浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法
浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法
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浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法完整版
第一章總則
第一條為加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，保障物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備正常使用，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際，制訂本辦法。
第二條本辦法適用于浙江省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。
本辦法所稱的物業(yè)專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)，是指由業(yè)主交存的專項(xiàng)用于建筑物內(nèi)共有部分(以下簡(jiǎn)稱共有部分)、建筑區(qū)劃內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備(以下簡(jiǎn)稱共有設(shè)施設(shè)備)保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
第三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。
第四條專項(xiàng)維修資金實(shí)行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵(lì)業(yè)主通過民主、協(xié)商的原則，實(shí)行業(yè)主自主管理。物業(yè)主管部門應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)，督促業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，實(shí)行業(yè)主自主管理。
實(shí)行業(yè)主自主管理的，應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3的業(yè)主同意，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的日常管理。
未成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)決定委托政府代為管理以及業(yè)主大會(huì)未明確業(yè)主自主管理的,其專項(xiàng)維修資金由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū)，下同)人民政府專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱維修資金管理機(jī)構(gòu))，代為統(tǒng)一管理。
第五條省建設(shè)行政主管部門會(huì)同省財(cái)政等部門負(fù)責(zé)本省專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。
設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政等部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章專項(xiàng)維修資金的交存
第六條新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的5%至8%。具體比例由設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣人民政府批準(zhǔn)后公布。
第七條出售公有住房，由業(yè)主和售房單位依據(jù)國(guó)家有關(guān)房改政策規(guī)定的比例交存專項(xiàng)維修資金，專戶存儲(chǔ)，專款專用。
第八條專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主自行交存、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交。
新建物業(yè)首次交存專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人說明，并將該內(nèi)容約定為購(gòu)房合同條款。對(duì)房?jī)r(jià)中已包含專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得再向購(gòu)房人另行收取。未售出的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位交存。
實(shí)行業(yè)主自主管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)持業(yè)主大會(huì)決定及書面報(bào)告通知維修資金管理機(jī)構(gòu)，并報(bào)所在地設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門備案。維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息連同有關(guān)賬冊(cè)一并移交業(yè)主委員會(huì)。
第九條專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定在商業(yè)銀行開立專戶，以物業(yè)區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房號(hào)設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房號(hào)設(shè)分戶賬。
第十條收取專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)使用浙江省財(cái)政廳統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。
第十一條業(yè)主分戶賬內(nèi)專項(xiàng)維修資金余額不足首期繳存額的30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)交專項(xiàng)維修資金。具體續(xù)交辦法由設(shè)區(qū)的市、縣人民政府制定。
第三章專項(xiàng)維修資金的使用
第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期限滿后的維修、更新和改造費(fèi)用，除國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同已明確在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支外，在專項(xiàng)維修資金中列支。
本辦法所稱的保修期限自物業(yè)交付之日起計(jì)算。
第十三條專項(xiàng)維修資金的支出由相關(guān)業(yè)主按照其物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
售后公有住房與商品房混合物業(yè)，其共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?，在相?yīng)分戶賬專項(xiàng)維修資金中列支。
