物業(yè)管理?xiàng)l例中對(duì)物業(yè)管理的定義是：指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。下面是學(xué)習(xí)啦小編精心為你們整理的物業(yè)管理問題的相關(guān)內(nèi)容，希望你們會(huì)喜歡!

　　物業(yè)管理問題

　　一、物業(yè)管理存在的主要問題

　　(一)關(guān)于物業(yè)公司的歸屬問題

　　(1)實(shí)踐中，物業(yè)公司一般都是由開發(fā)商選好的，業(yè)主入住前，物業(yè)公司就已經(jīng)開始介入小區(qū)的管理了，業(yè)主入住后每個(gè)月繳納物業(yè)費(fèi)，即使業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意，也只好得過且過。建設(shè)公司選擇物業(yè)公司的時(shí)候并不能保證是以業(yè)主利益為出發(fā)點(diǎn)，相反的，一些物業(yè)公司為了得到管理小區(qū)的權(quán)利，會(huì)和開發(fā)商搞好關(guān)系，從而變成小區(qū)的物業(yè)管理者，比起如何提高業(yè)主的滿意度，和開發(fā)商的關(guān)系才是決定物業(yè)公司客源的主要因素，因此，在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)公司并未足夠重視如何更好的服務(wù)業(yè)主，改善與業(yè)主之間的關(guān)系。物業(yè)公司作為與業(yè)主成立物業(yè)管理關(guān)系的主體，卻不是由業(yè)主的意思選擇的，這有違于民法的“意思自治”原則。業(yè)主自主選擇不僅可以很好地體現(xiàn)出業(yè)主的意志，也會(huì)增強(qiáng)物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，使物業(yè)公司更用心于如何更好地為業(yè)主服務(wù)以獲得更好的企業(yè)形象，更多的商機(jī)。

　　(2)在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理活動(dòng)有一種行政化的傾向，物業(yè)管理公司不是作為服務(wù)者，而是作為管理者。業(yè)主經(jīng)常會(huì)遇到這樣的情況：當(dāng)房屋使用過程中出現(xiàn)問題需要修繕時(shí)，業(yè)主向物業(yè)公司反映，而物業(yè)公司并不立刻想辦法解決問題，反而是一種居高臨下的姿態(tài)，先是拖拖拉拉的安排工作人員前來(lái)檢查問題是否存在，如果屬于很好解決的問題的話，就立刻安排人前來(lái)修理，但是如果屬于比較難修繕的問題的話，就沒有消息，有的甚至推脫說是開發(fā)商的問題，不屬于物業(yè)管理范圍。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主與物業(yè)公司經(jīng)常會(huì)發(fā)生矛盾，而此時(shí)，物業(yè)管理公司并不是以服務(wù)者的姿態(tài)想辦法令業(yè)主滿意從而化解矛盾，反而對(duì)業(yè)主的要求置之不理，這種情況下，有些業(yè)主會(huì)選擇拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)

　　調(diào)查了解到的物業(yè)管理方面存在的主要問題有以下幾個(gè)方面：

　　1. 物業(yè)公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系不明確

　　國(guó)家有關(guān)部門和北京市政府最近幾年相應(yīng)頒布了一些物業(yè)管理方面的法規(guī)，對(duì)許多問題已經(jīng)有了明確的限制，但在實(shí)際執(zhí)行過程中卻有很大的距離。按照有關(guān)法規(guī)，業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)該是物業(yè)區(qū)內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司是受業(yè)主管理委員會(huì)之委托和聘用從事管理工作的，業(yè)主管理委員會(huì)有解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利。實(shí)際上，許多物業(yè)管理公司并沒有受到業(yè)主管理委員會(huì)的委托開展工作，業(yè)主管理委員會(huì)即使對(duì)物業(yè)管理不滿意也很難另?yè)Q物業(yè)管理公司。

　　3. 收費(fèi)與服務(wù)不相符

　　部分物業(yè)小區(qū)的業(yè)主反映繳納的物業(yè)費(fèi)較高，而享受的服務(wù)不足，物業(yè)公司服務(wù)不到位。確實(shí)有個(gè)別物業(yè)管理公司自定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不與業(yè)主協(xié)商，不報(bào)物價(jià)局批準(zhǔn)的情況，也有只收費(fèi)不服務(wù)或少服務(wù)的物業(yè)公司，這是引起業(yè)主不滿而產(chǎn)生抵觸情緒的主要原因。另外，物業(yè)公司的財(cái)務(wù)透明度不夠，也是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的原因。按《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，

　　管理公司賬目應(yīng)每6個(gè)月公開一次，但真正能實(shí)行的小區(qū)很少。管理費(fèi)用的開支往往是業(yè)主最為關(guān)心的問題，因?yàn)闃I(yè)主想知道自己繳納的物業(yè)費(fèi)用到那里去了。

　　4. 業(yè)主的配合問題

　　有的小區(qū)物業(yè)管理公司收費(fèi)難問題比較突出，多數(shù)是由于物業(yè)公司等原因?qū)е聵I(yè)主不滿而引起的。由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，甚至發(fā)生沖突。一些物業(yè)管理公司在沒有辦法的情況下，只好以停水停電來(lái)催交費(fèi)用，但往往導(dǎo)致矛盾加劇。

