二手購(gòu)房的具體流程是什么
很多剛出來(lái)闖蕩的年輕人想要買房子，會(huì)考慮買二手房，也主要是二手房設(shè)備都齊全，方便性強(qiáng)。那么，二手房在購(gòu)房的時(shí)候，具體流程是什么呢? 下面由學(xué)習(xí)啦小編為你提供的相關(guān)資料，希望能幫到你。
二手房購(gòu)房的具體流程
一、買方咨詢
交易兩邊樹立信息溝通渠道，買方了解房子全體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)情況，請(qǐng)求賣方供給合法的證件，包含房子一切權(quán)證書、身份證件及其它證件。
二、簽合同
賣方供給了房子的合法證件，買方能夠交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房交易的必經(jīng)程序)，交易兩邊簽定房子交易合同(或稱房子交易契約)。交易兩邊經(jīng)過(guò)洽談，對(duì)房子位于方位、產(chǎn)權(quán)情況及成交報(bào)價(jià)、房子交給時(shí)刻、房子交給、產(chǎn)權(quán)處理等達(dá)到一致意見(jiàn)后，兩邊簽定少一式三份的房子交易合同。
三、處理過(guò)戶
交易兩邊共同向房地產(chǎn)交易管理部分提出請(qǐng)求，接受檢查。交易兩邊向房地產(chǎn)管理部分提出請(qǐng)求手續(xù)后，管理部分要查驗(yàn)有關(guān)證件，檢查產(chǎn)權(quán)，對(duì)契合上市條件的房子準(zhǔn)予處理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到別的產(chǎn)權(quán)共有人書面贊同的情況回絕請(qǐng)求，制止上市交易。
四、立契
房地有關(guān)部分依據(jù)交易房子的產(chǎn)權(quán)情況和采購(gòu)目標(biāo)，按交易部分事前設(shè)定的批閱權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審閱同意后，交易兩邊才能處理立契手續(xù)。(如今北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即我們所俗稱的“白契”。)
五、繳納稅費(fèi)
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要依據(jù)交易房子的性質(zhì)而定。比方房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
六、處理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)
交易兩邊在房地產(chǎn)交易管理部分處理完產(chǎn)權(quán)改變掛號(hào)后，交易資料移送到發(fā)證部分，買方憑收取房子一切權(quán)證通知單到發(fā)證部分申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
七、銀行借款
對(duì)借款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽定完房子交易合同后由交易兩邊共同到借款銀行處理借款手續(xù)，銀行審閱買方的資信，對(duì)兩邊欲交易的房子進(jìn)行評(píng)估，以斷定買方的借款額度，然后同意買方的借款，待兩邊完結(jié)產(chǎn)權(quán)掛號(hào)改變，買方收取房子一切權(quán)證后，銀即將借款一次性發(fā)放。
八、打余款完結(jié)交易
買方收取房子一切權(quán)證、付清一切房款，賣方交給房子并結(jié)清一切物業(yè)費(fèi)后兩邊的二手房子交易合同悉數(shù)實(shí)行結(jié)束。
二手房交易過(guò)戶的注意事項(xiàng)
一：要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書正本
要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書正本，讓業(yè)主給你看身份證原件、房產(chǎn)證原件，你留復(fù)印件。注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名，如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字。
其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
二：到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性
讓中介帶你到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，包括查房產(chǎn)的基本情況，抵押情況及查封情況，是否與人共享等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個(gè)人。
三：要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋
一般來(lái)說(shuō)，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
四：現(xiàn)場(chǎng)了解房產(chǎn)現(xiàn)狀
看有沒(méi)漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同，二手房買賣一般都是“個(gè)案”。所以有關(guān)價(jià)格、房況等，都需要消費(fèi)者自己或自己委托機(jī)構(gòu)來(lái)詳細(xì)了解。在決定購(gòu)買前，消費(fèi)者應(yīng)該仔細(xì)觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電，查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問(wèn)題。有的還應(yīng)詢問(wèn)小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何。
五：注意所購(gòu)房屋歷史遺留問(wèn)題
購(gòu)買者千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng);有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。
六：對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估
在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者應(yīng)從多個(gè)方面對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。也可以委托信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看出房屋的較低保值價(jià)。