第十四條由維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)使用狀況，提出一定時(shí)期內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造計(jì)劃及專項(xiàng)維修資金使用方案，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施，并報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu)備案。
未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由所在社區(qū)居民委員會(huì)參照前款規(guī)定制定使用方案,并組織實(shí)施。
第十五條由維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金管理的，其使用按照以下程序辦理:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)專項(xiàng)維修資金使用方案，提出實(shí)施項(xiàng)目和資金使用預(yù)算;未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由相關(guān)業(yè)主根據(jù)專項(xiàng)維修資金使用方案提出實(shí)施項(xiàng)目使用預(yù)算;
(二)專項(xiàng)維修資金使用方案和使用預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)審核。社區(qū)居民委員會(huì)審核時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)業(yè)主的意見;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持經(jīng)審核的資金使用方案和資金使用預(yù)算及其他規(guī)定材料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)劃撥專項(xiàng)維修資金。未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由社區(qū)居民委員會(huì)持資金使用方案和使用預(yù)算，申請(qǐng)劃撥專項(xiàng)維修資金;
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)申請(qǐng)進(jìn)行核準(zhǔn)，并按照核準(zhǔn)使用額度的70%劃轉(zhuǎn)至申請(qǐng)單位;
(五)工程竣工后,憑業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)，或者其委托專門機(jī)構(gòu)審核的工程決算及工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證明，經(jīng)維修資金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付應(yīng)付費(fèi)用的剩余款項(xiàng)。
第十六條實(shí)行業(yè)主自主管理的,其物業(yè)維修資金的使用方案和使用程序，由業(yè)主委員會(huì)參照本辦法第十四條、第十五條規(guī)定提出,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施。
第十七條物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用按照下列規(guī)定列支：
(一)涉及整個(gè)物業(yè)區(qū)域的共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，在該區(qū)域全體業(yè)主專項(xiàng)維修資金賬戶中列支;
(二)涉及單幢或部分物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，在其相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金賬戶中列支;
專項(xiàng)維修資金不足支付維修費(fèi)用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
第十八條應(yīng)當(dāng)按首期交存的專項(xiàng)維修資金總額的3—5%設(shè)立應(yīng)急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運(yùn)等緊急情況下的維修和更新。
發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況，需要立即對(duì)住房共有部分、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)證明核實(shí)，可直接撥付維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定及時(shí)實(shí)施維修和更新的，設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門可以組織代修。
第十九條下列費(fèi)用不得從專項(xiàng)維修資金中列支：
(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用;
(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(三)因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用;
(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章及國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定中明確由有關(guān)單位和個(gè)人承擔(dān)的費(fèi)用。
第四章專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理
第二十條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金：
(一)專項(xiàng)維修資金規(guī)定的存儲(chǔ)凈利息;
(二)利用專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值凈收益;
(三)物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)所得，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外;
(四)共有設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值;
(五)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主自愿籌集交存的款項(xiàng);
(六)其他按規(guī)定轉(zhuǎn)入的資金。
第二十一條專項(xiàng)維修資金中當(dāng)年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計(jì)息;其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。專項(xiàng)維修資金存款利息實(shí)行一年一結(jié)，定期計(jì)入業(yè)主分戶賬內(nèi)。
第二十二條專項(xiàng)維修資金專戶及存儲(chǔ)情況,應(yīng)當(dāng)定期與銀行核對(duì)，并定期在物業(yè)小區(qū)向業(yè)主公布下列情況，接受業(yè)主監(jiān)督：
(一)專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;
(二)發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r;
