訴訟時效司法解釋全文(2)
訴訟時效司法解釋案例：房屋賣方不辦理過戶，訴訟時效分析
案件：買房人要求賣房人協(xié)助辦理房屋過戶登記的案件，雙方于2002年即已簽訂《房屋買賣協(xié)議》，房屋已經(jīng)交付，但是賣房人至今未履行房屋過戶登記義務(wù)。故此，買房人希望能夠通過訴訟強制其履行該義務(wù)。
由此引發(fā)一個問題：買房人要求賣房人辦理協(xié)助房屋過戶手續(xù)，是否受2年訴訟時效的限制?
目前，法院審判實踐一般都不適用訴訟時效。根據(jù)筆者的歸納，主要基于以下理由：
1、認(rèn)為該請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不是訴訟時效的客體?！蹲罡呷嗣穹ㄔ好褚煌ヒ呻y案件問答》中的傾向性意見認(rèn)為：“出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時效的規(guī)定?！?/p>
2、認(rèn)為房產(chǎn)權(quán)屬登記是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，也是依法確認(rèn)房地產(chǎn)所有權(quán)的法定手續(xù)，協(xié)助產(chǎn)權(quán)人辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)是一種法律義務(wù)，不受時間限制。
3、認(rèn)為從合同的主從義務(wù)來看，在主給付義務(wù)已經(jīng)履行完畢的情況下，從給付義務(wù)不得單獨適用訴訟時效。房屋買賣合同中，業(yè)主的主給付義務(wù)是交房，過戶僅是對買方物權(quán)的確認(rèn)，在房屋已交付的情況下，業(yè)主不能再適用訴訟時效對過戶義務(wù)抗辯。
上述三種理由都是基于理論分析，未見具體法律依據(jù)。筆者將對上述三種理由逐一分析，以揭示出這些理論是根據(jù)實踐需要借用，而并非學(xué)術(shù)的推演。
1、對于理由一，將過戶請求權(quán)界定為“物權(quán)請求權(quán)”，從而進(jìn)一步認(rèn)為不適用訴訟時效，應(yīng)是最普遍的。而物權(quán)請求權(quán)的基礎(chǔ)，一為所有權(quán)，一為占有。然而，通說認(rèn)為，物權(quán)請求權(quán)的性質(zhì)是為回復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)。物權(quán)請求權(quán)與債權(quán)請求權(quán)相比，具有消極性質(zhì)。具體來說，該請求權(quán)可以分為：返還原物請求權(quán)、排除妨礙請求權(quán)、消除危險請求權(quán)。
實際上，并非所有物權(quán)請求權(quán)都不適用訴訟時效。通說認(rèn)為，除已登記的不動產(chǎn)之外的返還原物請求權(quán)，應(yīng)適用訴訟時效。
這里問題的關(guān)鍵是，我國《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)物權(quán)變動登記生效主義。既然還未進(jìn)行登記，買房人就未取得房屋所有權(quán)，行使“物權(quán)請求權(quán)”就沒有基礎(chǔ)了。
也有從占有的角度進(jìn)行分析的。然而，前述理論同樣適用于因占有產(chǎn)生的請求權(quán)。應(yīng)特別強調(diào)的是，我國《物權(quán)法》第245條第二款特別規(guī)定：“占有人返還原物的請求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請求權(quán)消滅?！?/p>
2、對于理由二，筆者認(rèn)為完全是牽強附會。我國《合同法》第135條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)?！憋@然，賣房人協(xié)助買房人辦理房屋過戶手續(xù)，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)是其應(yīng)履行的合同義務(wù)。
我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?/p>
該條例規(guī)定的購房人的法定義務(wù)，其目的是為了“規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。”
這里關(guān)鍵的問題在于，理由二中所稱“法律義務(wù)”成了一個沒有所指的空洞概念。該規(guī)定使用了“應(yīng)當(dāng)”，在于倡導(dǎo)當(dāng)事人及時履行房屋過戶登記手續(xù)，以維護(hù)交易安全，確保如實反映房屋交易狀況。該規(guī)定并未涉及當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。從法律規(guī)范的分類來講，該規(guī)定只是“倡導(dǎo)性規(guī)范”。
因此，當(dāng)事人完全可以在“房屋買賣合同”中約定不辦理房屋過戶登記手續(xù)，以及約定超過90日的期限。這是當(dāng)事人意思自治的范圍，行政機關(guān)沒有權(quán)力，也沒有實際措施來強制房屋買賣雙方辦理過戶登記手續(xù)。因此，說這是“法律義務(wù)”未免牽強。
另外，這里規(guī)定的僅僅是商品房轉(zhuǎn)讓行為。那么，如果在二手房交易中出現(xiàn)類似情形，該怎么處理呢?既然法律法規(guī)沒有規(guī)定，是不是賣房人就沒有“法律義務(wù)”協(xié)助買房人辦理過戶登記手續(xù)呢?
