房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險
房地產(chǎn)投資信托是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)項目投資經(jīng)營管理,并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托制度。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險
上市交易的REITs會同時受不動產(chǎn)周期性波動和股市整體周期波動的影響,在不動產(chǎn)景氣度較低或股市系統(tǒng)性風(fēng)險較高的情況下,會影響基金的收益水平。此外,由于目前我國境內(nèi)還沒有公開上市的REITs產(chǎn)品,因此,不管是直接投資還是通過QDII基金間接投資REITs,投資者都可能面臨其他境外投資的特定風(fēng)險,主要包括匯兌風(fēng)險、外匯管制風(fēng)險、境外稅法風(fēng)險等。
REITs作為一種基金，具有風(fēng)險分散化和管理專業(yè)化的優(yōu)勢。通過對不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)的組合，REITs在保持一定收益水平的同時，有效降低投資風(fēng)險。此外，REITs通常聘請房地產(chǎn)專業(yè)人士進行投資及經(jīng)營管理，制定最佳策略，有效保障了基金的獲益能力。
1、建立完善相關(guān)配套制度
發(fā)展REITs 的首要任務(wù)是完善REITs 運行的制度及法律環(huán)境。委托代理風(fēng)險：一方面，給委托人帶來了專業(yè)化分工的好處;另一方面，也帶來了代理問題損害了委托人利益。要解決委托-代理風(fēng)險問題可以采取以下原則:第一,委托人要實現(xiàn)自身利益最大化,必須向代理人授予權(quán)利,而且授予代理人的權(quán)利必須是適度的,有保留的;第二,委托人要實現(xiàn)自身利益最大化,必須對被授予權(quán)力的代理人進行監(jiān)督和約束;第三,委托人要實現(xiàn)自身利益最大化,對被授予權(quán)利的代理人必須進行激勵。在上述三原則的基礎(chǔ)上建立激勵監(jiān)督約束機制。
此外可以借鑒美國的經(jīng)驗,引入獨立董事制度。即對每一只REITs 基金必須聘請獨立董事,明確獨立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨立董事是決定有關(guān)基金利益事項的,而不是對投資公司的事項作出決策。這樣可以更好地保證獨立董事是為信托受益人的利益服務(wù), 而不是僅僅為公司的股東利益服務(wù)。只有通過嚴(yán)格的制度約束做好相關(guān)的配套改革, 不斷規(guī)范REITs 操作流程和REITs 機構(gòu)的治理結(jié)構(gòu),建立監(jiān)督機制和激勵機制,完善信息披露制度,保證REITs 運作的透明度,才能為險資投資創(chuàng)造良好的環(huán)境。
2、建立健全的房地產(chǎn)信托投資基金治理結(jié)構(gòu)
發(fā)展REITs，首要任務(wù)就是完善REITs的運行制度和法律環(huán)境。委托理論提出一方面給委托人帶來了專業(yè)化分工的好處，另一方面業(yè)帶來了代理問題，損害了委托人利益。委托人可能由于缺乏專業(yè)知識，難以進行有效的監(jiān)督，因此有必要設(shè)立獨立董事從中立角度做出判斷。這樣能為信托受益人(保險公司)謀取更多的利益。
3、盡快出臺相應(yīng)保險金投資不動產(chǎn)的法律文件
2006年，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法》,該辦法對于提高保險資金運用水平和促進經(jīng)濟建設(shè)起到重要作用。然而,鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險性,保險行業(yè)對于險資投資房地產(chǎn)一直處于謹慎探索階段。隨著保險公司治理結(jié)構(gòu)的發(fā)展及風(fēng)險管控能力的提高,險資投資房地產(chǎn)逐步提上議事日程。2008 年國務(wù)院辦公廳126 號文件也對相關(guān)問題進行了引導(dǎo)和鼓勵。對不動產(chǎn)法律文件的制定可以參考《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法》,制定《保險資金投資不動產(chǎn)管理辦法》。引入獨立監(jiān)督人,并對委托人、受托人、受益人和托管人以及參與投資計劃的其他當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)做出具體的規(guī)定,確定投機計劃中的投資份額和投資期限,詳列投資范圍等。同時加強信息披露、風(fēng)險管理和監(jiān)督管理,使險資投資不動產(chǎn)的風(fēng)險最小化。
4、專業(yè)性的復(fù)合型人才培養(yǎng)
REITs基本上是權(quán)益類產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品的收益率并不是固定的，基本上取決于REITs的管理團隊能力。它的運作復(fù)雜，專業(yè)性強，需要有一個能既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的人才團隊，實現(xiàn)REITs的專業(yè)化管理，制定最優(yōu)投資策略，降低風(fēng)險，提高收益。
5、建立監(jiān)管制度
信息的公開化、透明化有利于保護投資者的利益，對投資者作出決策起到了決定性的作用。將REITs的監(jiān)管任務(wù)明確于銀監(jiān)會或證監(jiān)會或保監(jiān)會的管轄組織，避免監(jiān)管出現(xiàn)錯位，這樣有效的監(jiān)管增加了保險資金投資REITs的安全性。
房地產(chǎn)投資信托的費用計算公式
基金認購計算公式為
認購費用=認購金額×認購費率。
凈認購金額=認購金額-認購費用+認購日到基金成立日的利息認購份額。
基金申購計算公式為
申購費用=申購金額×申購費率。
申購份額=(申購金額-申購費用)÷申請日基金單位凈值。
基金贖回計算公式為
贖回費=贖回份額×贖回當(dāng)日基金單位凈值×贖回費率。
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