北京市物業(yè)服務收費管理辦法
為規(guī)范本市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，北京市制定了北京市物業(yè)服務收費管理辦法。下文是北京市物業(yè)服務收費管理辦法，歡迎閱讀!
北京市物業(yè)服務收費管理辦法試行版
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭;促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成;禁止價格欺詐。
第五條 本市物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價和政府指導價。
實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
實行政府指導價的物業(yè)服務收費由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定基準價標準及浮動幅度，兩年公布一次。
第六條 經(jīng)濟適用住房小區(qū)、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務收費實行政府指導價，執(zhí)行經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價標準。
經(jīng)濟適用住房小區(qū)是指按照《北京市人民政府辦公廳印發(fā)關于加快經(jīng)濟適用住房建設的若干規(guī)定(試行)的通知》(京政辦發(fā)[1998]54號)文件的規(guī)定，由市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設部門批準建設的，按照政府指導價銷售的經(jīng)濟適用住房小區(qū)。
危改回遷小區(qū)是指執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法(試行)》(京政辦發(fā)[2000]19號)政策的危改回遷小區(qū)。
第七條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準需要調整時，應由業(yè)主大會或共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第八條 物業(yè)服務費用由業(yè)主交納。政府另有規(guī)定的除外。
第九條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或前期物業(yè)服務合同中約定。
第十條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
(六)辦公費用;
(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十一條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。
第十二條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第十三條 執(zhí)行物業(yè)服務收費政府指導價的住宅區(qū)，電梯、水泵運行維護費可依據(jù)其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。協(xié)商達成一致之前，電梯、水泵運行維護費執(zhí)行政府指導價。
第十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第十五條 業(yè)主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業(yè)服務費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計收物業(yè)服務費用，但不得一次性預收一年以上(不含一年)的物業(yè)服務費用。
第十七條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。
業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第二十一條 物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。
第二十二條 市、區(qū)縣價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門依法負責監(jiān)督管理物業(yè)收費和物業(yè)服務行為。
第二十三條 本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市建設委員會按各自職責負責解釋。
第二十四條 本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行。
長春御翠園 物業(yè)收費高服務差業(yè)主集體維權
4月24日，長春市凈月區(qū)聚業(yè)大街與銀杏路交會處的長春御翠園的多名業(yè)主在微博爆料，稱該小區(qū)為高端別墅，卻有著低端物業(yè)，小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生差、綠化差，小區(qū)物業(yè)費每平方米高達4元，卻得不到與其相配套的高質量服務，基本屬于棄管小區(qū)。配有的視頻中可見業(yè)主拉起條幅，其中有一條寫著，李嘉誠長春業(yè)主喊你回家吃飯!
居民吐槽:物業(yè)服務差 綠化沒人管
據(jù)了解，長春御翠園是和記黃埔地產(chǎn)(長春)有限公司在長春推出的首個高檔住宅項目，位于長春旅游勝地——長河村凈月潭旅游開發(fā)區(qū)。區(qū)域內(nèi)擁有被譽為亞洲最大的人工森林公園——凈月潭公園，占地達92萬平方米，是長春目前最具有規(guī)模的低密度社區(qū)，因為是別墅，地段又好，均價在每平米一萬三左右，一度成為長春市最貴樓盤。
24日上午11點，記者趕到該小區(qū)，小區(qū)大門外數(shù)十名業(yè)主聚集商議，還有很多業(yè)主在自己的房屋外墻上貼了條幅，寫著“質量水，服務水，物業(yè)更水”“綠地荒，樹木枯，環(huán)境稀爛無人管”等內(nèi)容。
“我從16年6月入住到現(xiàn)在，物業(yè)的服務始終都沒讓我滿意過，這么高的物業(yè)費交上去，服務質量在哪里?”金女士介紹，她家房屋面積約為350平方米，每年需要支付萬余元的物業(yè)費。“我真的不明白，業(yè)主交著物業(yè)費為什么享受不到同等價值的服務?購房時承諾綠化率在40%以上，可是現(xiàn)在都4月份了，還是沒有人管，荒草叢生，樹都是枯死的。”
居民擔憂:墻皮脫落 質量問題誰來負責
業(yè)主李先生告訴吉網(wǎng)、吉刻APP記者，他于2015年7月份買的和記黃埔御翠園四期的聯(lián)排別墅，并于2016年8月份交房。在裝修過程中，發(fā)現(xiàn)三樓外掛陽臺發(fā)顫，陽臺與主樓有3公分左右裂縫，而后所有樓板也發(fā)顫。“我后來經(jīng)過檢測發(fā)現(xiàn)樓板厚度嚴重不符，這么貴的房子還存在質量問題，連人身安全都不能保障。而且物業(yè)公司服務態(tài)度很差，完全是大爺做派，我們?nèi)虩o可忍才聚集維權。”
“收房時，我就發(fā)現(xiàn)房子衛(wèi)生間跟客廳之間的墻面有返潮現(xiàn)象，墻面有水跡。”業(yè)主余先生告訴吉網(wǎng)、吉刻APP記者，當時開發(fā)商承諾，收房后就幫忙維修，沒想到收房后，墻面問題一直拖到現(xiàn)在都沒處理。“收房后我一直催著物業(yè)，讓他們趕緊聯(lián)系開發(fā)商維修，但一直沒下文。”
業(yè)主王女士也氣憤地說，她家的大廳墻壁因為滲水導致墻面脫落，第一次脫落自己花錢弄好了，第二次脫落后要求物管公司啟用房屋維修基金，但是物管一直未解決。
物業(yè)回應:盡快協(xié)調 加強溝通升級服務
隨后，吉網(wǎng)、吉刻APP記者聯(lián)系通過熱線聯(lián)系到了小區(qū)負責物業(yè)。上海家利物業(yè)管理有限公司長春分公司的工作人員表示目前負責人不在，并稱公司有規(guī)定，任何人都不能接受記者采訪。“針對業(yè)主反映的問題，我們會記錄業(yè)主反映的情況，上報領導，如果存在相關問題肯定會積極協(xié)調，改變現(xiàn)狀。”吉網(wǎng)、吉刻APP記者之后與工作人員討要和記黃埔地產(chǎn)(長春)有限公司負責人聯(lián)系方式同樣遭到拒絕。
律師說法:業(yè)主可起訴要求物業(yè)履約
吉林吉翔律師事務所的劉海波律師說，根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定。若業(yè)主要罷免目前的物業(yè)公司，需要通過業(yè)主大會并以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過。
同時，根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》有關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，可以通過訴訟程序提起民事告訴，且法律上不要求參與起訴業(yè)主的人數(shù)。
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