房地產(chǎn)投資信托的特征
房地產(chǎn)投資信托的基本性質(zhì)是信托，具體說(shuō)來(lái),房地產(chǎn)投資信托是一種投資基金。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托的特征，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)投資信托的特征
在房地產(chǎn)投資信托最發(fā)達(dá)的美國(guó)，REIT的經(jīng)營(yíng)和管理由受托人委員會(huì)或董事會(huì)負(fù)責(zé)。受托人委員會(huì)或董事會(huì)通常由三名以上的受托人或者董事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨(dú)立”的，也就是說(shuō)，該受托人與REIT的投資顧問(wèn)及其附屬機(jī)構(gòu)沒(méi)有任何直接或間接利益關(guān)系。受托人和董事會(huì)的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)制定REIT的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃并指導(dǎo)其實(shí)施。
從本質(zhì)上講，REIT產(chǎn)品是一種資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型的共同基金，國(guó)內(nèi)有些媒體的報(bào)道將其稱為房地產(chǎn)投資基金，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)并不妥當(dāng)，因?yàn)檫@個(gè)稱呼在美國(guó)通常是指另外一種形式的房地產(chǎn)基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，而是主要投資于房產(chǎn)類證券、房地產(chǎn)信托投資基金和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來(lái)實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資。而REIT主要通過(guò)直接運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)物業(yè)，獲得資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益作為基金回報(bào)。
房地產(chǎn)投資信托的比較優(yōu)勢(shì)及特征
REIT的資金來(lái)源主要有個(gè)方面：一是發(fā)行信托受益憑證或者股票，由機(jī)構(gòu)投資者(如人壽保險(xiǎn)公司或其他養(yǎng)老基金組織等)和個(gè)人投資者認(rèn)購(gòu)，REIT通常對(duì)認(rèn)購(gòu)者會(huì)有一定要求，如上海國(guó)投此次發(fā)行的“新上海”國(guó)際大廈項(xiàng)目資金信托計(jì)劃要求投資者加入信托計(jì)劃的單筆資金金額最低為人民幣5萬(wàn)元：二是從金融市場(chǎng)融資，如銀行借入、發(fā)行債券和商業(yè)票據(jù)等，美國(guó)法規(guī)對(duì)這一部分的融資比例有著嚴(yán)格的限制，以控制其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資信托和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資方式相比，具有明顯的比較優(yōu)勢(shì)，主要分列如下：
?、賀EIT是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)，具有很強(qiáng)的流動(dòng)性。在國(guó)外可以上市交易，甚至投資者在持有股份一年之后可以要求投資信托公司回購(gòu)其股份。
?、赗EIT將所募集的資金委托專業(yè)人士集中化管理，進(jìn)行多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)進(jìn)行投資，根據(jù)投資組合的原理，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得相對(duì)理想的投資回報(bào)率，從而避免廠直接投資于單一化房地產(chǎn)資產(chǎn)帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)。
?、蹅鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)投資往往需要投資者投入數(shù)額巨大的資金，同時(shí)可能擔(dān)負(fù)著較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因而普通的中小投資者對(duì)之只能望而卻步，難以介入。RHIT的出現(xiàn)改變了這種狀況，它將房地產(chǎn)資產(chǎn)拆細(xì)證券化，為中小投資者提供了一個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)投資的較好渠道，使得房地產(chǎn)投資變得大眾化。中小投資者在擔(dān)負(fù)有限責(zé)任的同時(shí)，有機(jī)會(huì)間接獲得原本可望而不可及的大規(guī)模房地產(chǎn)投資的高收益。
