常州市物業(yè)管理條例(2)
物業(yè)服務合同的主要內容包括：
(一)當事人和物業(yè)的基本情況;
(二)雙方的權利和義務;
(三)物業(yè)管理服務事項和服務質量要求;
(四)物業(yè)服務費的標準和收取辦法;
(五)物業(yè)管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法;
(六)專項維修資金使用方面的約定;
(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;
(八)違約責任及解決糾紛的途徑;
(九)雙方當事人約定的其他事項。
第四十三條 物業(yè)服務事項主要內容包括：
(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設施設備的日常維護和管理;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理;
(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;
(四)物業(yè)裝飾裝修和垃圾清運管理服務;
(五)應業(yè)主要求進行的室內特約服務;
(六)物業(yè)檔案資料的管理。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應服務。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)管理合同中沒有特別約定的事項，當事人不承擔責任。
原有住宅小區(qū)經綜合整治實行物業(yè)管理的，可根據(jù)住宅小區(qū)的實際情況和業(yè)主的需求訂立物業(yè)服務合同，明確相應的服務事項。
第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前90天，以書面形式告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會接到告知書起30日內，組織召開業(yè)主大會討論決定選聘事項。
業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結束后7日內，與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。
業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結束后7日內以書面形式通知原物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)在合同期滿后7日內，與業(yè)主委員會或新選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經審計后的費用帳冊以及本辦法第三十九條規(guī)定的有關資料等。
物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會經過雙方協(xié)商一致，可以提前解除物業(yè)服務合同。當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。但應當通知對方，并按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。
物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會單方提出解除物業(yè)服務合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。
第四十六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則。
物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價：
(一)普通住宅公共服務收費實行政府指導價，由市物價部門會同市房管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)服務內容、服務質量、物業(yè)規(guī)模等因素制定分項收費的標準，并定期公布。
確定政府指導價，應依法舉行價格聽證會，聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的意見。
通過前期物業(yè)管理招投標方式確定的服務收費價格，應報市物價部門備案，作為前期物業(yè)管理服務收費的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)或建設單位應在物業(yè)買賣合同中與物業(yè)買受人預先約定收費標準。
已成立業(yè)主委員會的普通住宅公共服務收費標準，由業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
(二)非普通住宅及非住宅物業(yè)的公共服務收費實行市場調節(jié)價。
前期物業(yè)管理階段由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在服務合同中約定服務費用;已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定服務費用。
物業(yè)服務收費管理中涉及的其它有關事項，按照《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》以及本市有關規(guī)定執(zhí)行。
第四十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用，不得以物業(yè)服務合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業(yè)服務費用。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任。
納入物業(yè)管理范圍的、竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設單位的原因，未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額交納。
物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。
第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質詢。
第四十九條 市物價部門應當會同市房管部門，加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。
第五十條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的代辦、特約服務項目，服務費用由雙方約定。
第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據(jù)。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。
上述單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第五十二條 對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當及時勸阻，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第五十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)組建保安隊伍的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員應當經過政審、培訓后方可上崗。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
五十四條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定。
物業(yè)使用人違反本辦法的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第五十五條 新建住宅小區(qū)內的公建配套設施應當按照規(guī)劃部門核定的內容實施，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小區(qū)商品房建設成本的公建配套設施，屬于非營業(yè)性公建配套設施，除社會公益性配套設施以外，產權屬全體業(yè)主所有，由市房管部門代為登記，開發(fā)建設單位不得銷售或以其它方式處置其使用權。
未列入住宅小區(qū)商品房建設成本的公建配套設施，屬于營業(yè)性公建配套設施，產權歸投資人所有，但交付使用后須納入住宅小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。
新建住宅小區(qū)的車庫(含機動車和非機動車)屬住宅小區(qū)規(guī)劃停車位控制指標以內的，按非營業(yè)性公建配套設施認定，列入住宅小區(qū)商品房建設成本，不得對外銷售，交付使用后，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
業(yè)主依法確需改變公建配套設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公建配套設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。
第五十六條 新建住宅小區(qū)公建配套設施的項目名稱、指標等內容，應在控制性詳細規(guī)劃、公建配套建設要求意見書、土地出讓公告、建設項目批文、公建配套建設計劃中予以明確;在商品房預售價格認證時，應對住宅小區(qū)公建配套設施的成本進行認定;在核發(fā)新建住宅小區(qū)建設規(guī)劃許可證和商品房預售許可證時，應將住宅小區(qū)公建配套設施的名稱、位置、性質、面積等內容明確標注;住宅小區(qū)開發(fā)建設、銷售單位在商品房銷售中，應將公建配套設施實施計劃在銷售場所公示，并告知購房人;辦理權屬初始登記時，應按公建配套設施的性質進行區(qū)分登記。
原有住宅小區(qū)經綜合整治實施物業(yè)管理的，應按有關規(guī)定對被占用或閑置的公建配套設施進行清理、清退或調整;對街道辦事處、居委會等投資自建的配套設施實行回購;根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務與管理的需要，補建必要的配套設施。同時對清退、調整、回購和補建的公建配套設施進行產權登記，并辦理移交使用手續(xù)，用于物業(yè)管理。
