浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法
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浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法試行版
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 凡在我省行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)并收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)，以及對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施管理的各級(jí)政府價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)主管部門)，均應(yīng)遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主收取的費(fèi)用。
第四條 省物價(jià)局會(huì)同省建設(shè)廳負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，制定全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理辦法。市、縣人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的實(shí)施和監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
第六條 本辦法所指的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)保養(yǎng);
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;
(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理;
(四)公共秩序維護(hù)和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;
(五)物業(yè)的檔案資料管理;
(六)物業(yè)管理企業(yè)接受委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的不同階段、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅小區(qū)(不包括別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅，下同)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);非住宅物業(yè)、別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅，以及業(yè)主委員會(huì)成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第八條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。各市、縣價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門可參照《浙江省普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)目錄》或中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(見附件)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定本行政區(qū)域的物業(yè)服務(wù)等級(jí)考評(píng)辦法，并按照按質(zhì)論價(jià)、補(bǔ)償成本和合理盈利的原則確定物業(yè)服務(wù)各等級(jí)的收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)，定期向社會(huì)公布。
普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)可以采用評(píng)分的形式確定，也可以采用規(guī)定各等級(jí)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的形式確定。同一城市范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)等級(jí)考評(píng)辦法和收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)一致。
普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用;
(四)辦公費(fèi)用;
(五)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(七)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用。
第九條 各普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主委員會(huì)成立前，由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設(shè)單位)按照所在地物業(yè)服務(wù)等級(jí)考評(píng)辦法和收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)，擬定本小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門申報(bào);價(jià)格主管部門對(duì)其進(jìn)行考評(píng)并核定中準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設(shè)單位)在核定的中準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。
業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參照所在地物業(yè)服務(wù)等級(jí)考評(píng)辦法和收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)定本住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)、具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。
第十條 實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)的普通住宅項(xiàng)目，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的方案，依據(jù)所在地物業(yè)服務(wù)等級(jí)考評(píng)辦法和收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門申報(bào)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在價(jià)格主管部門核定的中準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)通過招標(biāo)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)在申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)時(shí)，應(yīng)向價(jià)格主管部門提交工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》、《物業(yè)服務(wù)合同》、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的申請(qǐng)報(bào)告、住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體實(shí)施方案及成本測(cè)算等資料。
實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)的項(xiàng)目，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向價(jià)格主管部門提交物業(yè)服務(wù)收費(fèi)申請(qǐng)報(bào)告、小區(qū)設(shè)施設(shè)備的配置情況、物業(yè)管理服務(wù)方案等資料。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省有關(guān)明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)(或開發(fā)建設(shè)單位)與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。
業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的收支賬目有異議的，可聘請(qǐng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。
第十六條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
第十七條 電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運(yùn)行所需電費(fèi)可列入物業(yè)服務(wù)成本，也可單獨(dú)按實(shí)另行分?jǐn)?，具體由各地價(jià)格主管部門確定。無電梯、增壓水泵等高能耗設(shè)施、設(shè)備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務(wù)除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，不再分?jǐn)偲渌M(fèi)用。
第十八條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的時(shí)限向業(yè)主、使用人收取;未作約定的，預(yù)收期不得超過12個(gè)月。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)自房屋交付使用、購(gòu)房者(業(yè)主)領(lǐng)取鑰匙次月起計(jì)收。
第二十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其它部門和單位不得再向業(yè)主、使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十三條 對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊服務(wù)、裝修裝飾垃圾清運(yùn)、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費(fèi)，按政府價(jià)格主管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，政府價(jià)格主管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定。
第二十四條 違反本辦法規(guī)定的價(jià)格違法行為，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十五條 本辦法由省物價(jià)局負(fù)責(zé)解釋。
第二十六條 本辦法自2005年5月1日起施行。各地可根據(jù)本辦法并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際制訂物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的實(shí)施細(xì)則，并報(bào)省物價(jià)局、省建設(shè)廳備案。
購(gòu)房時(shí)必須注意的物業(yè)問題
物業(yè)收費(fèi)問題
在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費(fèi)占了主要方面。有些購(gòu)房人總是認(rèn)為所有的物業(yè)收費(fèi)國(guó)家都是有標(biāo)準(zhǔn)的，其實(shí)不然，有些物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行的是市場(chǎng)價(jià)，如特約性服務(wù)費(fèi)用、高檔住宅物業(yè)費(fèi)用等。
開發(fā)商口頭承諾問題
購(gòu)房者對(duì)于上述物業(yè)管理問題的了解，不能局限于開發(fā)商的口頭承諾，否則，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者的權(quán)益將無法得到保護(hù)。購(gòu)房者應(yīng)要求開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理問題有書面文件。這樣才能真正保護(hù)自己的利益。
使用維修管理問題
房屋今后如何使用?具體維修怎么辦?物業(yè)管理公司如何管理?這些比較瑣碎的問題，看起來十分簡(jiǎn)單，其實(shí)很容易產(chǎn)生糾紛。如物業(yè)公司規(guī)定：住戶封閉陽臺(tái)要統(tǒng)一顏色、外觀，全體住戶要共同承擔(dān)樓房公共地方的維修，裝修時(shí)不得拆改某些設(shè)施，自行車不得上電梯等。這些規(guī)定，都應(yīng)成為購(gòu)房時(shí)必須考慮的因素。
停車、車庫(kù)問題
車主與停車場(chǎng)之間的糾紛已成為投訴的熱點(diǎn)之一。不少車主認(rèn)為，收費(fèi)停車場(chǎng)有專人看管，車在停放期間如若發(fā)生被盜、刮花的情況，小區(qū)停車場(chǎng)理所當(dāng)然應(yīng)賠償車主損失。然而事實(shí)上，當(dāng)事故發(fā)生后，停車場(chǎng)往往拒絕對(duì)車主的任何損失進(jìn)行賠付。
電梯、供水、供電、供氣、供熱等問題
電梯、供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)服務(wù)單位，沒有完全實(shí)現(xiàn)收費(fèi)到最終用戶，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)與公用服務(wù)之間的界限不清晰、管理責(zé)任不明。部分物業(yè)管理企業(yè)往往把售水、售電等事項(xiàng)錯(cuò)誤地當(dāng)作“權(quán)力”，以此限制和強(qiáng)迫業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，個(gè)別物業(yè)甚至采取斷水、斷電等做法強(qiáng)迫業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
會(huì)所等配套設(shè)施問題
幾年前，當(dāng)“會(huì)所”這兩個(gè)字與房地產(chǎn)項(xiàng)目一結(jié)合，便受到了無數(shù)購(gòu)房者的青睞。然而，會(huì)所給購(gòu)房者帶來的并非高品質(zhì)的生活，模糊的產(chǎn)權(quán)、混亂的管理、高昂的收費(fèi)，使得許多會(huì)所形同“雞肋”，各式各樣的糾紛“剪不斷，理還亂”。會(huì)所究竟屬不屬于業(yè)主所有?能不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)?經(jīng)營(yíng)收益又歸誰?壓在業(yè)主們心頭的問題太多了。
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