物業(yè)服務(wù)會遇到的案例
服務(wù)是指為他人做事,并使他人從中受益的一種有償或無償?shù)幕顒印6飿I(yè)服務(wù)也是如此。但是,物業(yè)服務(wù)也會面對很多糾紛。那么,物業(yè)服務(wù)糾紛到底有哪些呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你提供的相關(guān)資料,希望能幫到你。
物業(yè)服務(wù)案例一:代人受過
一家物業(yè)公司從接管服務(wù)到服務(wù)合同期滿三年間,累計未收回物業(yè)服務(wù)欠費高達80萬元,這對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言,是一個不小的數(shù)額,由此,讓這家物業(yè)公司蒙受了嚴重的虧損。原因就是房產(chǎn)存在嚴重質(zhì)量缺陷,而房產(chǎn)開發(fā)商早已破產(chǎn),業(yè)主將所有的怨氣不分青紅皂白都發(fā)泄在了物業(yè)公司身上。
解析:此案例中,物業(yè)公司成為了房產(chǎn)開發(fā)商的替罪羊。這種情形是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的諸多難題中,非常具有普遍代表性的一種。
房產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主之間存在房產(chǎn)買賣合同關(guān)系,由于房屋質(zhì)量的問題,開發(fā)商基于賠償責(zé)任對業(yè)主負有債務(wù)。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在服務(wù)委托合同關(guān)系,如果物業(yè)公司如約履行了自己的義務(wù),而業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費,則業(yè)主對物業(yè)公司負有債務(wù)。
但關(guān)鍵問題是房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系;因此,依據(jù)《合同法》第九十九條的規(guī)定,不符合“當事人互負到期債務(wù)”的條件,業(yè)主不能直接向物業(yè)公司主張抵消。
同時,此案例中業(yè)主也沒有征得物業(yè)公司對債務(wù)進行轉(zhuǎn)移的同意?!逗贤ā返诎耸臈l規(guī)定:“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的,應(yīng)當經(jīng)債權(quán)人同意”。
物業(yè)服務(wù)案例二:自作自受
有這樣一家不懂法的物業(yè)公司,做了一件這樣讓人啼笑皆非的事。該物業(yè)公司與業(yè)主委員會部分成員之間達成了口頭服務(wù)意向,在未正式簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同的情況下,就自行開始實施物業(yè)服務(wù),結(jié)果可想而知。
解析:物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)服務(wù)的前提是必須簽訂書面的物業(yè)服務(wù)委托合同,因為物業(yè)服務(wù)委托合同是明確服務(wù)關(guān)系的法律文件,它規(guī)定了合同雙方當事人的權(quán)利與義務(wù),是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行服務(wù)的合法依據(jù),沒有取得合法的依據(jù)就擅自實施物業(yè)服務(wù),當然無法得到法律公正的保護。
《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第十條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當明確:(一)管理項目;(二)管理內(nèi)容;(三)管理費用;(四)雙方權(quán)利和義務(wù);(五)合同期限;(六)違約責(zé)任;(七)其他。
物業(yè)服務(wù)案例三:越俎代庖
一家物業(yè)公司為了小區(qū)的整體美觀,在一個居民小區(qū)內(nèi)實行了這樣一條規(guī)定,禁止首樓以上業(yè)主加裝防護欄,并且張貼于小區(qū)公共區(qū)域的各個部位。許多業(yè)主,尤其是二樓的業(yè)主紛紛表示不滿,有的業(yè)主不理會物業(yè)公司的規(guī)定,出于自身安全考慮強行安裝,為此經(jīng)常與物業(yè)公司發(fā)生沖突。一天夜里,一家二樓的業(yè)主室內(nèi)發(fā)生入室盜竊案,而且損失財物數(shù)額非常巨大,結(jié)果業(yè)主一怒之下把物業(yè)公司告上了法庭。
解析:物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有權(quán)力限制業(yè)主進行自有陽臺的封閉。
本案例中,物業(yè)公司為了不影響小區(qū)的整體美觀,可以提出倡導(dǎo)性建議,如引進一些安全性能有保障,且較美觀的隱性防盜窗,或者采取統(tǒng)一制式的防護欄措施等,這樣可以在保障業(yè)主安全的前提下,保持小區(qū)的整體性整齊劃一,但不能以此為由予以強制限制,這樣做是沒有法律依據(jù)的。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能在授權(quán)的范圍內(nèi)進行服務(wù),不能侵犯業(yè)主依法享有的合法權(quán)利。強行限制的結(jié)果是必然依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)案例四:無理取鬧
一天,一業(yè)主家中排水管道出現(xiàn)堵塞,物業(yè)公司維修人員經(jīng)過現(xiàn)場勘測,判斷問題出在樓下家中的排水管道故障所致??僧斘飿I(yè)公司人員說明來意后,樓下業(yè)主說什么都不讓物業(yè)公司的工作人員進入其家中,還說物業(yè)公司的做法是私闖民宅,竟然報了警,結(jié)果雙方鬧得不可開交。
解析:該業(yè)主家中的排水管道雖然架設(shè)在其私有住宅范圍內(nèi),但該部分管道作為整幢建筑物內(nèi)排水設(shè)施的一個組成部分,并不由其單獨享有,而是與其他組成部分一起為該建筑物內(nèi)的所有業(yè)主共同所有、共同使用。物業(yè)公司出于維護全體業(yè)主的公共利益角度要求入室排除故障,這種做法無可非議。
《中華人民共和國民法通則》第八十三條規(guī)定:“不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”
物業(yè)服務(wù)會遇到的案例
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