第五十七條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十八條 供水、供電、供氣、市政、排水、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位，按規(guī)定承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任的，原有職責和養(yǎng)護渠道不變。委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修、養(yǎng)護的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護費。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事前通知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，并及時恢復原狀。造成損失的，應當予以賠償。
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構;
(二)擅自改變房屋用途;
(三)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備、擅自改變公建配套設施使用功能;
(四)私搭亂建;
(五)侵占綠地、毀壞綠化;
(六)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者超標準排放污染物質、發(fā)出超標準的噪聲和振動;
(八)未經批準擺設攤點;
(九)無序停放車輛;
(十)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十一)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;
(十二)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;
(十三)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第六十條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時需要改變房屋結構或涉及房屋承重部位的，應當向房屋安全管理部門辦理相關手續(xù)。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人擅自損壞房屋結構行為的，應當及時勸阻，并及時向市房屋安全管理部門報告。
第六十一條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時，責任人應當及時維修養(yǎng)護。
物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修養(yǎng)護時，相關業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第六十二條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規(guī)定承擔：
(一)房屋室內部分，由業(yè)主自行維修;
(二)房屋的共用部位和共用設施設備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定定期維修養(yǎng)護。
第六十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家、省、市有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的大中修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十四條 利用業(yè)主共有的公建配套設施進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。其收益在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的70%納入專項維修資金，但合同另有約定的除外。
第七章 罰 則
第六十五條 住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定，由市房管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第六十六條 建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第五十八條規(guī)定，由市房管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十七條 違反本辦法的規(guī)定，不移交有關資料的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定，由市房管部門責令其限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十八條 違反本辦法的規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十條規(guī)定，由市房管部門責令其停止活動，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并吊銷資質證書。
第六十九條 未按照規(guī)定交納專項維修資金的，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，由市房管部門責令其限期補交;逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。
違反本辦法的規(guī)定，挪用專項維修資金的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定，由市房管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，可以吊銷其資質證書;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十條 違反本辦法的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定，由市房管部門責令其限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。
第七十一條 違反本辦法的規(guī)定，未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定，由市房管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第七十二條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金，并可向人民法院提起訴訟。
第七十三條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)規(guī)定的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第七十四條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十九條規(guī)定，由其所在單位或者上級機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第七十五條 金壇市、溧陽市根據(jù)本地實際情況可參照本辦法執(zhí)行。
第七十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
常州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法
第1條 為了促進我市物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《民法通則》、《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》和《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)及有關規(guī)定，制定本辦法。
第2條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內，在工商行政管理機關登記注冊，符合物業(yè)管理行政主管部門資質管理要求的物業(yè)服務企業(yè)，對各類物業(yè)實施管理提供服務的收費行為。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條 市、區(qū)價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門負責本市市區(qū)物業(yè)服務收費的管理和監(jiān)督工作。
第五條 物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則，根據(jù)物業(yè)服務成本、法定稅費和合理利潤確定。
第六條 物業(yè)服務收費，根據(jù)物業(yè)的性質和特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅的物業(yè)公共服務收費，實行政府指導價。
非普通住宅以及辦公用房、商業(yè)用房、廠房等物業(yè)的公共服務收費，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費等實行市場調節(jié)價。
第七條 實行政府指導價的普通住宅物業(yè)公共服務收費，按照市價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)公共服務分項目收費辦法和收費標準執(zhí)行。
業(yè)主委員會成立前的普通住宅物業(yè)公共服務收費標準，由開發(fā)建設單位根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，分項選擇服務等級標準，在相應的收費標準范圍內進行前期物業(yè)服務招標或議標，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定具體的服務項目和收費標準，并由物業(yè)服務企業(yè)報當?shù)貎r格行政主管部門備案。同時，物業(yè)服務企業(yè)或開發(fā)建設單位應與物業(yè)買受人在前期物業(yè)管理服務協(xié)議中預先約定收費標準，并同時約定物業(yè)服務內容、服務質量及有關事項。價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應加強對招投標過程及之后價格行為的管理和監(jiān)督。
