成都對安置小區(qū)的管理辦法
為規(guī)范和加強我區(qū)安置小區(qū)(新居工程) 、農(nóng)村新型社區(qū)的物業(yè)管理，創(chuàng)建整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境，根據(jù)《成都市中心城區(qū)“新居工程”實施物業(yè)管理的工作意見》，參照《物業(yè)管理條例》以下(簡稱《條例》)，結(jié)合我區(qū)實際，制定了成都安置小區(qū)的管理辦法。
成都對安置小區(qū)的管理辦法最新版全文
一、指導(dǎo)思想
堅持以人為本，達(dá)到基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施配套，社區(qū)服務(wù)和管理一體化，促進小區(qū)居住環(huán)境建設(shè)有序、安全、和諧。
二、適用范圍
青白江區(qū)安置小區(qū)(新居工程) 、農(nóng)村新型社區(qū)的物業(yè)管理均適用本辦法。
三、基本原則
(一)屬地化管理的原則;
(二)專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)自治管理相結(jié)合的原則;
(三)建設(shè)單位履行前期物業(yè)管理的原則;
(四)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、可持續(xù)發(fā)展的原則。
四、工作內(nèi)容
(一)組織機構(gòu)
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要高度重視安置小區(qū)(新居工程) 、農(nóng)村新型社區(qū)管理工作，做到機構(gòu)健全、專人負(fù)責(zé)、制度落實、措施到位。
(二)物業(yè)管理模式
結(jié)合我區(qū)實際情況，安置小區(qū)(新居工程) 、農(nóng)村新型社區(qū)業(yè)主入住時，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)進行指導(dǎo)。管理模式為專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)與小區(qū)業(yè)主自治管理兩種模式，管理模式的選擇應(yīng)充分尊重小區(qū)業(yè)主意愿。
1.實施專業(yè)化管理的小區(qū)應(yīng)具備實施物業(yè)管理的基本條件，可采用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)或協(xié)議招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)入住小區(qū)后，應(yīng)充分考慮小區(qū)業(yè)主就業(yè)需要，所選聘的服務(wù)從業(yè)人員比例原則上不得低于50%。
(三)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
1.專業(yè)化物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
(1)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場所的維修、養(yǎng)護管理;
(2)小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生保潔管理;
(3)小區(qū)安全護衛(wèi)及秩序管理;
(4)小區(qū)車輛行駛及停泊管理;
(5)小區(qū)園林綠化養(yǎng)護管理;
(6)小區(qū)裝飾裝修管理;
(7)小區(qū)物業(yè)檔案、資料管理;
(8)小區(qū)生活服務(wù)及社區(qū)文化建設(shè)管理;
(9)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營、收益分配的管理;
(10)對實施專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)實行智能化管理;
(11)法律、法規(guī)及合同規(guī)定的其他管理。
2.社區(qū)與業(yè)主自治管理內(nèi)容
(1)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場所的維修、養(yǎng)護管理;
(2)小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生保潔管理;
(3)小區(qū)安全護衛(wèi)、公共秩序管理;
(4)小區(qū)車輛行駛及停泊管理;
(5)小區(qū)園林綠化養(yǎng)護管理;
(6)小區(qū)裝飾裝修管理;
(7)小區(qū)物業(yè)檔案、資料管理。
(四)完善配套設(shè)施
安置小區(qū)(新居工程) 、農(nóng)村新型社區(qū)的建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)范設(shè)計要求，積極配套完善小區(qū)物業(yè)用房和必要的商業(yè)用房等設(shè)施設(shè)備。對擬實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)物業(yè)配套用房及各種設(shè)施設(shè)備尚未落實的，由區(qū)規(guī)劃局和區(qū)建設(shè)局負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位限期整改到位。
(五)物業(yè)接管驗收和移交程序
住宅小區(qū)通過竣工綜合驗收后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)組織接管物業(yè)驗收，并按照《成都市物業(yè)管理承接驗收意見》(成房物管〔2006〕23號)進行移交。
(六)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
對實施專業(yè)化管理的小區(qū)，按照《成都市住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》的要求或合同約定執(zhí)行。
(七)物業(yè)服務(wù)費用收取、補貼標(biāo)準(zhǔn)及來源
“安置小區(qū)”(新居工程)的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)參照《成都市物價局、房管局關(guān)于貫徹實施<四川省物業(yè)服務(wù)收費管理細(xì)則》意見的通知》(成價費〔2004〕239號)執(zhí)行。
1.對于不符合物業(yè)管理條件的安置小區(qū)(新居工程)、農(nóng)村新型社區(qū)實行社區(qū)與業(yè)主自治管理模式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)根據(jù)小區(qū)管理的實際情況進行物業(yè)服務(wù)成本測算，所需費用以業(yè)主繳納為主、所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)適當(dāng)補貼為輔的方式解決。
2.對于符合物業(yè)管理條件，入住業(yè)主又自愿實施專業(yè)化管理的“安置小區(qū)”(新居工程)，小區(qū)所需物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主繳交、小區(qū)經(jīng)營收益補充、區(qū)政府適當(dāng)補貼的方式解決。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可根據(jù)所經(jīng)營商業(yè)網(wǎng)點和小區(qū)公共設(shè)施經(jīng)營收益情況，結(jié)合業(yè)主家庭經(jīng)濟狀況等因素自主確定業(yè)主繳費金額，原則上按0.10-0.30元/平方米·月繳納。
(1)入住小區(qū)的低保戶、特貧困戶、殘疾人家庭，可向業(yè)主委員會申請減免應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費用。對申請減免物業(yè)服務(wù)費用的家庭，必須由業(yè)主委員會在小區(qū)公示無異議后，報經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)批準(zhǔn)方可予以減免。減免的物業(yè)服務(wù)費用個人繳納部分由區(qū)財政補貼。
(2)安置小區(qū)建設(shè)所配套物業(yè)補貼的商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)歸國家和集體所有，經(jīng)營管理權(quán)交由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)，收入專項用于彌補物業(yè)服務(wù)費用;
(3)區(qū)政府財政補貼期限為五年(從交付使用起計算)。
(八)維修資金繳交
1.“安置小區(qū)”應(yīng)按《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》(市政府令103號)的相關(guān)規(guī)定，其首次專項維修資金的繳存主體均為安置房的建設(shè)單位和拆遷單位。建設(shè)單位按每平方米建筑面積成本價的3%(未配備電梯)和3.5%(配備電梯)繳存，拆遷單位按每平方米建筑面積成本價的2%(未配備電梯)和2.5%(配備電梯)繳存。根據(jù)目前實際，安置房維修資金全部由區(qū)財政解交。
2.“新居工程”首次專項維修資金的繳存比例，由建設(shè)單位按物業(yè)所在地公布的每平方米建筑面積成本價的3%(未配電梯)和3.5%(配電梯)繳存，并計入土地整理成本，建設(shè)單位繳存的專項維修資金歸小區(qū)業(yè)主所有。
3.“農(nóng)村新型社區(qū)”的房屋維修由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。
(九)設(shè)立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會
小區(qū)入住率達(dá)50%以上的，所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)組織成立業(yè)主大會籌備組，召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)與街道、社區(qū)、轄區(qū)派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立緊密的配合機制，形成合力，共同負(fù)責(zé)本小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)管理工作。
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