北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法
北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法
為適應社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，進一步加強個人出租房屋的稅收征管，保證稅款及時足額入庫，北京市稅務局發(fā)布了關于印發(fā)《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的通知。下文是小編收集的相關資料，歡迎閱讀!
《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》
第一條 為適應社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，進一步加強個人出租房屋的稅收征管，保證稅款及時足額入庫，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》和其他有關稅收法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，并結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 個人(含外籍個人、華僑、港澳臺同胞，下同)在本市范圍內出租房屋而發(fā)生的應稅行為，均適用本辦法。
第三條 個人出租房屋并取得收入，依法應分別申報繳納以下稅費：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅。(以下統(tǒng)稱“稅費”)。
第四條 對個人出租房屋應征收的各項稅費應按規(guī)定計算。為便利征收，降低稅收成本，也可采取按每一百元應稅收入含五元的稅額的負擔水平統(tǒng)一計算應納稅額，即按實際收入的5%計征。
對于個人轉租或再轉租以及非房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍的個人出租房屋取得的收入，按實際收入的2.5%計征。
個人所得稅按照現(xiàn)行辦法進行申報納稅，不得并入綜合征收率征收。
第五條 對于納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的，各區(qū)縣地方稅務局、地方稅務分局應根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，并結合房屋的地區(qū)分布、結構類型、質量面積、市場租金價格等不同情況核定其應納稅額。
第六條 各區(qū)縣地方稅務局、地方稅務分局根據(jù)實際情況可自行征收個人出租房屋的各項稅款，也可委托其他單位或部門(以下簡稱“代征人”)代征代繳。
第七條 各區(qū)縣局、分局的稅務所應認真做好個人出租房屋的稅款征收入庫的各項工作，并可以為完稅方提供代開發(fā)票的服務，同時做好稅源資料的搜集整理工作。
第八條 受稅務機關委托的代征人必須具有健全的管理機構，各項規(guī)章制度完善，并且具有代征稅費的實際能力。
第九條 代征人可確定為各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務局確認的其他單位。
第十條 代征人的代征資格由各區(qū)縣地方稅務局、地方稅務分局認定，在雙方協(xié)商一致后應與代征人簽定《委托代征稅款協(xié)議書》(一式四份)。同時各區(qū)縣地方稅務局、地方稅務分局向代征人核發(fā)《委托代征證書》。
第十一條 代征人應嚴格按照稅收法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，嚴格依照《委托代征稅款協(xié)議書》規(guī)定的代征范圍、代征內容、權限以及期限進行稅款的代征代繳工作，認真履行代征義務，嚴格遵守北京市地方稅務局的《委托代征稅款管理的暫行規(guī)定》，并指定有關人員為辦稅人員，由辦稅人員專門負責具體的代征工作。
第十二條 代征人不得再行委托其他單位代征。
第十三條 如遇國家稅收法律、法規(guī)和規(guī)章的廢止或修訂，稅務機關應及時通知代征人，并修改或終止《委托代征稅款協(xié)議書》，換發(fā)或取消《委托代征證書》。
第十四條 稅務機關對稅款代征工作有權進行檢查、監(jiān)督、指導，并負責對代征人的辦稅人員進行相應的業(yè)務輔導和培訓，及時向代征人提供代征稅款所需的各種稅收票證。
第十五條 稅務機關可根據(jù)實際需要，向代征人提供發(fā)票。
第十六條 代征人應接受稅務機關的指導和檢查，定期向稅務機關通報有關情況，提供資料信息等。
第十七條 代征人應按照有關規(guī)定向稅務機關領購發(fā)票和稅收票證，并嚴格執(zhí)行《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》和《北京市地方稅務局稅收票證管理辦法》以及其他有關稅收法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，做好發(fā)票和稅收票證的各項管理工作。
第十八條 代征人應在代征稅款時向納稅人開具稅務機關規(guī)定的完稅憑證，稅款專戶存儲，嚴禁挪用稅款，并在次月10日內使用《中華人民共和國稅收繳款書》填報房產(chǎn)稅科目(個人出租房屋子目)向銀行匯總解繳稅款。
第十九條 代征人應于次月10日內將上月的稅票、發(fā)票使用情況和征收稅款的情況報送稅務機關。