業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)公共服務收費標準由業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，同時約定物業(yè)服務內容、服務質量及有關事項，并由物業(yè)服務企業(yè)報當?shù)貎r格行政主管部門備案。
第八條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人在前期物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行;業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行。
各級價格、物業(yè)管理行政主管部門，應加強對實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的引導與規(guī)范，促進物業(yè)相關各方依法、合理約定收費及有關事項。
第九條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十條 物業(yè)公共服務費用構成一般包括以下部分：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用;
(六)辦公費用;
(七)管理費分攤;
(八)固定資產折舊;
(九)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(十)經業(yè)主同意的其它費用;
(十一)合理利潤，其中：普通住宅較高不超過8%;
(十二)法定稅費。
第十一條 物業(yè)服務收費按照房屋登記簿記載的建筑面積計算;尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。不能辦理權屬登記的獨立附屬房以使用面積計算物業(yè)公共服務費;辦理權屬登記的獨立附屬房(獨立車庫)以建筑面積計算物業(yè)公共服務費。
第十二條 業(yè)主、使用人應當按照前期物業(yè)管理服務協(xié)議中的約定時間作為交納物業(yè)服務費的起始交費時間;沒有合同約定的，應當按照入住通知書(符合竣工驗收交付條件)約定的房屋交付時間作為交納物業(yè)服務費的起始交費時間。
物業(yè)服務企業(yè)可按前期物業(yè)管理服務協(xié)議或物業(yè)服務合同約定分期預收物業(yè)服務費，預收時間一般不超過半年。協(xié)議或合同另有約定的，從其約定。
第十三條 納入物業(yè)管理和服務范圍的已竣工但尚未售出
或者因開發(fā)建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
分期開發(fā)建設、分批交付使用的物業(yè)，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵和環(huán)境等污染，先期入住的業(yè)主可按規(guī)定標準的80%交納物業(yè)公共服務費，差額部分由開發(fā)建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。
因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)，期間的物業(yè)服務費由業(yè)主按規(guī)定標準的70%交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期(連續(xù)超過六個月及以上)未入住或未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應事前向物業(yè)服務企業(yè)書面申請，并經物業(yè)服務企業(yè)確認后，期間的物業(yè)服務費由業(yè)主按規(guī)定標準的70%交納。
住宅小區(qū)內的非營業(yè)性公建配套用房的物業(yè)公共服務費由物業(yè)產權人或使用人交納，收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)產權人、使用人在住宅實際執(zhí)行標準的范圍內協(xié)商確定。
第十四條 業(yè)主委員會成立前，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益在扣除物業(yè)服務企業(yè)代辦經營支出成本后，按30%用于補貼物業(yè)服務費，70%納入住宅專項維修資金。業(yè)主委員會成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，在扣除物業(yè)服務企業(yè)代辦經營支出成本后的剩余部分應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第十五條 物業(yè)的共用空調、水泵等設備運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)服務企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主委員會尚未成立的，物業(yè)服務企業(yè)應按實際發(fā)生的費用和約定方式向業(yè)主合理、公開分攤。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內的住宅電梯運行維護收費、二次供水運行維護收費、車輛停放服務收費等，按我市相關的收費管理規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 物業(yè)服務企業(yè)對住宅室內裝飾裝修管理服務實行“一費清”制度，統(tǒng)一按規(guī)定標準向業(yè)主或使用人收取裝飾裝修管理服務費后，不得再以任何名義向業(yè)主或使用人收取其他關于裝修方面的費用。關于住宅室內裝飾裝修管理服務實行“一費清”制度的相關規(guī)定另行發(fā)布。
非住宅房屋裝飾裝修管理服務費用和裝修保證金等，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、使用人和裝修單位(或裝修施工人)進行協(xié)商確定。
第十八條 實行小區(qū)出入證管理的，開發(fā)建設單位應當為每戶業(yè)主免費配置不少于3張出入證(含IC卡等)。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。
第十九條 物業(yè)管理和服務區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償代理合同，由物業(yè)服務企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第2十條 物業(yè)服務企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。
第2十一條 物業(yè)服務企業(yè)將部分專業(yè)服務事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。
第2十二條 物業(yè)服務企業(yè)應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務成本和收支應按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。
實行物業(yè)公共服務費用包干制的，物業(yè)服務企業(yè)應對實施管理和服務的具體物業(yè)區(qū)域實行單獨建帳，按照服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監(jiān)督。
實行物業(yè)公共服務費用酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務費的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務費年度預決算和收支情況進行審計，審計費用的承擔，應在物業(yè)服務合同中約定。
第2十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按規(guī)定實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點醒目位置公布。每年至少1次向業(yè)主、使用人公布物業(yè)公共服務費收支、利用業(yè)主共用、共有設施經營收益和支出情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人、價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。
第2十四條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同逾期不交納服務費用，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務費由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負最終交納責任。
物業(yè)發(fā)生產權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在產權或使用權轉移前及時結清物業(yè)服務費用。
第2十五條 市價格行政主管部門在制定或調整本市市區(qū)范圍內普通住宅物業(yè)公共服務收費標準的總體水平時，應以物業(yè)公共服務所需社會平均成本為基礎測算，充分聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)等社會各界的意見。
第2十六條 各級價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反國家和省物業(yè)管理法規(guī)及有關規(guī)定，未提供相應物業(yè)服務的，由物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)國家與省的有關規(guī)定予以處理。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格行政主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》
和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第2十七條 金壇市、溧陽市可參照本辦法制定具體實施細則。
第2十八條 本辦法由常州市物價局會同常州市住房保障和房產管理局負責解釋。
第2十九條 本辦法自2010年11月1日起執(zhí)行，以前凡與本辦法不一致的有關規(guī)定同時廢止。
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