2017撫順市物業(yè)管理條例
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2017撫順市物業(yè)管理條例
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。本條例所稱業(yè)主是指房屋所有權人。本條例所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權人。本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立、具有獨立法人資格并取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì),從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。
第四條 市房產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門,負責全市物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督和管理工作。區(qū)(含開發(fā)區(qū),下同)、縣物業(yè)管理行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作,協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系,調(diào)解物業(yè)管理糾紛。居(村)民委員會應當依法履行職責,支持、指導業(yè)主委員會的日常工作。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利和義務按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定執(zhí)行。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以建設用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎,并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應當征求居(村)民委員會的意見。建設用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍內(nèi)的非住宅物業(yè)應當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域。
第八條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應當依法成立一個業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少,且經(jīng)全體業(yè)主同意不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第九條 業(yè)主大會是代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織。業(yè)主通過業(yè)主大會對全體業(yè)主的共同利益事項作出決定和進行管理。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),應當依法維護業(yè)主合法權益,執(zhí)行業(yè)主大會決定的物業(yè)管理事項。
第十條 尚未成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定物業(yè)所在地的居(村)民委員會代行業(yè)主委員會職責,但須經(jīng)專有部分占建筑物總面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主書面同意。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的,可以成立業(yè)主大會,并選舉業(yè)主委員會:
(一)建設單位已交付業(yè)主的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上的;
(二)建設單位已交付業(yè)主戶數(shù)比例達到50%以上的;
(三)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目,先期開發(fā)部分,建設單位已交付業(yè)主的專有部分面積超過先期開發(fā)部分建筑物總面積50%以上,且已交付業(yè)主戶數(shù)的比例達到50%以上的;
(四)公有住房出售給個人的面積超過建筑物總面積50%以上的;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以成立業(yè)主大會情形的。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域自具備成立業(yè)主大會條件之日起30日內(nèi),建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告,并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會所需的文件資料,同時書面通知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門:
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用公共設施設備的證明;
(六)物業(yè)管理用房配置證明;
(七)其他有關的文件資料。
第十三條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的,應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面意見。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到業(yè)主書面意見之日起30日內(nèi),指導成立業(yè)主大會籌備組?;I備組負責業(yè)主大會籌備工作。
第十四條 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、居(村)民委員會代表、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表組成。
籌備組成員人數(shù)應為5人以上15人以下單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,籌備組組長由街道辦事處代表或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。
業(yè)主大會籌備組應當自組建之日起3日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告其成員名單和工作職責。
第十五條 業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起30日內(nèi),在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下召開首次業(yè)主大會會議,制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前,就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的,業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。
第十七條 業(yè)主可以以幢、單元為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項,事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第十八條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集,每年至少召開一次。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議:
(一)經(jīng)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形的。
第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,由委員5人以上15人以下單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員每屆任期不得超過5年,具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會委員具有同等表決權。業(yè)主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)任職。
第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列文件向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù),區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理備案后7日內(nèi)向市物業(yè)管理行政主管部門備案:
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會的議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。
居(村)民委員會代行業(yè)主委員會職責的,也應當辦理備案手續(xù)。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。
第二十一條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉,并通知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第二十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主分攤或者從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法,由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定,但不得要求物業(yè)服務企業(yè)提供。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十三條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應當自決定作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,決定對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十四條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位應當選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理,并簽訂書面前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同期限至業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時自行終止。
第二十五條 建設單位應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應當作為一個整體進行招投標,選聘一個物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)項目總建筑面積l萬平方米以下或者投標人少于3人的,經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第二十六條 前期物業(yè)服務企業(yè)應當提前介入項目的開發(fā)建設,對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項,提出與物業(yè)服務有關的建議。建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時,應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與。
第二十七條 建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè),應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前,向市物業(yè)管理行政主管部門辦理招標備案。備案提供下列資料:
(一)與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件;
(二)招標公告或者招標邀請書;
(三)招標文件;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第二十八條 建設單位在銷售物業(yè)之前,應當制定臨時管理規(guī)約并向物業(yè)買受人予以說明。建設單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益和違反相關法律法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主大會通過管理規(guī)約后,臨時管理規(guī)約自行失效。
第二十九條 建設單位在銷售物業(yè)時,應當在商品房銷售合同中明確約定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃要求配套建設的會館(所)的所有權、經(jīng)營方式、范圍等內(nèi)容,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會館(所)應當優(yōu)先為業(yè)主提供服務,未經(jīng)業(yè)主大會同意,不得改變原有規(guī)劃用途。
第三十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設工程竣工驗收交付使用時,其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防、電梯等設施,道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車位、安防監(jiān)控等附屬設施設備應當同時達到有關的標準,驗收合格后方可交付使用。
第三十一條 承接新建物業(yè)前,物業(yè)服務企業(yè)和建設單位在新建小區(qū)竣工驗收后,應當按照國家相關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定,共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。物業(yè)承接查驗應當邀請業(yè)主代表參加,也可以邀請居(村)民委員會代表和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門參加或者聘請相關專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行。
第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi),將查驗文件向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告。
第三十三條 建設單位應當按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積的3%物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)服務用房,最小不得低于60平方米。業(yè)主委員會的辦公用房在物業(yè)服務用房中調(diào)劑。物業(yè)服務用房應當為地面以上獨立使用房屋,并具備水、電、供暖以及采光、通風等基本使用功能。物業(yè)服務用房的所有權歸全體業(yè)主共有。未經(jīng)業(yè)主大會同意,任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十四條 規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時,應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)服務用房的位置和面積進行審核。市物業(yè)行政主管部門在核發(fā)商品房銷(預)售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,應當核查并注明物業(yè)服務用房。在物業(yè)項目交付使用時,區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門應當對物業(yè)服務用房配置情況進行現(xiàn)場核實。
第三十五條 建設單位在房屋交付時,應當向購房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書,并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。
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