北海市物業(yè)管理條例(2)
第二章 交 存
第七條 業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有。
第八條 業(yè)主應當按照下列規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金：
(一)未配置電梯的物業(yè)，物業(yè)專項維修資金數(shù)額為本市上年度物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的5%。
(二)已配置電梯的物業(yè)，物業(yè)專項維修資金數(shù)額為本市上年度物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的6%。
業(yè)主每平方米建筑面積應交存的首期物業(yè)專項維修資金的具體數(shù)額由市住建(房產(chǎn))主管部門定期公布。
第九條 售后公有住房應當按照下列規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金：
(一)業(yè)主按照所擁有房屋的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的數(shù)額為當年房改成本價的2%。
(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取物業(yè)專項維修資金。
從公有住房售房款中提取的物業(yè)專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第十條 開發(fā)建設單位或公有住房出售單位在出售房屋時，應當在房屋買賣合同中以專門條款與購買人約定首期物業(yè)專項維修資金交存的數(shù)額、時間、方式等事項，由業(yè)主按照本實施細則的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。
房屋征收實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應當與被征收人在補償協(xié)議中以專門條款約定有關首期物業(yè)專項維修資金交存事項。
第十一條 新建物業(yè)的開發(fā)建設單位應當在下列期限內(nèi)按照市住建(房產(chǎn))主管部門商品房測繪備案的建筑物總面積足額預繳物業(yè)專項維修資金：
(一)需辦理商品房預售許可的，在申請辦理預售許可的同時;
(二)需辦理商品房現(xiàn)售備案的，在申請辦理現(xiàn)售備案的同時;
(三)本細則實施前已辦理商品房預售許可的，在申請辦理現(xiàn)售備案的同時或辦理房屋入住手續(xù)前。
業(yè)主在申請辦理商品房權(quán)屬登記前應當向開發(fā)建設單位支付預交物業(yè)專項維修資金，并到管理機構(gòu)辦理更名手續(xù)。
第十二條 業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶，由管理機構(gòu)負責代管。
第十三條 開立物業(yè)專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設立分賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
開設公有住房物業(yè)專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中，業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。
第十四條 業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，按合同約定將首期物業(yè)專項維修資金交存事項辦理完畢，領取由財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)。
第十五條 已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶。
第十六條 業(yè)主未按照本實施細則的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金的，開發(fā)建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十七條 交存物業(yè)專項維修資金應當按照下列程序辦理：
(一)業(yè)主向管理機構(gòu)提交物業(yè)專項維修資金交存登記表、房屋銷售合同或房屋所有權(quán)證、業(yè)主的身份證明等材料后，領取物業(yè)專項維修資金交存通知單;
(二)業(yè)主憑物業(yè)專項維修資金交存通知單到專戶管理銀行交存維修資金，取得物業(yè)專項維修資金交款憑證;
(三)業(yè)主憑物業(yè)專項維修資金交款憑證到管理機構(gòu)領取票據(jù)。
第十八條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會決定不再委托管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，應當就下列事項進行表決：
(一)不委托管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的決議;
(二)物業(yè)專項維修資金使用管理辦法及應急支取預案;
(三)委托物業(yè)專項維修資金賬目管理單位的協(xié)議草案;
(四)物業(yè)專項維修資金賬目管理辦法;
(五)確定業(yè)主委員會主任為物業(yè)專項維修資金賬目責任人的決議;
(六)其他與物業(yè)專項維修資金有關的決議事項。
以上事項經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，業(yè)主委員會可以持業(yè)主大會的有效決議到管理機構(gòu)辦理物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
第十九條 管理機構(gòu)在辦理物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)備案手續(xù)后，應當在5個工作日內(nèi)通知專戶管理銀行開立業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金賬戶，將物業(yè)專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金賬戶，并由管理機構(gòu)將有關收支情況賬目等移交業(yè)主委員會。
第二十條 有下列情形之一的，業(yè)主或業(yè)主委員會應當?shù)焦芾頇C構(gòu)辦理有關物業(yè)專項維修資金的變更手續(xù)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的;
(二)房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的;
(三)物業(yè)專項維修資金賬目責任人發(fā)生變更的;
