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房地產(chǎn)投資信托的優(yōu)點(diǎn)

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  《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》和《信托公司管理辦法》,對(duì)信托公司的功能定位和業(yè)務(wù)方向進(jìn)行了根本性和顛覆性的改革。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托的優(yōu)點(diǎn),希望大家喜歡。

  房地產(chǎn)投資信托的優(yōu)點(diǎn)

  REITs具有其他投資產(chǎn)品所不具有的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

  第一,REITs的長(zhǎng)期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定,與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低,有相對(duì)較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功能;

  第二,可免雙重征稅并且無(wú)最低投資資金要求;

  第三,REITs按規(guī)定必須將90%的收入作為紅利分配,投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入;

  第四,在美國(guó)REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃,在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計(jì)算,即絕大部分的利潤(rùn)直接分配給投資者,公司不被征收資本利得稅;

  第五,一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資;

  第六,由于REITs股份基本上都在各大證券交易所上市,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動(dòng)性;

  第七,上市交易的REITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資,信息不對(duì)稱程度低,經(jīng)營(yíng)情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。從本質(zhì)上看,REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種,

  其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證,將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn),并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息;

  其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的,均等地分割成若干份出售給投資者,然后定期派發(fā)紅利,實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下,寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定,因此,REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。

  另外,從REITs的國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看,幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購(gòu)已有商業(yè)地產(chǎn)并出租,靠租金回報(bào)投資者,極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。因此,REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。

  房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展政策

  法律體系

  房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一種新的房地產(chǎn)投資工具,是一個(gè)需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場(chǎng)配置資金的投資產(chǎn)品,需要建立完善的法律體系,保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明,進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系,僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須將法律制定工作細(xì)化、完備化,要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)。其次,還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施,如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。另外,還需對(duì)稅法進(jìn)行改革,避免雙重征稅問(wèn)題,為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

  人才培養(yǎng)

  加快、加強(qiáng)REITs的人才培養(yǎng)。發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)信托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目操作能力,對(duì)市場(chǎng)的嗅覺(jué)靈敏,能在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)對(duì)恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y;同時(shí)這種專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場(chǎng)上的分析家。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng),需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng),熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。與此同時(shí),還需積極促進(jìn)信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。

  道德風(fēng)險(xiǎn)

  從美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,其經(jīng)營(yíng)與管理由受托人委員會(huì)或董事會(huì)負(fù)責(zé)。受托人委員會(huì)或董事會(huì)通常由三名以上受托人或董事組成,其中大多數(shù)受托人必須是“獨(dú)立”的。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn),我國(guó)可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會(huì),負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃,并且要求受托人與投資顧問(wèn)和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有利益關(guān)系,還要?jiǎng)?chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致,對(duì)REITs的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。另外,有限合伙形式能較好地解決約束和激勵(lì)的問(wèn)題,管理者承擔(dān)的無(wú)限責(zé)任以及管理者的業(yè)績(jī)回報(bào)制度,能將管理者和投資者的風(fēng)險(xiǎn)及利益有效地捆綁在一起,激勵(lì)管理者努力管理好各項(xiàng)投資以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化,最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。

  信用制度

  建立信托企業(yè)信用制度,以完善的法律體系促進(jìn)信托市場(chǎng)的誠(chéng)信,保證信托市場(chǎng)的健康發(fā)展。建立信托企業(yè)征信體制,劃分信托企業(yè)信息類型,實(shí)現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開放;發(fā)展信用中介機(jī)構(gòu);建立標(biāo)準(zhǔn)化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫(kù);建立健全失信懲罰制度;規(guī)范發(fā)展信用評(píng)級(jí)行業(yè);大力發(fā)展信托企業(yè)信用管理教育。

  披露制度

  有的信托公司將募集資金投入關(guān)聯(lián)方、并由關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行擔(dān)保,但信托合同中對(duì)此沒(méi)有揭示,使投資者身處風(fēng)險(xiǎn)隱患而不知情。信托投資公司應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、完整地披露信息,包括經(jīng)審計(jì)的年報(bào)和重大事件臨時(shí)報(bào)告等,在年報(bào)中披露各類風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理情況及公司治理信息,并在會(huì)計(jì)附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等。

  
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房地產(chǎn)投資信托的優(yōu)點(diǎn)

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