法律義務”協助買房人辦理過戶登記手續(xù)呢?
3、對于理由三，關鍵問題在于確定賣房人協助辦理過戶登記手續(xù)是其主義務還是從義務?筆者認為是主義務。
合同履行中的主給付義務、從給付義務、附隨義務是學理分類。通說認為主給付義務指合同關系中所固有、必備的、自始確定的，并能夠決定合同類型的基本義務，如買賣合同中賣方的交付標的物、買方支付價款的義務。從給付義務指依附主給付義務而存在，輔助主給付義務的履行，從而使債權人的利益得到最大限度的滿足的義務。從給付義務具有補助主給付義務功能的義務。附隨義務是指在當事人之間無明確約定的情況下，為了確保合同目的的實現，維護對方當事人的利益，遵循誠實信用原則，依據合同的性質、目的和交易習慣，由雙方當事人所承擔的作為或不作為的義務。
由于我國《物權法》區(qū)分不動產和動產，規(guī)定了各自物權變動的公示形式。不動產為登記，動產為交付占有。在房屋買賣中，如果考慮到登記的公示效力具有對世性，并且現實中存在一房二賣的情形，登記顯然具有極重要的意義。而“過戶登記”也是區(qū)分房屋租賃、借用、抵押等的重要依據。因此，該“登記”是房屋買賣合同所“固有、必備、自始確定的并能夠決定合同類型”。
在《房屋買賣合同》中，當事人雙方一般都會對“過戶登記”的時限、違約責任進行詳細約定。實際上，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條即規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在一定期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。
另外，該司法解釋第第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?/p>
同時，該司法解釋在第15條規(guī)定了“根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外?！憋@然，該司法解釋規(guī)定了賣房人在遲延交房和遲延辦證的情形下，買房人都有合同解除權。從體系解釋來看，賣房人協助辦理過戶手續(xù)的義務與交房義務相同，都是主給付義務。
綜上所述，筆者認為目前司法實踐中提出的賣房人協助辦理房屋過戶義務不適用訴訟時效的三種理由均不成立。至于為什么法院敢于在該問題上忽視我國法律關于訴訟時效的規(guī)定，紛紛引用未經嚴格論證的理論，來證成自己的結論，筆者認為這實在是經過利益考量的結果。不動產關系人們的生活甚巨。而購房人相對于開發(fā)商來說是弱者?；诰S護社會穩(wěn)定，以及法律保護弱者的理念，因此而排除了訴訟時效的適用。
筆者認為：請求交付房屋、履行過戶登記和承擔違約責任均屬債權請求權，沒有理由不適用訴訟時效。在此基礎上我們可以繼續(xù)討論訴訟時效的適用問題。
1、實際上，對于商品房買賣來說，適用訴訟時效基本不會影響買受人利益。
一方面，賣房人不能協助辦理過戶手續(xù)是因其沒有達到房屋過戶的條件，從而還未起算訴訟時效。
另一方面，如果出賣人援引訴訟時效抗辯成功，因房屋產權證書不能辦理，買賣合同目的無法實現，合同應當解除，出賣人應當返還房款和承擔合同解除后的違約責任，其援引訴訟時效是以承擔嚴格法律責任為代價的。
2、房屋價值極大，傾買受人畢生財力，辦證逾期時其會多次向出賣人提出辦證要求，可以引起時效多次中斷。
3、房屋已經實際交付，如果買房人已經實際交付了絕大部分購房款，并且買房人一直在所購買的房屋內居住。表明其有取得房屋所有權的意思，應當可以構成向賣方人主張繼續(xù)履行賣方義務，協助辦理房屋過戶手續(xù)的表示，從而中斷訴訟時效。
4、可以先向法院提起確認之訴，確認房屋所有權歸買房人所有之后，再依法向房屋管理部門辦理過戶手續(xù)。
5、從立法層面值得進一步討論的是，法國和德國的訴訟時效為30年，日本訴訟時效為10年，臺灣訴訟時效為15年。我國《民法通則》規(guī)定普通訴訟時效為2年。我國訴訟時效借鑒的是前蘇聯的制度。如前蘇聯和若干東歐國家的訴訟時效為3年。就前面的討論來看，能夠一勞永逸將問題解決的，就是將我國訴訟時效期間延長。
而另外一個思路即是，可以建立取得時效制度。即使買房人沒有辦理過戶手續(xù)，只要買房人持續(xù)占有房屋達到若干年限，依時效制度仍然可以取得房屋所有權，從而可以行使物權請求。
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