(四)業(yè)主大會委托的賬目管理單位發(fā)生變更的;
(五)其他發(fā)生變更的事項。
第二十一條 業(yè)主大會開立的物業(yè)專項維修資金賬戶，應當接受管理機構(gòu)的監(jiān)督。
第二十二條 業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。相關業(yè)主續(xù)交后的物業(yè)專項維修資金余額不得少于其按本實施細則應交首期物業(yè)專項維修資金數(shù)額。
物業(yè)專項維修資金的續(xù)交方案由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會具體實施。未成立業(yè)主大會續(xù)交維修資金的，由業(yè)主按照首期物業(yè)專項維修資金標準補足。
第二十三條 本實施細則實施前未建立或未按規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，業(yè)主應當自本辦法實施之日起，每年按照建筑面積每平方米5元的標準，連續(xù)四年將首期維修資金交存至物業(yè)專項維修資金專戶。
業(yè)主大會對前款規(guī)定另有決定的，按照業(yè)主大會決定執(zhí)行。
第三章 使 用
第二十四條 物業(yè)專項維修資金應當專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何單位和個人不得挪作他用。
第二十五條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：
(一)商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
(二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存物業(yè)專項維修資金的比例分攤;其中，業(yè)主承擔的部分，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
(三)售后公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè);其中，售后公有住房應分攤的費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存物業(yè)專項維修資金的比例分攤。
物業(yè)專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關業(yè)主分攤。
第二十六條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業(yè)，由開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位按照尚未出售物業(yè)的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十七條 物業(yè)專項維修資金未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：(一)物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出工程預算和資金使用方案;沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會或相關業(yè)主提出工程預算和資金使用方案。
(二)使用方案應當在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示不少于5日。
(三)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用方案并委托具有相關專業(yè)的維修機構(gòu)進行維修。
(四)物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主持物業(yè)專項維修資金使用申請表、相關業(yè)主簽字同意的書面材料、工程預算和資金使用方案、施工合同等材料，向管理機構(gòu)申請辦理預支手續(xù);其中，動用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請預支。
(五)管理機構(gòu)在5個工作日內(nèi)審核完畢相關材料，并在2個工作日內(nèi)通知專戶管理銀行將不超過核定預算金額70%劃轉(zhuǎn)至維修單位。
(六)負責管理公有住房專項維修資金的部門應當于收到申請之日起7個工作日內(nèi)審核完畢并將不超過核定所需公有住房專項維修資金預算金額70%劃轉(zhuǎn)至維修單位。
(七)維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主持下列材料報管理機構(gòu)、負責管理公有住房專項維修資金的部門核實，撥付維修費用的余額:
1.工程決算單;
2.維修和更新、改造工程的發(fā)票;
3.相關業(yè)主意見反饋表;
4.維修費用分攤明細表;
5.其他相關材料。
第二十八條 維修工程最終決算金額超出核定預算金額20%以上或超出金額在1萬元以上的，超出部分應當按照本實施細則規(guī)定的程序重新申報。
第二十九條 物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出工程預算和資金使用方案;沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會或相關業(yè)主提出工程預算和資金使用方案。
(二)使用方案應當在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示不少于5日。
(三)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用方案并委托具有相關專業(yè)維修機構(gòu)進行維修。
(四)物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出預支維修資金申請。
(五)業(yè)主委員會預支維修資金的，應當將有關材料報管理機構(gòu)備案。
(六)業(yè)主委員會憑管理機構(gòu)的備案證明通知專戶管理銀行撥付不超過核定預算金額70%的費用。
(七)專戶管理銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
(八)維修工程竣工驗收合格后，經(jīng)業(yè)主委員會、賬目管理單位核實，撥付維修費用的余額。
第三十條 發(fā)生以下緊急情況，需要立即進行維修、更新、改造的，由物業(yè)管理單位或者相關業(yè)主提出書面緊急報告，管理機構(gòu)核實后通知專戶管理銀行直接預撥維修資金：
(一)共用供電、供水、供氣管線及其設備出現(xiàn)故障，但依法應當由供水、供電、供氣等單位維護的除外;
(二)房屋天面或者外墻嚴重滲水、漏水，但人為損壞的除外;
(三)電梯、消防、安防等設施出現(xiàn)嚴重故障;
(四)經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋;