3、對于理由三，關(guān)鍵問題在于確定賣房人協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)是其主義務(wù)還是從義務(wù)?筆者認(rèn)為是主義務(wù)。
合同履行中的主給付義務(wù)、從給付義務(wù)、附隨義務(wù)是學(xué)理分類。通說認(rèn)為主給付義務(wù)指合同關(guān)系中所固有、必備的、自始確定的，并能夠決定合同類型的基本義務(wù)，如買賣合同中賣方的交付標(biāo)的物、買方支付價款的義務(wù)。從給付義務(wù)指依附主給付義務(wù)而存在，輔助主給付義務(wù)的履行，從而使債權(quán)人的利益得到最大限度的滿足的義務(wù)。從給付義務(wù)具有補助主給付義務(wù)功能的義務(wù)。附隨義務(wù)是指在當(dāng)事人之間無明確約定的情況下，為了確保合同目的的實現(xiàn)，維護(hù)對方當(dāng)事人的利益，遵循誠實信用原則，依據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣，由雙方當(dāng)事人所承擔(dān)的作為或不作為的義務(wù)。
由于我國《物權(quán)法》區(qū)分不動產(chǎn)和動產(chǎn)，規(guī)定了各自物權(quán)變動的公示形式。不動產(chǎn)為登記，動產(chǎn)為交付占有。在房屋買賣中，如果考慮到登記的公示效力具有對世性，并且現(xiàn)實中存在一房二賣的情形，登記顯然具有極重要的意義。而“過戶登記”也是區(qū)分房屋租賃、借用、抵押等的重要依據(jù)。因此，該“登記”是房屋買賣合同所“固有、必備、自始確定的并能夠決定合同類型”。
在《房屋買賣合同》中，當(dāng)事人雙方一般都會對“過戶登記”的時限、違約責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)約定。實際上，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條即規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在一定期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
另外，該司法解釋第第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
同時，該司法解釋在第15條規(guī)定了“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！憋@然，該司法解釋規(guī)定了賣房人在遲延交房和遲延辦證的情形下，買房人都有合同解除權(quán)。從體系解釋來看，賣房人協(xié)助辦理過戶手續(xù)的義務(wù)與交房義務(wù)相同，都是主給付義務(wù)。
綜上所述，筆者認(rèn)為目前司法實踐中提出的賣房人協(xié)助辦理房屋過戶義務(wù)不適用訴訟時效的三種理由均不成立。至于為什么法院敢于在該問題上忽視我國法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定，紛紛引用未經(jīng)嚴(yán)格論證的理論，來證成自己的結(jié)論，筆者認(rèn)為這實在是經(jīng)過利益考量的結(jié)果。不動產(chǎn)關(guān)系人們的生活甚巨。而購房人相對于開發(fā)商來說是弱者?；诰S護(hù)社會穩(wěn)定，以及法律保護(hù)弱者的理念，因此而排除了訴訟時效的適用。
筆者認(rèn)為：請求交付房屋、履行過戶登記和承擔(dān)違約責(zé)任均屬債權(quán)請求權(quán)，沒有理由不適用訴訟時效。在此基礎(chǔ)上我們可以繼續(xù)討論訴訟時效的適用問題。
1、實際上，對于商品房買賣來說，適用訴訟時效基本不會影響買受人利益。
一方面，賣房人不能協(xié)助辦理過戶手續(xù)是因其沒有達(dá)到房屋過戶的條件，從而還未起算訴訟時效。
另一方面，如果出賣人援引訴訟時效抗辯成功，因房屋產(chǎn)權(quán)證書不能辦理，買賣合同目的無法實現(xiàn)，合同應(yīng)當(dāng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)返還房款和承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任，其援引訴訟時效是以承擔(dān)嚴(yán)格法律責(zé)任為代價的。
2、房屋價值極大，傾買受人畢生財力，辦證逾期時其會多次向出賣人提出辦證要求，可以引起時效多次中斷。
3、房屋已經(jīng)實際交付，如果買房人已經(jīng)實際交付了絕大部分購房款，并且買房人一直在所購買的房屋內(nèi)居住。表明其有取得房屋所有權(quán)的意思，應(yīng)當(dāng)可以構(gòu)成向賣方人主張繼續(xù)履行賣方義務(wù)，協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的表示，從而中斷訴訟時效。
4、可以先向法院提起確認(rèn)之訴，確認(rèn)房屋所有權(quán)歸買房人所有之后，再依法向房屋管理部門辦理過戶手續(xù)。
5、從立法層面值得進(jìn)一步討論的是，法國和德國的訴訟時效為30年，日本訴訟時效為10年，臺灣訴訟時效為15年。我國《民法通則》規(guī)定普通訴訟時效為2年。我國訴訟時效借鑒的是前蘇聯(lián)的制度。如前蘇聯(lián)和若干東歐國家的訴訟時效為3年。就前面的討論來看，能夠一勞永逸將問題解決的，就是將我國訴訟時效期間延長。
而另外一個思路即是，可以建立取得時效制度。即使買房人沒有辦理過戶手續(xù)，只要買房人持續(xù)占有房屋達(dá)到若干年限，依時效制度仍然可以取得房屋所有權(quán)，從而可以行使物權(quán)請求。
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