第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第五十條　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

　　第五十一條　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十四條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十六條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

　　第六章　法律責任

　　第五十七條　違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條　違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條　違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條　違反本條例的規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十一條　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條　違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條　違反本條例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，應給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條　違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第六十六條　違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。

　　個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條　違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十八條　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條　違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章　附　則

　　第七十條　本條例自2003年9月1日起施行。

　　物業(yè)管理證的暫行規(guī)定

　　第一章　總　則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理專業(yè)管理人員素質，維護房屋所有權人及使用人的利益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及國家職業(yè)資格證書制度有關規(guī)定，制定本規(guī)定。

　　第二條　本規(guī)定適用于在物業(yè)管理企業(yè)中，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。

　　第三條　本規(guī)定所稱物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》(以下簡稱《資格證書》)， 并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理 證書封面師注冊證》(以下簡稱《注冊證》)，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。

　　物業(yè)管理師英文譯為：Certified Property Manager 　第四條　國家對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實行職業(yè)準入制度，納入全國專業(yè)技術人員職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃。

　　第五條　建設部、人事部共同負責全國物業(yè)管理師職業(yè)準入制度的實施工作，并按職責分工對該制度的實施進行指導、監(jiān)督和檢查。

　　縣級以上地方人民政府房地產主管部門和人事行政部門按職責分工實施物業(yè)管理師職業(yè)準入制度。

　　第二章　考　試

　　第六條　物業(yè)管理師資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。

　　第七條　建設部組織成立物業(yè)管理師資格考試專家委員會，負責擬定考試科目、考試大綱，組織命題，建立并管理考試試題庫等工作。

　　第八條　人事部組織專家審定考試科目、考試大綱、考試試題，組織實施考試工作;會同建設部研究確定合格標準，并對考試考務工作進行指導、監(jiān)督和檢查。

　　第九條　凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試：

　　(一)取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

　　(二)取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

　　(三)取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

　　(四)取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

　　(五)取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

　　(六)取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

　　(七)取得其他專業(yè)相應學歷、學位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

　　第十條　物業(yè)管理師資格考試合格，由人事部、建設部委托省、自治區(qū)、直轄市人民政府人事行政部門，頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部、建設部用印的《資格證書》。該證書在全國范圍內有效。

　　第十一條　以不正當手段取得《資格證書》的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府人事行政部門收回《資格證書》。自收回《資格證書》之日起，3年內不得再次參加物業(yè)管理師資格考試。

　　第三章　注　冊

　　第十二條　取得《資格證書》的人員，經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。

　　第十三條　建設部為物業(yè)管理師資格注冊審批機構。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產主管部門為物業(yè)管理師資格注冊審查機構。

　　第十四條　取得《資格證書》并申請注冊的人員，應當受聘于一個具有物業(yè)管理資質的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊所在省的注冊審查機構提出注冊申請。

　　第十五條　注冊審查機構在收到申請人的注冊申請材料后，對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5個工作日內，一次告知申請人需要補正的全部內容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。

　　對受理或者不予受理的注冊申請，均應出具加蓋注冊審查機構專用印章和注明日期的書面憑證。

　　第十六條　注冊審查機構自受理注冊申請之日起20個工作日內，按規(guī)定條件和程序完成申請材料的審查工作，并將注冊申請人員材料和審查意見報注冊審批機構審批。

　　注冊審批機構自受理注冊申請人員材料之日起20個工作日內作出決定。在規(guī)定的期限內不能作出決定的，應當將延長期限的理由告知申請人。

　　對作出批準決定的，應當自決定批準之日起10個工作日內，將批準決定送達注冊申請人，并核發(fā)《注冊證》。對作出不予批準決定的，應當書面說明理由，并告知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權力。

　　第十七條　物業(yè)管理師資格注冊有效期為3年?！蹲宰C》在有效期限內是物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。

　　第十八條　初始注冊者，可以自取得《資格證書》之日起1年內提出注冊申請。逾期未申請者，在申請初始注冊時，必須符合本規(guī)定繼續(xù)教育的要求。 　初始注冊時需要提交下列材料：

　　(一)《中華人民共和國物業(yè)管理師初始注冊申請表》;

　　(二)《資格證書》;

　　(三)與聘用單位簽訂的勞動合同;

　　(四)逾期申請初始注冊人員的繼續(xù)教育證明材料。

　　第十九條　注冊有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應當在有效期屆滿前30個工作日內，按照本規(guī)定第十四條規(guī)定的程序申請延續(xù)注冊。注冊審批機構應當根據(jù)申請人的申請，在規(guī)定的時限內作出延續(xù)注冊的決定;逾期未作出決定的，視為準予延續(xù)注冊。

　　延續(xù)注冊時需要提交下列材料：

　　(一)《中華人民共和國物業(yè)管理師延續(xù)注冊申請表》;

　　(二)與聘用單位簽訂的勞動合同;

　　(三)達到注冊期內繼續(xù)教育要求的證明材料。

　　第二十條　在注冊有效期內，物業(yè)管理師變更執(zhí)業(yè)單位，應按照本規(guī)定第十四條規(guī)定的程序辦理變更注冊手續(xù)。變更注冊后，其《注冊證》在原注冊有效期內繼續(xù)有效。