?、茏鳛橐环N金融工具，REIT由于其本身的特點(diǎn)而成為一個(gè)很好的資金融通渠道，目前國(guó)外通行的BEIT運(yùn)行機(jī)制如股份公司制、有限責(zé)任制、自由進(jìn)入和退出機(jī)制、專業(yè)化管理、投資組合、稅收優(yōu)惠和規(guī)范有效的監(jiān)管制度等保證了REIT可以集中大量的社會(huì)資金(包括普通中小投資者的閑散資金)，從而產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，獲得較高投資回報(bào)，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，因而是一種較好的金融投資工具。
作為一種信托產(chǎn)品，REIT同樣具有信托的四大特征即所有權(quán)和受益權(quán)分離、信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性、有限責(zé)任和信托管理連續(xù)性等，這里要講的是除此以外REIT還具有的自身的幾個(gè)特征：①REIT的經(jīng)營(yíng)期限可以分為定期和不定期，作為公眾公司，REIT有義務(wù)定期向外界公布各期的財(cái)務(wù)報(bào)表，因而其財(cái)務(wù)運(yùn)作受到公眾監(jiān)督，具有較高的透明度。
②法律對(duì)REIT的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用和收入來(lái)源有嚴(yán)格的規(guī)制要求，如美國(guó)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，REIT必須有股東人數(shù)和持股份額方面的限制，防止股份過(guò)于集中;每年收益的90%以上要分配給股東;所募資金的大部分必須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75%以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成;同時(shí)至少要有75%的毛收入來(lái)自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。
?、墼诎l(fā)達(dá)國(guó)家，REIT不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，而且免除了公司稅項(xiàng)，獲得了優(yōu)惠的稅收待遇，避免了雙重納稅。抵押型REIT的風(fēng)險(xiǎn)主要有利率風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。
REIT在利率相對(duì)較低的時(shí)候發(fā)放抵押貸款，一旦利率上升的時(shí)候，就會(huì)損失投資收益，這就是通常所說(shuō)的利率風(fēng)險(xiǎn)。
抵押型房地產(chǎn)投資信托往往會(huì)通過(guò)短期證券類金融工具籌資，這就有可能形成籌資困難的潛在風(fēng)險(xiǎn)，特別是一些投資于資金周轉(zhuǎn)較慢的房地產(chǎn)業(yè)的REIT，可能會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的局面。信用風(fēng)險(xiǎn)的大小視REIT投資類型的不同而不同，發(fā)放機(jī)構(gòu)房屋抵押貸款支撐證券或者個(gè)人住房建造抵押貸款支撐證券的信用風(fēng)險(xiǎn)非常小，而混合型房屋抵押貸款和商業(yè)建筑貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)就要高的多。
權(quán)益型REIT的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于所擁有或者參股的房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告，投資于零售業(yè)物業(yè)的比例越大，該REIT的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也就越大，而投資于工業(yè)用房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小的多，兩者之間B系數(shù)的差額最大可以達(dá)到50%。
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該了解像其他投資一樣，REIT基金在法律上并沒(méi)有收益保底的規(guī)定，也就是說(shuō)盡管房地產(chǎn)投資信托的收益相對(duì)比較穩(wěn)定，但是同樣也存在著“虧本”的可能性。但是作為投資者代表的信托受托人可以在設(shè)計(jì)資金信托計(jì)劃時(shí)，事先與該項(xiàng)目原所有人約定，對(duì)原先預(yù)測(cè)的信托收益進(jìn)行“擔(dān)保”或者“投保”，一旦收益低于預(yù)計(jì)發(fā)生違約時(shí)，將由保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司先行賠償，從而保證信托收益的穩(wěn)定性，較好地化解這一風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資信托在中國(guó)目前的可行性
REIT最早產(chǎn)生于美國(guó)20世紀(jì)60年代初，美國(guó)稅法將其定義為，經(jīng)營(yíng)管理或者投資房地產(chǎn)的公司、信托或者協(xié)會(huì)。經(jīng)過(guò)近10多年的發(fā)展，在70年代一度達(dá)到頂峰。但在此后，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，特別是進(jìn)入80年代以后，美國(guó)一大批銀行都由于房地產(chǎn)業(yè)的呆壞賬而破產(chǎn)，REIT開始衰落。
