2017年臨沂物業(yè)新規(guī)
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2017年臨沂物業(yè)新規(guī)
“臨沂版”物業(yè)收費(fèi)新規(guī)于新年1月1日起施行。新規(guī)首次打破了大一統(tǒng)的物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，提出僅有普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)，也首次將物業(yè)服務(wù)等級(jí)細(xì)分為五類，而我市普通住宅物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)每月最高將達(dá)到2.28元/平方米。
經(jīng)過(guò)前期招集社會(huì)各界代表反復(fù)論證，并根據(jù)新出臺(tái)的省《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》做出完善修改，備受關(guān)注的“臨沂版”物業(yè)收費(fèi)新規(guī)最終趕在2012年到來(lái)之前正式頒布了，并于新年1月1日起施行。新規(guī)首次打破了大一統(tǒng)的物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，提出僅有普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)，也首次將物業(yè)服務(wù)等級(jí)細(xì)分為五類，而我市普通住宅物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)每月最高將達(dá)到2.28元/平方米。
本次新規(guī)縮小了物業(yè)收費(fèi)中政府指導(dǎo)價(jià)的范圍，將非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)改為了市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并規(guī)定由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
同時(shí)，將老規(guī)定中四個(gè)檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化為五個(gè)檔次的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定一星級(jí)為最低等級(jí)，五星級(jí)為最高等級(jí)。每一檔又細(xì)化出帶與不帶電梯兩套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并將電梯運(yùn)行費(fèi)用納入到物業(yè)費(fèi)中一并收取。按照新規(guī)，今后最低檔每月每平方米將按0.30元(不帶電梯)或0.80元(帶電梯)、上下浮動(dòng)20%收取;而最高檔每月每平方米將按1.10元(不帶電梯)或1.90元(帶電梯)、上下浮動(dòng)20%收取，這也意味著我市物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)每月最高將達(dá)到2.28元/平方米。
而記者從市房管部門獲悉，目前我市大部分小區(qū)都在四星以下，由于四星以上對(duì)小區(qū)硬件條件規(guī)定比較苛刻，我市超過(guò)四星的小區(qū)不到10%，而五星小區(qū)更是不足5%，因此新規(guī)對(duì)市民增負(fù)有限，卻有助于物業(yè)企業(yè)擺脫“賠錢難以為繼”的困局。
此外，本次新規(guī)還明確規(guī)定供水二次加壓設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)和供熱換熱站、加壓設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)、水費(fèi)由供水、供熱單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。并對(duì)配套未達(dá)標(biāo)小區(qū)物業(yè)費(fèi)如何減免、空置房如何收費(fèi)、停車費(fèi)如何收取、裝修期間各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用如何收取，以及老舊小區(qū)和物業(yè)合同未到期的小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何界定等物業(yè)矛盾集中的方面，給出明確的規(guī)定，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，并維護(hù)了業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理人的合法權(quán)益。
四問(wèn)物業(yè)收費(fèi)新規(guī)
在“臨沂版”物業(yè)收費(fèi)新規(guī)中，“非普通住宅”、“另行約定”、“五個(gè)星級(jí)”等特定名詞以及圍繞其各項(xiàng)新規(guī)定，引發(fā)了眾多關(guān)注。而此前論證會(huì)上爭(zhēng)論激烈的1樓是否應(yīng)該繳納電梯費(fèi)及按何種標(biāo)準(zhǔn)繳納問(wèn)題，在此次新規(guī)中卻未做任何規(guī)定，這也引發(fā)了人們的質(zhì)疑。記者歸納出部分市民質(zhì)疑的焦點(diǎn)，并就此咨詢了市房管和物價(jià)部門。
如何區(qū)分普通住宅與非普通住宅?
記者發(fā)現(xiàn)新規(guī)中多次提到“非普通住宅”，并將其與“普通住宅”加以區(qū)分，那么“普通住宅”和“非普通住宅”該如何區(qū)分?由誰(shuí)來(lái)區(qū)分?新規(guī)中并沒(méi)有明確的規(guī)定。
我市房管部門對(duì)此的解釋是：普通住宅是指在建筑容積率、套型面積、住房平均交易價(jià)格等指標(biāo)符合國(guó)家、省規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的一般住宅，是相對(duì)于高檔住宅而言的。不同地區(qū)，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)和水平也是不同的。目前并未有就物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題區(qū)分普通和非普通住宅的法規(guī)，僅有針對(duì)單套房產(chǎn)繳稅區(qū)分普通和非普通住宅的法規(guī)，但其中的規(guī)定并不適合就物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題來(lái)做區(qū)分。目前我市住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)主要還是根據(jù)之前簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議或由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商而定。
買了車位、交了停車服務(wù)費(fèi)，車丟了誰(shuí)賠?
新規(guī)第15條中規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫(kù)內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)繳納停車服務(wù)費(fèi)，停車服務(wù)費(fèi)包括車庫(kù)、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購(gòu)買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用。本條中還規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)汽車或非機(jī)動(dòng)車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
針對(duì)此條規(guī)定，之前就有業(yè)主提出疑問(wèn)：花錢買了車位，每月交了停車服務(wù)費(fèi)，如果出現(xiàn)車輛損傷、車輛丟失，物業(yè)公司是否需要承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)此，市房管和物價(jià)部門給出的解釋是，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，如果小區(qū)物業(yè)公司認(rèn)真履行了物業(yè)服務(wù)合同中的相關(guān)規(guī)定，例如按照合同約定，巡邏次數(shù)、門衛(wèi)值班等公共秩序維護(hù)服務(wù)到位，攝像頭、紅外線監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備24小時(shí)開(kāi)啟，運(yùn)轉(zhuǎn)正常，可相當(dāng)程度的免責(zé)，如果小區(qū)物業(yè)并未認(rèn)真履行所承諾的秩序維護(hù)措施，則需要對(duì)業(yè)主的損失負(fù)一定的責(zé)任。如果業(yè)主要求小區(qū)物業(yè)對(duì)停放在小區(qū)內(nèi)的車輛負(fù)有看管責(zé)任，則需要在物業(yè)服務(wù)協(xié)議上注明。
一樓不用電梯，咋還交電梯費(fèi)?