(三)其他有關(guān)專項(xiàng)維修資金使用和管理情況。
業(yè)主對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。
第二十三條專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立查詢制度，接受業(yè)主對(duì)其分戶賬中專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和結(jié)存金額的查詢。
第二十四條在保證專項(xiàng)維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。利用專項(xiàng)維修資金購(gòu)買的國(guó)債應(yīng)當(dāng)持有到期。
除本辦法規(guī)定的使用范圍外,不得將專項(xiàng)維修資金出借,不得將專項(xiàng)維修資金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，不得用專項(xiàng)維修資金為單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。
第二十五條專項(xiàng)維修資金的管理費(fèi)用,在專項(xiàng)維修資金的增值收益中列支，并與專項(xiàng)維修資金分賬核算。
第二十六條專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和省財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定，并依法接受財(cái)政、審計(jì)部門監(jiān)督。
第二十七條物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。
第二十八條因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可持相關(guān)憑證,申請(qǐng)退回本人名下專項(xiàng)維修資金結(jié)余金額。并按照以下規(guī)定返還：
(一)物業(yè)分戶賬中個(gè)人名下結(jié)余的專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主;
(二)公有住房售房單位交存的專項(xiàng)維修資金結(jié)余金額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)，作為廉租住房補(bǔ)貼資金來源。
第二十九條違反本辦法規(guī)定挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上物業(yè)主管部門會(huì)同財(cái)政部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，并依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條的規(guī)定，對(duì)相關(guān)單位和個(gè)人給予行政處罰。
第三十條財(cái)政部門、物業(yè)主管部門、維修資金管理機(jī)構(gòu)及其工作人員有下列情形之一的，由相關(guān)行政機(jī)關(guān)按照管理權(quán)限對(duì)負(fù)有責(zé)任的主管人員和直接責(zé)任人員給予行政或者紀(jì)律處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)未依照本辦法規(guī)定及時(shí)核準(zhǔn)、撥付專項(xiàng)維修資金，造成損害后果的;
(二)未按照本辦法規(guī)定進(jìn)行管理，造成專項(xiàng)維修資金流失的;
(三)截留、挪用、侵占專項(xiàng)維修資金的;
(四)有其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊行為的。
第五章附則
第三十一條用于銷售的新建獨(dú)立非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立專項(xiàng)維修金制度。
第三十二條本辦法自印發(fā)之日起施行。省財(cái)政廳、省物價(jià)局、省建設(shè)廳1999年12月27日印發(fā)的《浙江省住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金管理暫行辦法》同時(shí)廢止。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金政策說明 包含五大項(xiàng)
一、加強(qiáng)維修資金行政監(jiān)管，充分履行政府職責(zé)
維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?，是業(yè)主所有、共同決策、政府監(jiān)督的資金。我中心堅(jiān)持執(zhí)政為民的宗旨，認(rèn)真履行職責(zé)，踏實(shí)辦事，嚴(yán)格依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部和財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(下稱“165號(hào)令”)和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定建立并執(zhí)行維修資金管理工作。同時(shí)，為加強(qiáng)維修資金監(jiān)管，結(jié)合我市實(shí)際，制定了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理工作的通知》等一批規(guī)范性文件，完善了維修資金監(jiān)管、預(yù)交存和使用方面的制度;為提升管理效能，在2000年開發(fā)了維修資金信息管理系統(tǒng)，并在2007年和2012年進(jìn)行了升級(jí)，完善了維修資金歸集、分戶、辦卡、使用登記及數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、報(bào)送等功能，為維修資金提供了可靠、高效、便捷的信息化管理手段;2009年5月，實(shí)行了專戶管理制度，維修資金統(tǒng)一交存到專戶管理銀行。
截至今年10月底，維修資金歸集總額81.26億元，累計(jì)使用7997萬元，共有2918個(gè)物業(yè)小區(qū)建立了維修資金，約143萬戶業(yè)主辦理了維修資金卡。到目前為止，維修資金歸集與使用都是規(guī)范、安全的。
二、推進(jìn)維修資金增值保值，切實(shí)維護(hù)業(yè)主利益
(一)利用維修資金購(gòu)買國(guó)債。根據(jù)165號(hào)令第二十六條規(guī)定：“在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買國(guó)債。利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期”。目前我國(guó)發(fā)行的普通國(guó)債有三類：憑證式國(guó)債、儲(chǔ)蓄國(guó)債(電子式)和記賬式國(guó)債。根據(jù)《財(cái)政部中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈儲(chǔ)蓄國(guó)債(電子式)代銷試點(diǎn)管理辦法(試行)〉的通知》和《中國(guó)人民銀行財(cái)政部關(guān)于2012年憑證式國(guó)債改革工作的指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定，憑證式國(guó)債和儲(chǔ)蓄國(guó)債僅面向個(gè)人投資者發(fā)售。而根據(jù)165號(hào)令第十條規(guī)定，為確保維修資金安全，我市維修資金以管理部門的名義在專戶管理銀行開立專戶。若利用維修資金購(gòu)買國(guó)債，則屬于機(jī)構(gòu)投資者。因此，維修資金只能用于購(gòu)買記賬式國(guó)債。