　　變更注冊時需要提交下列材料：

　　(一)《中華人民共和國物業(yè)管理師變更注冊申請表》;

　　(二)與新聘用單位簽訂的勞動合同;

　　(三)工作調動證明或者與原聘用單位解除勞動合同的證明，退休人員的退休證明。

　　第二十一條　物業(yè)管理師因喪失行為能力、死亡或者被宣告失蹤的，其《注冊證》失效。

　　第二十二條　注冊申請人有下列情形之一的，注冊審批機構不予注冊： 　(一)不具有完全民事行為能力的;

　　(二)刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的;

　　(三)在物業(yè)管理活動中受到刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿2年的;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形。

　　第二十三條　物業(yè)管理師或者聘用單位有下列情形之一的，應由本人或聘用單位按規(guī)定的程序向當?shù)刈詫彶闄C構提出申請，由注冊審批機構核準后，辦理注銷手續(xù)，收回《注冊證》。

　　(一)不具有完全民事行為能力的;

　　(二)申請注銷注冊的;

　　(三)與聘用單位解除勞動關系的;

　　(四)注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的;

　　(五)被依法撤銷注冊的;

　　(六)造成物業(yè)管理項目重大責任事故或者受到刑事處罰的;

　　(七)聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的;

　　(八)聘用單位被吊銷物業(yè)管理資質證書的;

　　(九)聘用單位破產的;

　　(十)應當注銷注冊的其他情形。

　　第二十四條　注冊申請人以不正當手段取得注冊的，注冊審批機構應當撤銷注冊，并依法給予行政處罰;當事人在3年內不得再次申請注冊;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十五條　被注銷注冊或者不予注冊的人員，重新具備初始注冊條件，并符合本規(guī)定繼續(xù)教育要求的，可按照本規(guī)定第十四條規(guī)定的程序申請注冊。

　　第二十六條　注冊審批機構應當定期公布注冊有關情況。當事人對注銷注冊、不予注冊或者撤銷注冊有異議的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第四章　執(zhí)　業(yè)

　　第二十七條　物業(yè)管理師依據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關法律、法規(guī)及規(guī)章開展執(zhí)業(yè)活動。

　　第二十八條　物業(yè)管理項目負責人應當由物業(yè)管理師擔任。物業(yè)管理師只能在一個具有物業(yè)管理資質的企業(yè)負責物業(yè)管理項目的管理工作。

　　第二十九條　物業(yè)管理師應當具備的執(zhí)業(yè)能力：

　　(一)掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識;

　　(二)具有一定的經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識;

　　(三)能夠熟練運用物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和有關規(guī)定;

　　(四)具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。

　　第三十條　物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍：

　　(一)制定并組織實施物業(yè)管理方案;

　　(二)審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算;

　　(三)查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備和有關資料;

　　(四)負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養(yǎng)護與管理;

　　(五)維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定和《物業(yè)管理合同》約定的其他事項。

　　第三十一條　物業(yè)管理項目管理中的關鍵性文件，必須由物業(yè)管理師簽字后實施，并承擔相應法律責任。

　　第三十二條　物業(yè)管理師應當妥善處理物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題，按照物業(yè)服務合同的約定，誠實守信，為業(yè)主提供質價相符的物業(yè)管理服務。

　　第三十三條　物業(yè)管理師應當接受繼續(xù)教育，更新知識，不斷提高業(yè)務水平。每年接受繼續(xù)教育時間應當不少于40學時。

　　第五章　附　則

　　第三十四條　對在本規(guī)定發(fā)布之日前，長期從事物業(yè)管理工作，具有豐富物業(yè)管理實踐經(jīng)驗，并符合考試認定條件的專業(yè)管理人員，可通過考試認定辦法取得物業(yè)管理師資格。

　　第三十五條　取得《資格證書》的人員，用人單位可以根據(jù)工作需要聘任經(jīng)濟師職務。

　　第三十六條　符合考試報名條件的香港、澳門居民，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試。申請人在報名時應提交本人身份證明、國務院教育行政部門認可的相應專業(yè)學歷或者學位證書、從事工作及物業(yè)管理相關實踐年限證明。臺灣地區(qū)專業(yè)技術人員參加考試的辦法另行規(guī)定。

　　外籍專業(yè)人員申請參加物業(yè)管理師資格考試、注冊和執(zhí)業(yè)等管理辦法另行制定。

　　第三十七條　物業(yè)管理師繼續(xù)教育內容、物業(yè)管理企業(yè)配備物業(yè)管理師數(shù)量和注冊管理等具體辦法，由建設部另行規(guī)定。

　　第三十八條　各級人事行政部門和房地產主管部門及物業(yè)管理師資格考試等機構，在實施物業(yè)管理師制度過程中，因工作失誤，使專業(yè)管理人員合法權益受到損害的，應當依據(jù)國家有關規(guī)定給予相應賠償，并可向有關責任人追償。

　　第三十九條　各級人事行政部門和房地產主管部門及物業(yè)管理師資格考試等機構的工作人員，有不履行工作職責，監(jiān)督不力，為本人或他人謀取私利等違法違紀行為的，視情節(jié)輕重，給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十條　本規(guī)定自2005年12月1日起施行。

　　
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