(五)其他嚴重影響業(yè)主生活安全的緊急情況，或者法律、法規(guī)、規(guī)章和有關技術標準規(guī)定必須維修的情形。
維修結(jié)束經(jīng)審計，發(fā)生的維修費用從維修涉及范圍內(nèi)相關業(yè)主維修資金帳戶中列支并公示。
第三十一條 下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：
(一)依法應當由開發(fā)建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用;
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用;
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
(四)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。
第三十二條 下列資金應當轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用：
(一)按規(guī)定計取的物業(yè)專項維修資金的存儲利息;
(二)利用物業(yè)專項維修資金購買國債的增值收益;
(三)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外;
(四)物業(yè)共用設施設備報廢后回收的殘值。
第四章 監(jiān)督管理
第三十三條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明物業(yè)專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。原業(yè)主未交存首期物業(yè)專項維修資金，業(yè)主應當在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前協(xié)商足額交存。
第三十四條 房屋滅失的，按照下列規(guī)定返還物業(yè)專項維修資金：
(一)房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金返還業(yè)主;
(二)公有住房售房單位交存的物業(yè)專項維修資金賬面余額返還售房單位;公有住房售房單位不存在的，按照公有住房售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第三十五條 管理機構(gòu)、負責管理公有住房專項維修資金的部門或業(yè)主委員會，應當與專戶管理銀行每年核對一次物業(yè)專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：
(一)物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;
(二)發(fā)生列支的項目、費用以及按戶分攤的情況;
(三)業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;
(四)其他有關物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。
業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第三十六條 專戶管理銀行應當每年至少一次向市住建(房產(chǎn))主管部門、負責管理公有住房專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送物業(yè)專項維修資金對賬單。
市住建(房產(chǎn))主管部門、負責管理公有住房專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專戶管理銀行應當建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中物業(yè)專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十七條 物業(yè)專項維修資金的管理應當依法接受審計部門的監(jiān)督。
第三十八條 物業(yè)專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部有關規(guī)定。
財政部門應當加強對物業(yè)專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第五章 法律責任
第三十九條 物業(yè)專項維修資金管理部門、管理機構(gòu)及其工作人員有下列情形之一，由相關行政機關按照管理權(quán)限對負有責任的主管人員和直接責任人員依法處理：
(一)未依照本實施細則規(guī)定及時核準、撥付物業(yè)專項維修資金，造成損害后果的;
(二)未按照本實施細則規(guī)定進行管理，造成物業(yè)專項維修資金流失的;
(三)截留、挪用、侵占物業(yè)專項維修資金的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的。
第四十條 開發(fā)建設單位違反本實施細則第十六條規(guī)定將房屋交付買受人的，挪用物業(yè)專項維修資金的，由市住建(房產(chǎn))主管部門依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第三十六條規(guī)定，責令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第四十一條 違反本實施細則規(guī)定挪用物業(yè)專項維修資金的，由市住建(房產(chǎn))主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定處罰。
第四十二條 采取虛假方式騙取物業(yè)專項維修資金的，由市住建(房產(chǎn))主管部門責令相關責任人退回;造成經(jīng)濟損失的，應當賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十三條 因物業(yè)專項維修資金的交存、使用等發(fā)生糾紛，當事人可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法申請仲裁或向人民法院起訴。
第六章 附 則
第四十四條 經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、拆遷安置房、市場運作方式建設住房參照本實施細則的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。
第四十五條 本實施細則施行前，已按有關規(guī)定或合同約定歸集物業(yè)專項維修資金的，應當統(tǒng)一交存至專戶管理銀行，其管理與使用依照本實施細則的有關規(guī)定執(zhí)行。
第四十六條 合浦縣物業(yè)專項維修資金的交存、管理、使用，參照本實施細則執(zhí)行。
第四十七條 本實施細則自2014年1月1日起施行。
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