　　(5)物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)不高物業(yè)管理公司從業(yè)人員大多數(shù)屬于半路出家，相當(dāng)多的人員來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，這些人員大多未受過正規(guī)的管理技能培訓(xùn)，缺乏系統(tǒng)的物業(yè)管理知識(shí)，缺乏必備的綜合協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)和能力。管理內(nèi)容局限于公共服務(wù)項(xiàng)目，較少涉及專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和多種經(jīng)營(yíng)。面對(duì)紛繁的管理業(yè)務(wù)，面對(duì)需要協(xié)調(diào)的眾多關(guān)系，許多管理人員力不從心。

　　一、當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的反映出來(lái)的主要問題

　　(二)物業(yè)公司與業(yè)主之間的缺乏信任，難以建立和諧關(guān)系

　　目前有一些物業(yè)公司依仗有開發(fā)建設(shè)單位的支持，經(jīng)常對(duì)業(yè)主的呼聲不予理會(huì)，粗暴干涉業(yè)主的權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)開發(fā)建設(shè)單位附屬的物業(yè)公司很反感、不信任。開發(fā)建設(shè)單位的物業(yè)公司對(duì)物業(yè)早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護(hù)業(yè)主的利益，在建筑質(zhì)量、功能、配套等重大事項(xiàng)上沒有起到應(yīng)有的監(jiān)督把關(guān)作用。引致業(yè)主經(jīng)常以房屋質(zhì)量問題、建設(shè)單位承諾不兌現(xiàn)等而遷怒于物業(yè)公司，對(duì)物業(yè)公司不信任，關(guān)系處理不好。

　　(三)物業(yè)公司履約意識(shí)和能力差，物業(yè)服務(wù)不到位

　　有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有按照合同認(rèn)真提供物業(yè)服務(wù)，擅自降低服務(wù)等級(jí)，減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求;有的公司連起碼的服務(wù)合同要求都不能達(dá)到，以減少成本增加利潤(rùn)。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

　　(五)業(yè)主欠費(fèi)比例在有的地方較為嚴(yán)重

　　根據(jù)《中國(guó)物業(yè)管理》雜志的報(bào)導(dǎo)，北京市居民小區(qū)管理辦公室對(duì)28個(gè)商品房小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到80%的只有14個(gè)小區(qū)，商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為65%。而一般來(lái)說物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動(dòng)。

　　二、物業(yè)管理服務(wù)問題產(chǎn)生的原因

　　(二)物業(yè)管理規(guī)模小，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營(yíng)管理困難

　　規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的問題。物業(yè)管理行業(yè)有一種說法，如住宅小區(qū)的管理面積在5萬(wàn)平方米以下者往往是虧損的，5-8萬(wàn)平方米才收支平衡，8萬(wàn)平方米才有贏利可能。但目前很多物業(yè)管理項(xiàng)目面積較少，整體上很難達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平。如建盈小區(qū)

　　(三)行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺

　　物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理無(wú)需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等，使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高。

　　中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r與當(dāng)前要解決的主要問題

　　一)物業(yè)管理的發(fā)展成因

　　1、住宅建設(shè)迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)投入使用。

　　改革開放以來(lái)，住宅建設(shè)飛速發(fā)展。我國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)有住宅已近80億平方米。僅79年至99年城鎮(zhèn)新建住宅52.5億平方米。大量住宅小區(qū)投入使用，帶來(lái)了管理工作的變化。除了對(duì)房屋進(jìn)行維修外，還必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進(jìn)行專業(yè)化管理，以保持新建住區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。

　　4、人民群眾生活水平的不斷提高。居民對(duì)住房問題的關(guān)切從有無(wú)轉(zhuǎn)為大小，繼而更加關(guān)注環(huán)境和社區(qū)服務(wù)。同時(shí)，廣大住戶擁有了自己的產(chǎn)業(yè)，對(duì)保持房產(chǎn)和附屬設(shè)施的完好，以達(dá)到保值、增值的觀念也逐步樹立，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購(gòu)住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來(lái)越多的人接受，其行業(yè)地位不斷攀升，外部環(huán)境逐步改善。

　　四)物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問題

　　1、法制建設(shè)滯后

　　物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡管這些年來(lái)國(guó)家和地方出臺(tái)了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)也因缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)處理。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

　　3、建管之間缺乏有效銜接

　　一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下較多的問題，建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對(duì)物業(yè)管理作出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)的管理帶來(lái)困難。

　　5、物業(yè)管理收費(fèi)有待規(guī)范

　　目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費(fèi)含量，很多城市對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)定價(jià)主要考慮居民的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營(yíng)，難以發(fā)展。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在多收費(fèi)、少服務(wù)問題，引發(fā)住戶的不滿。

　　6、行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺

　　物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才，但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成。努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者隊(duì)伍，促使

　　管理、技術(shù)人員專業(yè)知識(shí)不斷更新，促進(jìn)職工服務(wù)技能全面提高的任務(wù)非常急迫。