一樓不使用電梯為何仍要繳納電梯費(fèi)?針對(duì)這個(gè)市民反映比較集中的問(wèn)題，此次新規(guī)中并未單獨(dú)說(shuō)明，這也就意味著無(wú)論是一樓，還是頂樓，電梯使用費(fèi)是一樣的。
市物價(jià)和房管部門表示，電梯屬于高層住宅樓基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，并不是不使用就可以不繳納費(fèi)用，而且絕大多數(shù)高層建筑的一樓電梯均與地下一層、二層相通，即使是一層住戶也不可能完全不用電梯，所以目前一層住戶仍需要繳納電梯使用費(fèi)。按照公平、公正的原則，在逐步考量及完善后，今后或?qū)?shí)行按樓層分梯次繳納電梯費(fèi)用的辦法。
住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)劃分， 誰(shuí)說(shuō)了算?
新規(guī)中規(guī)定，普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)和五星級(jí)五個(gè)等級(jí)，其中一星級(jí)為最低等級(jí)，五星級(jí)為最高等級(jí)。
普通住宅物業(yè)服務(wù)的五個(gè)等級(jí)如何來(lái)劃分?由誰(shuí)來(lái)劃分?是否有相關(guān)部門審核?
市房產(chǎn)局相關(guān)工作人員對(duì)此表示，前期普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)階段，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位根據(jù)需要的星級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)選擇相對(duì)應(yīng)的服務(wù)價(jià)格，然后雙方合同約定。如果按照此次公布的五個(gè)等級(jí)來(lái)劃分普通住宅的物業(yè)服務(wù)，目前我市大部分小區(qū)都在四星以下，由于四星以上對(duì)小區(qū)硬件條件規(guī)定比較苛刻，我市超過(guò)四星的小區(qū)不到10%，而五星小區(qū)更是不足5%。工作人員還表示，按等級(jí)收取物業(yè)費(fèi)只是針對(duì)普通住宅前期物業(yè)收費(fèi)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，則實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司合同約定。市物價(jià)部門也表示，今后會(huì)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。
物業(yè)收費(fèi)新規(guī)擺開(kāi)看 小區(qū)出入證應(yīng)免費(fèi)配置
自1月1日起施行的“臨沂版”物業(yè)收費(fèi)新規(guī)，在物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)適用范圍、配套未達(dá)標(biāo)小區(qū)物業(yè)費(fèi)減免、空置房如何收費(fèi)、停車費(fèi)如何收取、裝修期間各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用如何收取，以及老舊小區(qū)和物業(yè)合同未到期的小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何界定，給出明確的規(guī)定。圍繞市民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，記者對(duì)新規(guī)進(jìn)行了梳理。
1、有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)不適用政府指導(dǎo)價(jià)。
《臨沂市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)規(guī)定：住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
2、小區(qū)配套未達(dá)標(biāo)，物業(yè)費(fèi)減免不低于20%。
《辦法》規(guī)定：前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購(gòu)房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免，減免比例不應(yīng)低于20%。
3、房屋空置一年以上，物業(yè)費(fèi)按80%收取。
《辦法》規(guī)定：房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的80%繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
4、車輛看管需另行約定，空置車位費(fèi)打8折 。
《辦法》規(guī)定：停車服務(wù)費(fèi)包括車庫(kù)、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購(gòu)買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用。已購(gòu)買車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費(fèi)按80%繳納。
5、免費(fèi)配置出入證(卡)，服務(wù)車輛不收停車費(fèi)。
《辦法》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)車輛實(shí)行出入證(卡)管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或者物業(yè)使用人免費(fèi)配置出入證(卡)。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦證(卡)的，可以按照每證(卡)最高100元的標(biāo)準(zhǔn)收取工本費(fèi)，除此之外不得再另行收取押金、門禁系統(tǒng)管理費(fèi)、運(yùn)行費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費(fèi)。其他外來(lái)車輛，停放超過(guò)2個(gè)小時(shí)的，可以收取一定停車費(fèi)用。
6、不得收取裝修電梯使用費(fèi)、裝修管理費(fèi)。
《辦法》規(guī)定：業(yè)主裝修房屋，施工前應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，繳納裝修保證金。在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)檢查驗(yàn)收合格，裝修保證金應(yīng)自檢查合格之日起90日內(nèi)退還業(yè)主。除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取押金、保證金。
業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝修電梯使用費(fèi)、裝修管理費(fèi)及與裝修相關(guān)的管理費(fèi)用。
7、老舊小區(qū)仍按老辦法，調(diào)整需業(yè)主大會(huì)決定。
《辦法》規(guī)定：未成立業(yè)委會(huì)的老舊小區(qū)按原規(guī)定執(zhí)行，確需調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可按本辦法規(guī)定執(zhí)行。 同時(shí)，本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
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