第二十條 稅務機關應按規(guī)定依據(jù)實際入庫的代征稅款的5%的比例向代征人返還手續(xù)費。
第二十一條 代征人不得從代征稅款中坐扣手續(xù)費。
第二十二條 納稅人有違反本辦法規(guī)定的稅收違法行為的，稅務機關將依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和有關稅收法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定予以處罰。
第二十三條 本辦法第八條規(guī)定的代征人以外的單位和個人不得進行稅款征收活動。未經(jīng)稅務機關依法委托征收稅款的，責令其退還并依法給予行政處分或行政處罰;致使他人合法權益受到損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十四條 代征人在代征稅款的過程中，納稅人拒絕代征稅款的，代征人應在24小時內報告主管稅務機關，由主管稅務機關依法進行處理，代征人不得對納稅人進行處罰。
第二十五條 納稅人與代征人在代征稅款時發(fā)生爭議，可以向委托代征稅款的稅務機關的上一級稅務機關申請行政復議。
第二十六條 代征人有下列情形之一者，稅務機關可以單方面終止《委托代征稅款協(xié)議書》，取消其代征資格和《委托代征證書》：
(一)未按照《委托代征協(xié)議書》規(guī)定辦理代征業(yè)務的;
(二)代征人玩忽職守，不征、少征稅款的;
(三)代征人故意刁難納稅人或者濫用職權多征稅款的;
(四)代征人再行委托其他單位和個人代征稅款的。
第二十七條 本辦法由北京市地方稅務局負責解釋。
第二十八條 本辦法從2004年1月1日起執(zhí)行，以前有關規(guī)定與本辦法不符的，以本辦法為準。
私房出租稅收計算和征收
第一種情況：按實征收
按實征收(按實際租金收入申報)，可以分以下兩種計算方法，具體采用哪種計算方法咨詢當?shù)囟悇諜C關采用的計算方法：
一、按實征收稅款計算分項目計算(按月例舉如下)
(一)增值稅：
住房類增值稅減按1.5%征收率：增值稅 = 月租金收入/(1+5%) ×1.5%
非住房類增值稅按5%征收率：增值稅 = 月租金收入/(1+5%) ×5%
(私房出租增值稅起征點為30000元，不含稅收入大于30000元的才計征增值稅 ，不含稅收入大于30000元可以開出增值稅普通發(fā)票)
(二)城建稅 =增值稅×(1%或5%或7%)(在市區(qū)的，稅率為7%;在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。)
(三)教育費附加 =增值稅×3%
(四)地方教育附加 =增值稅×2%
(五)房產(chǎn)稅：
住房類按4%：房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入(即增值稅含稅收入 - 實際繳納的增值稅)×4%
非住房類按12%：房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入(即增值稅含稅收入 - 實際繳納的增值稅)×12%
(六)土地使用稅 = 每平方米土地年稅額÷12×占地面積(土地使用稅根據(jù)當?shù)叵嚓P的規(guī)定);
住房類：免征土地使用稅;
非住房類：按實征收土地使用稅。
(七)印花稅 = 租賃合同總金額×0.001
住房類：對個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅;
非住房類：按實征收。
以上2-7項相加，即“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，假設稱之為相關稅費(以下計算個人所得稅時需用到)。
(八)個人所得稅
1、 (增值稅不含稅收入-相關稅費(不含增值稅)-修繕費)小于等于4000元的(修繕費必須<=800元)：
應納個人所得稅=【增值稅不含稅收入-相關稅費(不含增值稅)-修繕費-800元】×10%×人次;
2、(增值稅不含稅收入-相關稅費(不含增值稅)-修繕費)大于4000元的(修繕費必須<=800元)：
應納個人所得稅=【增值稅不含稅收入-相關稅費(不含增值稅)-修繕費-增值稅不含稅收入×20%】×10%。
說明：
(1)修繕費每月最高可扣除800元，不足800的按實際修繕費用扣除，超過800的余下部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣。
(2)當申報轉租收入(仍為增值稅不含稅收入)時，則允許增加扣除轉租人向一手出租人支付的租金(憑發(fā)票扣除，允許扣除的租金費用為增值稅含稅額)。
以上(二)到(七)項，即“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，統(tǒng)稱相關稅費。
如果各項稅費由租賃方承擔的，則出租方實際取得的出租所得為“租金收入+各項稅費”，應以此作為計算依據(jù)。
二、采用綜合核定稅率按實征收稅款計算
采用綜合核定稅率按實征收稅款計算，即以租金收入和本辦法規(guī)定的綜合征收率計算征收，計算公式
應納稅額計算公式為：應納稅額=租金收入×綜合征收率
第二種情況：核定計稅租金征收
當納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實或明顯偏低，主管稅務機關可采用核定計稅租金征收的方式，納入定稅管理。
采用此方式征收，其中以核定的最低月租金為月租金收入，各稅種的計算方式與按實征收一致。
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