直到1986年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)《稅收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，才徹底扭轉(zhuǎn)了這種局面。這個(gè)法案從兩個(gè)方面對(duì)REIT進(jìn)行了改革，允許了REIT不僅可以擁有房地產(chǎn)，還可以直接進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理，可以直接為其擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶提供服務(wù);同時(shí)制定了BEIT的稅收優(yōu)惠政策。
這次法案的修訂使得REIT的避稅優(yōu)勢(shì)得以發(fā)揮，活力重新凸現(xiàn)，REIT股版塊開始逐漸旺盛，到90年代末，已經(jīng)吸引了近10%的商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)入REIT板塊，而且以幾何級(jí)的速度迅速增長(zhǎng)。最近的十幾年里，REIT更是得到了空前的發(fā)展，市值增加了近15倍。
目前，美國(guó)大約有500多個(gè)REIT，其中有200家左右是已經(jīng)上市的公募基金，剩余的是私募基金。公募REIT的市值總額已經(jīng)從92年底的160億美元驟增到2001年的1550億美元。REIT的發(fā)展正在逐漸使美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從一個(gè)主要由私有資本支撐的行業(yè)過(guò)渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)。
中國(guó)股市自從2001年全面滑坡至今仍未有大的起色，盡管今年相繼推出了國(guó)有股減持停止，市值配售和增股門檻提高等一系列“利好”，但是實(shí)際反響不大，想要在短期內(nèi)重振旗鼓并非易事。
基金市場(chǎng)目前被視作投資者資金流向的替代出路，一時(shí)間各種類型的基金紛紛登臺(tái)亮相，看上去一片興旺，其在上半年的表現(xiàn)也的確足以為投資者所稱道。例如華安創(chuàng)新、南方穩(wěn)健成長(zhǎng)和華夏成長(zhǎng)三個(gè)基金在半年至九個(gè)月的持有期內(nèi)即相應(yīng)取得2.5%、2.5%和2.7%的收益率。但是，眾多雨后春筍般出現(xiàn)的基金公司將使基金市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，要繼續(xù)維持穩(wěn)定的收益率將會(huì)越來(lái)越困難，目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)收益的基金。投資國(guó)債雖然風(fēng)險(xiǎn)很低，但是其相對(duì)較低的收益率通常并不能滿足投資者的投資需求。近期發(fā)行的憑證二期國(guó)債利率甚至低于銀行同期存款利率，以年利率2.07%(三年期)的超低利率發(fā)行，形成了國(guó)債發(fā)行以來(lái)的首次滯銷局面。
面對(duì)這樣的局面，眾多投資者當(dāng)然的選擇是寧愿將資金存入銀行，也不愿費(fèi)心去嘗試吃力不討好的其他投資方式，所以中國(guó)人民銀行的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至今年第一季度，中國(guó)居民的銀行儲(chǔ)蓄資金已經(jīng)達(dá)到了8萬(wàn)億。
相比以上投資方式，房地產(chǎn)投資信托預(yù)計(jì)4%-5%的穩(wěn)定收益和相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資者無(wú)疑具有較大的吸引力，如前所述愛(ài)建產(chǎn)品和上海國(guó)投產(chǎn)品的熱銷已經(jīng)很好的說(shuō)明了這一點(diǎn)，此時(shí)推出更多的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無(wú)疑是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。
1990年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了很大的支撐作用。雖然在1992-1993年間曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的泡沫現(xiàn)象，以及1996-1997年房地產(chǎn)業(yè)的短期回落，但是這并未影響到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的全局，1998年之后開始繼續(xù)快速增長(zhǎng)。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展的新時(shí)期：增長(zhǎng)方式從單純追求速度和規(guī)模向追求總量和效益轉(zhuǎn)變;住房制度改革和國(guó)家把住房消費(fèi)作為擴(kuò)大消費(fèi)重點(diǎn)，相應(yīng)把貸款杠桿從投資方轉(zhuǎn)向消費(fèi)方的措施，正在逐漸形成一個(gè)買方需求市場(chǎng);房地產(chǎn)市場(chǎng)本身開始逐漸成熟;城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求產(chǎn)生很大的拉動(dòng)力;此外，加入WTO后，各種條款的實(shí)行將進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，使之逐漸跟國(guó)際接軌，屆時(shí)還將會(huì)有大量的境外資金進(jìn)入。這些新特征給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)更大的機(jī)遇，注入更多的活力。
