房地產(chǎn)投資信托管理辦法
房地產(chǎn)投資信托是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)項目投資經(jīng)營管理,并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托制度。下面由學習啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托管理辦法，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)投資信托管理辦法
進入2014年，銀行信貸緊縮導致房地產(chǎn)市場低迷，房企對于資金面需求持續(xù)增加，這為房地產(chǎn)信托的發(fā)展提供了市場機會，同策咨詢研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模為1628.8億元，和2013年同期的1634.5億元的規(guī)模相比，并沒有明顯的下降。但是，今年以來，信托等金融機構(gòu)在市場低迷期對于房地產(chǎn)的投資趨于謹慎，尤其是在房企資金面仍然趨緊的情況下，盡管房企對信托資金的需求較大，對于信托業(yè)務(wù)來講是一個比較好的增長機會，但是，這也就意味著投資房地產(chǎn)信托的潛在風險正在逐漸加大。
基于以上因素，同策咨詢研究部針對68家信托公司地產(chǎn)投資管理能力展開研究，近期完成了《2014年68家信托公司地產(chǎn)投資管理能力研究報告》 (以下簡稱：報告)，在報告中，除了對68家信托公司房地產(chǎn)投資管理能力做綜合分析之外，我們還特別針對這些信托公司展開在運營實力、房地產(chǎn)投資實力和主動管理能力等三個方面單項研究。
首先，從信托公司地產(chǎn)投資實力單項指標來講，信托公司地產(chǎn)投資實力主要反映的是信托公司在地產(chǎn)投資上投入的資源、專業(yè)化程度以及對地產(chǎn)行業(yè)的風格偏好。為了研究68家信托公司的地產(chǎn)投資實力，同策咨詢研究部將會通過一些指標比較客觀的衡量每家信托公司的地產(chǎn)投資實力，比如地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模和地產(chǎn)信托在公司內(nèi)部占比等指標。
具體而言，在《2014年68家信托公司地產(chǎn)投資管理能力研究報告》中，68家信托公司地產(chǎn)投資實力主要包含產(chǎn)品發(fā)行能力、收益能力和專業(yè)能力這三個一級指標。其中，在產(chǎn)品發(fā)行能力上，同策咨詢研究部選取資產(chǎn)2013年和近3年(2011-2013年)發(fā)行地產(chǎn)項目數(shù)和地產(chǎn)信托募集規(guī)模為二級指標，以避免不同年份數(shù)據(jù)波動對信托公司產(chǎn)生影響;在收益能力上，我們選取地產(chǎn)信托平均預期年收益率作為二級指標，在專業(yè)能力上，我們選取2013年新發(fā)行地產(chǎn)信托占信托行業(yè)地產(chǎn)信托規(guī)模之比和2013年新發(fā)行信托占公司內(nèi)部信托之比來衡量。
同策咨詢研究部高級研究員聶遼寧認為，根據(jù)上述68家信托公司地產(chǎn)信托投資實力排名結(jié)果，排名前十位的信托公司有中融信托、四川(樓盤)信托、新華信托、華潤信托、中鐵信托、杭工商信托、安信信托(600816,股吧)、大業(yè)信托、百瑞信托、平安信托。其中，大部分信托公司地產(chǎn)投資實力表現(xiàn)較強主要是受產(chǎn)品發(fā)行能力影響比較大，比如，中融信托、華潤信托2013年地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模分列第1、2位，為634.16億元和332.15億元，遠遠超出其他信托公司，這一定程度上為它們的地產(chǎn)投資實力加分。
同時，從其他地產(chǎn)投資實力排名靠前的信托公司來看，四川信托、新華信托、平安信托、杭工商信托、中鐵信托，這些信托公司2013年的地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模排名位于第4-8位，均在130億元以上，安信信托2013年的地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模排名位于第10位，發(fā)行規(guī)模達到了130.4億元。同樣，這些信托發(fā)行規(guī)模較大的公司也具有較強的投資實力
同策咨詢研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年整個信托行業(yè)發(fā)行的地產(chǎn)信托的總規(guī)模為3999.67億元，而地產(chǎn)投資實力排名前十位的信托公司的集中度達到了54.97%，行業(yè)集中度達到了較高的水平。
但是，對于發(fā)行規(guī)?？壳暗男磐泄緛碚f，地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率排名沒有優(yōu)勢，收益率排名反而位于中游水平，而且對于平安信托和華潤信托，其地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率排名比較靠后。
