物業(yè)管理條例2017大連(2)
業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：
(一)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(二)受過刑事處分的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(四)不履行業(yè)主義務的;
(五)無正當理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的;
(六)不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員、候補委員的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物交還給業(yè)主委員會。
第二十二條 業(yè)主委員會根據業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期屆滿二個月前，應當召集業(yè)主大會，組織換屆選舉;無力召集業(yè)主大會、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域不成立業(yè)主大會的，可以由房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第(二)項、第(四)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項事項，委托物業(yè)管理區(qū)域所在地的居(村)民委員會組織實施。委托期限為三年，可以連續(xù)委托。
按照城市總體規(guī)劃屬于農村城市化范圍內的住宅項目，需要對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的，可以由居(村)民委員會參照業(yè)主委員會職責，按照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定開展工作。
第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和接受委托的居(村)民委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔，不得由物業(yè)服務企業(yè)承擔。業(yè)主大會、業(yè)主委員會和接受委托的居(村)民委員會工作經費使用情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十五條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬平方米(建筑面積，下同)以下的，為一百至二百平方米;超過五萬平方米的，每五萬平方米以內，增加五十至一百平方米。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會用房面積不低于三十平方米。
物業(yè)管理用房應當為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設施設備齊全，具備使用條件。門衛(wèi)房、電話交換機房、監(jiān)控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業(yè)管理用房面積。
物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在確定詳細規(guī)劃圖時明確。
物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會或者建設單位管理。
市房地產行政主管部門在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業(yè)管理用房房號。
第二十六條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。招標時應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的十日前，持下列材料到物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)房地產行政主管部門備案：
(一)建設項目中標確認書或者具有法律效力的其他批準文件;
(二)經批準的建設項目詳細規(guī)劃圖;
(三)招標公告或者投標邀請書;
(四)招標文件;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。
房地產行政主管部門發(fā)現招標有違反法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，應當責令招標人改正。
選聘物業(yè)服務企業(yè)，投標人少于三個或者同一物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)建筑面積在二萬平方米以下的，經物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第二十七條 新建住宅物業(yè)，建設單位應當在取得商品房預售許可證之前完成前期物業(yè)服務企業(yè)選聘工作，并與中標或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。
建設單位在辦理商品房預售許可證時，應當提供前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務方案，物業(yè)服務方案應當載明選聘物業(yè)服務企業(yè)情況。
第二十八條 建設單位銷(預)售物業(yè)時，應當將選聘的物業(yè)服務企業(yè)情況、前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)管理區(qū)域圖、物業(yè)服務內容、服務標準、物業(yè)服務費標準(需注明以價格主管部門批準為準)等事項，向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約及同意公示的其他事項。
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與建設單位對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。經查驗存在問題的，雙方應當書面約定解決時限和方法。
物業(yè)共用部位、共用設施設備有重大質量問題的，建設單位應當進行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。
第三十條 建設單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時，應當將物業(yè)管理區(qū)域內的下列資料分別移交城市建設檔案館和物業(yè)服務企業(yè)保管：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
移交物業(yè)服務企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務企業(yè)因管理不善導致資料丟失或者損壞的，應當負責補齊。前期物業(yè)服務合同終止時，應當全部移交給業(yè)主委員會或者建設單位。
第三十一條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)服務企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。
建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業(yè)服務企業(yè)可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監(jiān)管。
保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定承擔。
第四章 物業(yè)管理服務
第三十二條 從事物業(yè)服務的單位應當自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內，向市房地產行政主管部門申請取得物業(yè)服務企業(yè)資質證書。
物業(yè)服務企業(yè)資質證書不得轉讓、出租、出借。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在辦公地點顯著位置，將物業(yè)服務企業(yè)資質證書、服務項目、服務標準、服務電話等公示，并按照價格主管部門的規(guī)定進行收費公示。
第三十四條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位按收費標準交納。
違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
第三十五條 業(yè)主出租物業(yè)的，應當在物業(yè)租賃合同中，對物業(yè)服務費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費用的交納等約定事項書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)轉讓時，買受人應當要求出賣人結清物業(yè)服務費和住房維修費用。未結清的，由買賣雙方與物業(yè)服務企業(yè)約定結清方式。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當向接受其服務的最終用戶收取相關費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行物業(yè)服務合同，接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主委員會應當就物業(yè)服務企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見，認為履行合同約定的，予以確認;業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務企業(yè)及時整改。
第三十八條 物業(yè)服務合同期滿前，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業(yè)服務合同的，應當提前二個月書面告知對方及物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產行政主管部門。
物業(yè)服務合同期滿二個月前，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應當依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同;不繼續(xù)聘用的，應當按照本辦法規(guī)定重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除的，原物業(yè)服務企業(yè)應當自合同終止之日起十日內退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應當按照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預收的物業(yè)服務費用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。
物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會與原物業(yè)服務企業(yè)應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業(yè)管理資料移交等事務。原物業(yè)服務企業(yè)不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。