據(jù)了解，國(guó)內(nèi)僅有上海、深圳等少數(shù)幾個(gè)城市利用維修資金購(gòu)買了國(guó)債。如上海市僅在約10年前購(gòu)買過國(guó)債;深圳市從2008年開始購(gòu)買國(guó)債，憑證式國(guó)債僅面向個(gè)人投資者發(fā)售的政策出臺(tái)后，今年未再購(gòu)買任何國(guó)債。根據(jù)2012年以來財(cái)政部發(fā)行的記賬式國(guó)債的各期限利率情況分析，不同年期的利率都有明顯的浮動(dòng)，數(shù)值變化較大。前三季度一年期國(guó)債的利率與目前銀行三個(gè)月整存整取定期存款利率(年息2.85%)差不多持平，第四季度三個(gè)月國(guó)債的利率又有一定幅度的提升(如下圖所示)。且利用維修資金購(gòu)買國(guó)債應(yīng)持有到期。為保障物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在維修資金購(gòu)買國(guó)債期間的維修和正常使用，購(gòu)買國(guó)債后，業(yè)主分戶賬面應(yīng)確保維修資金余額不少于首期交存額的30%。余額不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)自行籌集資金解決維修問題。
三、完善維修資金使用程序，提升業(yè)務(wù)辦理時(shí)效
目前，我市維修資金歸集量大、使用少，但不等于維修資金在“沉睡”和使用難。維修資金是物業(yè)的“養(yǎng)老金”，只有在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后才能使用。我市目前大部分商品住宅尚未進(jìn)入需要密集維修的階段。隨著近年交付使用的樓盤在未來陸續(xù)進(jìn)入維修階段，維修資金的使用率將會(huì)逐年提高。目前，維修資金使用量的分析也證明了這一點(diǎn)。如：2007年維修資金的使用量?jī)H有438萬元，到2011年已經(jīng)增長(zhǎng)到1727萬元。在物業(yè)進(jìn)入維修高峰期前，維修資金歸集量和使用量比例相差較大屬于正?，F(xiàn)象，特別是今年以來加大了維修資金的歸集力度，歸集量大大提高，與使用量的比例相差更大。物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用也不能從維修資金中列支，165號(hào)文已有明確的規(guī)定。
維修資金的使用，在申請(qǐng)資料齊全、符合使用規(guī)定的情況下，申請(qǐng)使用維修資金的審核時(shí)間一般需要10～15個(gè)工作日。具體辦理流程是：業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主代表提出維修方案。維修方案經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主簽名同意，并經(jīng)兩次公示后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向維修資金管理部門申請(qǐng)列支。管理部門履行監(jiān)管責(zé)任，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并需到現(xiàn)場(chǎng)查看。經(jīng)管理部門審批同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主即可在維修工程竣工驗(yàn)收后持相關(guān)資料辦理維修資金劃撥手續(xù)。目前，我中心正制定《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法(暫定)》，設(shè)置緊急情況下使用維修資金的情形和規(guī)定，確保緊急情況下物業(yè)得到及時(shí)維修。
有業(yè)主反映維修資金使用難的問題，主要是指使用程序嚴(yán)格，業(yè)主簽名需時(shí)長(zhǎng)和難以達(dá)到雙2/3的要求。根據(jù)165號(hào)令第二十二條規(guī)定，維修方案須經(jīng)雙2/3業(yè)主同意。為確保維修資金的使用安全，保障業(yè)主利益，雙2/3業(yè)主簽名、兩次公示和現(xiàn)場(chǎng)查看等環(huán)節(jié)是必要的。目前，我市正在推進(jìn)維修資金信息化管理平臺(tái)建設(shè)。平臺(tái)建成后，有望能通過網(wǎng)絡(luò)簽名、短信確認(rèn)等方式，也可采取電話委托簽名等簡(jiǎn)化業(yè)主簽名的手續(xù)，解決雙2/3業(yè)主簽名難的問題。我中心也將在確保維修資金使用安全的前提下，盡可能簡(jiǎn)化辦理程序，縮短審查時(shí)間，提高維修資金使用的辦理時(shí)效。當(dāng)然，需要提醒的是有不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)有畏難情緒，客觀上也是造成簽名難的原因之一。如果取消雙2/3的規(guī)定，需要國(guó)家有關(guān)部門做出政策上的改變。即使改變，對(duì)確保維修資金使用安全也未必是件好事。
四、規(guī)范專戶管理銀行準(zhǔn)入，促進(jìn)管理公開、透明
根據(jù)165號(hào)令第十條規(guī)定，維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)，維修資金管理部門應(yīng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行。目前我市有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、廣州銀行和平安銀行等四家維修資金專戶管理銀行。其中，中國(guó)建設(shè)銀行負(fù)責(zé)辦理從化市、增城市、花都區(qū)、番禺區(qū)等四個(gè)行政區(qū)域維修資金的存儲(chǔ)和支付業(yè)務(wù);中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行和平安銀行負(fù)責(zé)辦理其余八個(gè)行政區(qū)域維修資金的存儲(chǔ)和支付業(yè)務(wù)。為確保專戶管理銀行選定工作的陽(yáng)光透明和公平、公正、公開，在符合基本準(zhǔn)入條件的情況下，我市近期擬采取公開招投標(biāo)的形式選定專戶管理銀行。以后，業(yè)主便可以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唬谒袑艄芾磴y行中自由選擇一家辦理維修資金的存儲(chǔ)和使用業(yè)務(wù)。
五、加大政策宣傳力度，提高群眾認(rèn)知度
165號(hào)令出臺(tái)后，我中心先后印發(fā)了如《關(guān)于明確我市交存住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)問題的通知》等一批規(guī)范性文件，貫徹落實(shí)相關(guān)政策法規(guī)。每年均印制一批維修資金宣傳小冊(cè)子，派發(fā)給市民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并放置在業(yè)務(wù)受理窗口給前來辦理業(yè)務(wù)的市民自由取閱。近兩年更制作宣傳短片在電視臺(tái)播放。但仍有不少業(yè)主對(duì)維修資金管理政策不太了解。今后，我中心將加大宣傳力度，創(chuàng)新宣傳方式，如利用信息化手段，通過管理平臺(tái)實(shí)現(xiàn)政策咨詢、業(yè)務(wù)辦理和余額查詢等。也可能與電視臺(tái)、平面媒體等單位合作，進(jìn)行維修資金管理政策的宣傳。
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