通過研究發(fā)現(xiàn)，信托公司地產(chǎn)信托募集規(guī)模和收益率有著相反的關(guān)系，即地產(chǎn)信托募集規(guī)模高，收益率低，反之，地產(chǎn)信托募集規(guī)模低，收益率高。原因可能在于規(guī)模較小的信托公司交易對手主要是中小型開發(fā)商，這些中小型開發(fā)商議價能力更弱，只能承受更高的融資成本;較大規(guī)模的信托公司的交易對手主要為大型品牌開發(fā)商，而大型品牌開發(fā)商信譽能力較好，議價能力較強，此時，融資成本往往低于中小開發(fā)商。
第二，從信托公司運營實力來講，主要反映的是信托公司資產(chǎn)管理和盈利方面的整體的實力，雖然資產(chǎn)管理規(guī)模不是越大則公司越強，但是也總體上反映了公司的業(yè)務(wù)拓展以及管理上的實力，而盈利能力則一定程度上反映了公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
房地產(chǎn)投資信托的種類
從不同角度看，對 REITs 有多種不同的分類方法，常見的分類方法有以下幾種：
1、根據(jù)組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。
公司型 REITs 以《公司法》為依據(jù)，通過發(fā)行 REITs 股份所籌集起來的資金用于投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，REITs具有獨立的法人資格，自主進行基金的運作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。
契約型 REITs 則以信托契約成立為依據(jù)，通過發(fā)行受益憑證籌集資金而投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)。契約型 REITs 本身并非獨立法人，僅僅屬于一種資產(chǎn)，由基金管理公司發(fā)起設(shè)立，其中基金管理人作為受托人接受委托對房地產(chǎn)進行投資。
二者的主要區(qū)別在于設(shè)立的法律依據(jù)與運營的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國占主導地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。
2、根據(jù)投資形式的不同，REITs 通常可被分三類：權(quán)益型、抵押型與混合型。
權(quán)益型 REITs 投資于房地產(chǎn)并擁有所有權(quán)，權(quán)益型 REITs 越來越多的開始從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動，如租賃和客戶服務(wù)等，但是 REITs 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司的主要區(qū)別在于，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對房地產(chǎn)進行運營，而不是開發(fā)后進行轉(zhuǎn)售。
抵押型 REITs 是投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券，其收益主要來源是房地產(chǎn)貸款的利息。
混合型 REITs 顧名思義是介于權(quán)益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)的同時也在從事抵押貸款的服務(wù)。市場上流通的 REITs 中絕大多數(shù)為權(quán)益型，而另外兩種類型的 REITs 所占比例不到 10%，并且權(quán)益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性，市場價格也更具有穩(wěn)定性
3、根據(jù)運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。
封閉型 REITs 的發(fā)行量在發(fā)行之初就被限制，不得任意追加發(fā)行新增的股份;而開放型 REITs 可以隨時為了增加資金投資于新的不動產(chǎn)而追加發(fā)行新的股份，投資者也可以隨時買入，不愿持有時也可隨時贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時可在二級市場市場上轉(zhuǎn)讓賣出。
4、根據(jù)基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。
私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。公募型REITs以公開發(fā)行的方式向社會公眾投資者募集信托資金，發(fā)行時需要經(jīng)過監(jiān)管機構(gòu)嚴格的審批，可以進行大量宣傳。私募型 REITs 與公募REITs的主要區(qū)別在于：第一，投資對象方面，私募型基金一般面向資金規(guī)模較大的特定客戶，而公募型基金則不定;第二，投資管理參與程度方面，私募型基金的投資者對于投資決策的影響力較大，而公募型基金的投資者則沒有這種影響力;第三，在法律監(jiān)管方面，私募型基金受到法律以及規(guī)范的限制相對較少，而公募型基金受到的法律限制和監(jiān)管通常較多。
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