物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務企業(yè)的，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門委托經核準的生活垃圾經營性處置單位負責;物業(yè)共用設施設備、場地需要維修養(yǎng)護的，由利益相關的業(yè)主按照規(guī)定使用專項維修資金維修;沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，由利益相關的業(yè)主自籌。
第四十條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生矛盾和爭議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。
市房地產行政主管部門應當建立物業(yè)投訴制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人;屬于其他行政管理部門職責的，市房地產行政主管部門應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權益的原則，處理好相鄰關系。
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內不得有下列行為：
(一)擅自拆改房屋承重結構;
(二)侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備;
(三)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;
(四)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;
(五)違反規(guī)定擺攤設點、占道經營;
(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;
(七)在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;
(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪音;
(九)違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經營活動;
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止，督促改正;拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應當事先書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)按照有關規(guī)定，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現違反法律、法規(guī)、規(guī)章和協(xié)議行為的，應當制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定處理。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，業(yè)主委員會應當持業(yè)主大會決議到有關行政管理部門辦理手續(xù)，經批準的，由業(yè)主委員會持有關批準文件告知物業(yè)服務企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務合同約定事項的，應當與物業(yè)服務企業(yè)重新約定。
業(yè)主大會決定前款事項前，由業(yè)主委員會征求物業(yè)服務企業(yè)的意見。物業(yè)服務企業(yè)根據法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，認為不宜改變用途的，應當向業(yè)主委員會做出書面說明。業(yè)主大會的決議違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)應當報告相關行政主管部門。
第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護的責任。
供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業(yè)管理區(qū)域內的新增、養(yǎng)護、維修、更新和改造工程，需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應當在計劃施工十五日前，持施工計劃書、圖紙等材料，與物業(yè)服務企業(yè)就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務企業(yè)不得無故阻撓施工。
緊急搶險的，施工單位應當在搶險同時向物業(yè)服務企業(yè)通報，施工后及時恢復原狀。
第四十六條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業(yè)主大會決定。
物業(yè)管理區(qū)域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產行政主管部門制定。
第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經營活動的，在向有關行政主管部門辦理審批手續(xù)前，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會書面同意，并征求物業(yè)服務企業(yè)意見。經批準的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設施設備的經營者簽訂有償使用協(xié)議，不得損害業(yè)主的合法權益。
第四十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經營活動，應當遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得影響房屋安全和正常使用。
第四十九條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)管理有關規(guī)定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應當認真履行并承擔相應責任。
業(yè)主應當在物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將物業(yè)轉讓或者出租的有關情況書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一條 物業(yè)共用部位、共用設施在保修期滿后出現嚴重損壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全，業(yè)主不同意維修的，市房地產行政主管部門可以組織物業(yè)服務企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會，維修費用在專項維修資金中支付。
第六章 法律責任
第五十二條 建設單位(公有住房出售單位)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：
(一)違反本辦法第十條規(guī)定，不提出成立首次業(yè)主大會報告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料的;
(二)違反本辦法第二十八條規(guī)定，未將應當備案、公示的事項備案、公示的。
第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門按照下列規(guī)定處罰：
(一)違反本辦法第三十條第二款規(guī)定，將資料丟失或者損壞，又不補齊的，責令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款;
(二)違反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，轉讓、出租、出借物業(yè)服務企業(yè)資質證書的，責令限期改正，處五千元罰款;
(三)違反本辦法第四十五條規(guī)定，無故阻撓施工的，給予警告，責令改正。
第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第三十九條規(guī)定不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟。
第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權限的，由有關行政主管部門依法處理。
第七章 附則
第五十六條 業(yè)主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，可以參照本辦法執(zhí)行。
第五十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
物業(yè)的服務標準
大連市物價局聯(lián)合公安局、國土資源和房屋局下發(fā)了關于建立和完善物業(yè)服務價格形成機制規(guī)范物業(yè)服務收費行為的通知，通知規(guī)定了大連市2016年物業(yè)費收取標準和物業(yè)服務收費有關政策。
通知指出，本市建立并逐步完善物業(yè)服務價格主要由市場決定的形成機制，鼓勵市場競爭，引導開發(fā)商或業(yè)主委員會通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，確定物業(yè)費收取標準。
一、新開發(fā)建設的住宅小區(qū)，鼓勵通過公開招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務收費標準按照合同或前期物業(yè)服務協(xié)議的約定執(zhí)行。
二、成立業(yè)主委員會的既有住宅小區(qū)，可由業(yè)主委員會根據業(yè)主大會決議，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，約定物業(yè)服務內容和物業(yè)服務收費標準;通過公開招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的既有住宅小區(qū)，物業(yè)服務收費標準可按中標價格執(zhí)行。
暫未成立業(yè)主委員會的既有住宅小區(qū)，物業(yè)服務收費標準應按照業(yè)主與開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)簽訂的(前期)物業(yè)服務協(xié)議、房屋買賣合同的約定執(zhí)行?，F行物業(yè)服務收費標準低于物業(yè)服務協(xié)議或合同約定的，應繼續(xù)按照價格主管部門認定的現行收費標準執(zhí)行。
三、對物業(yè)管理區(qū)域明確、基本具備物業(yè)服務條件但沒有物業(yè)服務企業(yè)提供服務的住宅小區(qū)，可根據業(yè)主大會決議選聘專業(yè)服務企業(yè)開展專項服務，物業(yè)費收取標準由雙方協(xié)商確定。
四、需要調整物業(yè)服務收費標準的住宅小區(qū)，應根據業(yè)主大會決議依照法定程序重新確定物業(yè)服務收費標準。
五、商廈、寫字樓、公寓和別墅及其他非住宅類物業(yè)服務的收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)費收取標準。
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