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2017天津市物業(yè)管理條例

　　總 則

　　第一條

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條

　　本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。

　　第三條

　　業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第四條

　　物業(yè)管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規(guī)范的原則。

　　第五條

　　有兩個以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應當實行物業(yè)管理;商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　第六條

　　市國土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　區(qū)、縣房地產管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　規(guī)劃、建設、市容、城市管理綜合執(zhí)法、公安、民政、市政、園林、物價等相關部門，按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內相關的行政管理和服務工作。

　　第七條

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當明確部門和人員，負責本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

　　業(yè)主大會委員會

　　第八條

　　業(yè)主享有下列權利：

　　(一)參加業(yè)主大會會議，業(yè)主發(fā)表意見，行使表決權;

　　(二)推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(四)提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

　　(五)提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(六)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(八)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

　　(九)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權和監(jiān)督權;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第九條

　　業(yè)主應當履行下列義務：

　　(一)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

　　(二)執(zhí)行業(yè)主大會通過的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

　　(三)配合物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同和管理規(guī)約實施的物業(yè)管理活動;

　　(四)按照物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)管理服務費;

　　(五)維護物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生;

　　(六)按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項維修資金;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第十條

　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，應當由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理服務。

　　新建物業(yè)項目，包括分期建設或者由兩個以上開發(fā)建設單位建設的物業(yè)項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地，不得分割進行物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法，由市人民政府規(guī)定。

　　第十一條

　　已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當成立業(yè)主大會：

　　(一)業(yè)主入住率達百分之五十以上;

　　(二)首位業(yè)主實際入住達到二年以上。

　　第十二條

　　業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織。

　　下列事項由業(yè)主大會決定：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(三)審定物業(yè)服務合同內容，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(四)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務企業(yè)提出的其他管理事項;

　　(五)專項維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十三條

　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數不足一百人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會;業(yè)主人數在一百人以上的，可以按照業(yè)主總數的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會，代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責。業(yè)主代表會的代表組成，不得少于三十五人。

　　業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主代表會會議上如實反映所代表業(yè)主的意見。

　　業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位，由業(yè)主推選，并在推選后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第十四條

　　符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面告知后一個月內，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，負責核實并組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　籌備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā)建設單位代表各一名組成?；I備組負責人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當為籌備組開展工作提供條件。

　　第十五條

　　籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)確認業(yè)主身份和業(yè)主人數;

　　(三)確定業(yè)主委員會成員候選人產生方案和名單，并公示征詢意見;

　　(四)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案，提出臨時管理規(guī)約的修訂意見;

　　(五)確定業(yè)主代表產生的條件、方式和人數，組織推選業(yè)主代表;

　　(六)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款規(guī)定的各項內容，應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　籌備組履行職責的期限，應當到首次業(yè)主大會會議選舉產生業(yè)主委員會之日終止。

　　第十六條

　　首次業(yè)主大會會議應當討論決定下列事項：

　　(一)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會;

　　(四)物業(yè)管理服務內容和服務標準;

　　(五)涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十七條

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權利。

　　第十八條

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項作出規(guī)定。

　　第十九條

　　管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權利和履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十條

　　業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

　　制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

　　第二十一條

　　業(yè)主大會會議，由業(yè)主委員會組織召集。經全體業(yè)主五分之一以上提議，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，其他任何單位和個人不得組織召集。

　　物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。

　　第二十二條

　　業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。

　　業(yè)主大會作出的決定，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十三條

　　業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產生。業(yè)主委員會的成員人數應為單數，由五至十五人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產生。

　　業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：

　　(一)遵守國家有關法律、法規(guī);

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)管理服務費;

　　(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(五)具有一定的組織能力和協(xié)調溝通能力;

　　(六)身體健康，能保證必要的工作時間。

　　業(yè)主委員會不得從事經營活動。

　　第二十四條

　　業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會會議;

　　(二)定期報告有關決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議;

　　(三)在業(yè)主大會作出決定后三十日內，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(五)督促不交納物業(yè)管理服務費的業(yè)主限期交納;

　　(六)組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施;

　　(七)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(八)組織籌集專項維修資金;

　　(九)組織業(yè)主委員會換屆和補選工作;

　　(十)完成業(yè)主大會交辦的其他事項。

　　業(yè)主委員會不履行上述第(三)項、第(九)項職責的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照有關規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。

　　第二十五條

　　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

　　(一)業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案情況，及時書面告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。

　　備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內，將變更內容書面告知原備案部門。

　　第二十六條

　　業(yè)主委員會召開會議應當有超過半數成員出席，作出的決定必須經全體成員半數以上同意。

　　第二十七條

　　業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的;

　　(二)以書面形式提出辭職的;

　　(三)因身體健康原因喪失工作能力的;

　　(四)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的。

　　業(yè)主委員會成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第二十八條

　　業(yè)主委員會換屆的，原業(yè)主委員會應當在二十日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會成員職務終止的，應當在五日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。

　　第二十九條

　　物業(yè)使用人根據與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應的權利和履行業(yè)主相應的義務。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人應當將雙方的約定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。

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