眼下一些觀點(diǎn)認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)接近飽和，增長(zhǎng)速度過(guò)快形成了泡沫，從實(shí)際情況來(lái)看并非如此。按照“十五”計(jì)劃，到2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民將達(dá)到5.4億人，人均住房建筑面積應(yīng)達(dá)到22平方米，而根據(jù)2001年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)，2000年我國(guó)城鎮(zhèn)居民4.58億人，人均住房建筑面積為19.8平方米?？梢?ldquo;十五”期間要增加的住房面積為28.12億平方米，如果算上原有舊住宅的拆遷重建，這一數(shù)值將達(dá)到大約46億平方米，按照每平方米1000元的造價(jià)計(jì)算，“十五”期間的城鎮(zhèn)住宅年均需求約為9000億元，可見房地產(chǎn)業(yè)還存在著巨大的潛力。
當(dāng)前，推行房地產(chǎn)投資信托可以起到拓寬居民投資渠道，開拓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，有效集中社會(huì)資金，使房地產(chǎn)投資大眾化，培育和發(fā)展我國(guó)資本市場(chǎng)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等意義。我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)財(cái)富的積累已經(jīng)形成了一定的基礎(chǔ)，資本和證券市場(chǎng)已具備了相當(dāng)?shù)娜萘亢鸵?guī)模，各種基金的發(fā)展也正在步向成熟，因而推出房地產(chǎn)投資信托的條件已經(jīng)基本具備，時(shí)機(jī)也已成熟。目前推行REIT的不利條件主要在于相關(guān)立法還不完善：一方面我國(guó)還沒(méi)有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策減免REIT的稅收;另一方面是由于我國(guó)產(chǎn)業(yè)基金禁止上市，所以REIT目前也無(wú)法上市進(jìn)行公募，只能以私募的方式進(jìn)行，縮小了融資渠道，減少了流動(dòng)性。這都將會(huì)影響到REIT的收益。另外，由于REIT產(chǎn)品對(duì)我國(guó)投資者來(lái)說(shuō)還是一個(gè)全新的金融產(chǎn)品，還沒(méi)有被很好的了解，因而其全面推行和普及必然還需要一段時(shí)間，根據(jù)目前我國(guó)的實(shí)際情況，REIT暫時(shí)只能采用私募的方式發(fā)行受益憑證和房地產(chǎn)基金股份募集資金，并且在起步階段宜將所募資金用于發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，也就是采用Mortgage REIT的形式，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，吸引投資者，先建立起REIT在中國(guó)的商業(yè)模式。如前所述的“新上海”國(guó)際大廈項(xiàng)目投資計(jì)劃所采用的基本上也就是這樣的方式，它采用投建項(xiàng)目新上海國(guó)際大廈的部分樓盤作為貸款的實(shí)物擔(dān)保，其低風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定的收益吸引了大量的“求穩(wěn)”的投資者，短期內(nèi)即全部售空。
當(dāng)REIT在中國(guó)發(fā)展到一定階段的時(shí)候，根據(jù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的不同，部分REIT可以轉(zhuǎn)向收益和風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較高的權(quán)益型信托，直接進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)并獲得經(jīng)營(yíng)收入，以更好地吸引不同類型的投資者。目前當(dāng)務(wù)之急還在于要盡快的推動(dòng)相關(guān)法規(guī)制度的出臺(tái)，尋求稅收上的減免和優(yōu)惠，發(fā)揮REIT本身的優(yōu)勢(shì);同時(shí)敦促公募信托的合法化，使REIT得以上市，進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。
房地產(chǎn)投資信托的簡(jiǎn)介
從國(guó)際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開放式基金與封閉式基金。
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