七：注意協(xié)議簽訂內(nèi)容
簽訂書面協(xié)議時(shí)，最主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確二手房交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過(guò)戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。
八：合法徹底辦理過(guò)戶 注意交費(fèi)時(shí)間
要求業(yè)主過(guò)戶遞資料完成才給50%房款，拿到受理回執(zhí)，確定能拿到房產(chǎn)證才給全款;要求中介過(guò)戶遞資料完成才給50%中介費(fèi)，到交完樓才給齊，或者與第三方簽訂協(xié)議。
二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)
第一，注意查看出賣方的證件。
在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購(gòu)房合同、各種稅費(fèi)原件、結(jié)婚證(若沒(méi)有結(jié)婚，則要出示單身證明)。
第二，注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。
房屋的權(quán)利狀態(tài)是購(gòu)買二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣方擁有完全的、無(wú)瑕疵的權(quán)時(shí)，才能保證交易的合法性。很多人在購(gòu)買二手房時(shí)，出賣方可能本身還沒(méi)有取得房產(chǎn)證，此時(shí)買方交易有很大的風(fēng)險(xiǎn)，有可能買房人長(zhǎng)期無(wú)法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無(wú)法取得房產(chǎn)證，那么買房人永久無(wú)法取得對(duì)購(gòu)買房屋的物權(quán)。建議大家購(gòu)買二手房時(shí)注意出賣方是否已經(jīng)實(shí)際取得房產(chǎn)證。
第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。
通常，出賣方在出售房屋時(shí)，房子本身還有部分銀行貸款沒(méi)有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來(lái)講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無(wú)效合同，除非銀行同意出售。實(shí)踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導(dǎo)致買房人面臨合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，最后可能房款也無(wú)法追回。
第四，注意房屋的出租狀態(tài)。
若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對(duì)這個(gè)房子享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買賣雙方所簽署的買賣合同無(wú)效。同時(shí)，即使承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會(huì)給買房人帶來(lái)一定的影響。
第五，注意房屋的性質(zhì)。
房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房、成本價(jià)購(gòu)買的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買賣交易過(guò)程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購(gòu)買二手房時(shí)要區(qū)分房屋的性質(zhì)。
第六，注意房屋質(zhì)量。
有的二手房年代已經(jīng)久遠(yuǎn)，房屋可能存在一定的質(zhì)量問(wèn)題，例如：房屋漏水、墻體出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫等。建議購(gòu)房人在考察房屋時(shí)仔細(xì)查看墻體是否有裂縫，主要查看廚房和衛(wèi)生間是否有漏水情況，這是目前房屋質(zhì)量比較常見(jiàn)的問(wèn)題。
第七，注意房屋情況。
很多人購(gòu)買二手房是為了口，給孩子，然而買了房子后發(fā)現(xiàn)房子內(nèi)有很多陌生人的戶口，導(dǎo)致自己的戶口無(wú)法遷入。
第八，注意辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)。
很多人認(rèn)為辦理過(guò)戶手續(xù)后交易就完成了，實(shí)際上不是如此。過(guò)戶后，買房人和出賣方應(yīng)當(dāng)共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結(jié)算房屋內(nèi)的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、有限電視費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、公共維修基金的過(guò)戶等手續(xù)，只有辦完這些手續(xù)，整個(gè)的二手房交易才算圓滿完成。
第九，注意房屋周邊環(huán)境。
要了解小區(qū)建設(shè)的年代，居住的群體，周邊配套是否齊全，交通是否方便，周邊環(huán)境是否嘈雜，例如：是否有高壓電線、是否有城鐵或火車道，是否有水泵房等，同時(shí)要注意房屋所在樓層是否為管道層，是否為頂層，因?yàn)轫攲幼钊菀装l(fā)生漏水問(wèn)題。
第十，注意中介公司。
目前，因?yàn)橹薪楣緣艛嗔舜罅康姆吭矗仁官I賣雙方只能通過(guò)中介公司獲得信息，達(dá)成交易。中介公司作為專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)對(duì)買賣雙方的主體資格、房屋的權(quán)屬狀況、交易信息的真實(shí)性等進(jìn)行審查，否則因?yàn)橹薪楣镜脑驅(qū)е沦I賣雙方損失的，中介公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
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