長沙市物業(yè)管理辦法
長沙市物業(yè)管理辦法
居住物業(yè)是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑， 包括住宅小區(qū)、 單體住宅樓、公寓、 別墅、 度假村等， 當然也包括與之相配套的共用設施、 設備和公共場地。下文是長沙市物業(yè)管理辦法，歡迎閱讀!
長沙市物業(yè)管理辦法完整版
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和其他物業(yè)相關人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與社區(qū)管理相結合的原則。
第三條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市州、縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府公安、民政、財政、環(huán)境保護、城鄉(xiāng)規(guī)劃、工商行政管理、質量技術監(jiān)督、物價等有關部門按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理相關的工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會，指導、協(xié)調、監(jiān)督物業(yè)管理工作。
第四條 縣級以上人民政府應當采取措施，推動物業(yè)服務的社會化、專業(yè)化、市場化，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。
物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門的業(yè)務指導，制定行業(yè)行為規(guī)范，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經營、誠信服務。
第二章 前期物業(yè)管理
第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設和管理等因素。
第六條 新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。
已經實施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門備案。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門備案。
第七條 原物業(yè)管理區(qū)域分立或者合并的，應當經相關物業(yè)管理區(qū)域內已入住面積和已入住戶數(shù)比例均達到50%以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門重新劃分登記，并予以公告。
第八條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門審查住宅建設工程項目的規(guī)劃、設計，應當征求相關專業(yè)機構對配套建筑物、共用設施設備配置及建設標準的意見。
第九條 住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應當按照項目合同的約定，配置物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網絡、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉運、安全監(jiān)控等共用設施設備及獨立的計量器具，并在物業(yè)承接查驗后，將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約及物業(yè)查驗情況報物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門備案。
在物業(yè)管理區(qū)域內，共用設施設備的專業(yè)經管單位應當依法承擔相關管線、設施設備的維修、養(yǎng)護責任，服務到最終用戶，履行與業(yè)主簽訂的服務合同，保證服務質量。
第十條 新建物業(yè)的，建設單位應當配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會辦公等事項。物業(yè)管理用房應當在房屋買賣合同中明示。
物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，未經業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第十一條 物業(yè)管理用房應當按照下列標準配置：
(一)建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米;
(二)地面以上具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋;沒有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。
市州人民政府房地產行政主管部門可以根據前款規(guī)定的物業(yè)管理用房標準，結合當?shù)貙嶋H情況確定具體標準。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃建設的車位、車庫，建設單位可以附贈給業(yè)主;出售或者出租車位、車庫的，業(yè)主享有優(yōu)先權。利用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。
車位、車庫出售或者出租的，建設單位應當與業(yè)主簽訂買賣合同或者租賃合同。
車位、車庫滿足業(yè)主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長不得超過6個月。車位、車庫租賃合同復印件應當送交物業(yè)服務企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)使用人有權查詢。
第十三條 建設單位在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當明示物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃建設的配套建筑物、共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房、車位和車庫的所有權或者使用權。
第十四條 住宅物業(yè)的建設單位應當在申請房屋預售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應資質的前期物業(yè)服務企業(yè)。分期開發(fā)項目的前期物業(yè)服務企業(yè)，應當具有承接項目開發(fā)總建筑面積的相應資質等級。
有下列情形之一的，經物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)：
(一)投標人少于3人;
(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。
第十五條 鼓勵物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設。建設單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與。
鼓勵建設單位為前期物業(yè)管理提供經營用房或者資金支持。
第十六條 分期開發(fā)的物業(yè)，前期物業(yè)服務企業(yè)可以根據開發(fā)進度和交付使用條件，分期承接查驗。建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)整體項目交接手續(xù)。
物業(yè)承接查驗費用由建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
物業(yè)承接查驗的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門按照國家有關規(guī)定另行制定。
第三章 業(yè)主及業(yè)主大會
第十七條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法定權利，履行法定義務。
在物業(yè)管理區(qū)域內，有關共有和共同管理權利的重大事項，應當由業(yè)主共同決定。
第十八條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主共同成立一個業(yè)主大會。
符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會：
(一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上;
(二)首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。
業(yè)主總人數(shù)不足20人的，經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內，符合成立業(yè)主大會條件的，建設單位應當書面報告物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
占業(yè)主總人數(shù)10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到成立業(yè)主大會的書面請求之日起60日內，組織、指導成立業(yè)主大會籌備組。
第二十條 業(yè)主大會籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主、建設單位、社區(qū)居民委員會的代表協(xié)商組建。
業(yè)主大會籌備組應當按照有關規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。
建設單位應當自業(yè)主大會籌備組成立之日起7日內向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積等資料。
第二十一條 業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
首次業(yè)主大會會議應當自業(yè)主大會籌備組成立之日起6個月內召開。
首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案進行表決。
第二十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將下列選舉資料報物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;
(二)業(yè)主大會決議;
(三)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會委員名單。
業(yè)主委員會選舉情況備案后7日內，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面通報物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會。
前款第(二)、(三)、(四)項之一內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內另行備案。
第二十三條 業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。
業(yè)主委員會應當依據業(yè)主委員會章程代表業(yè)主、業(yè)主大會依法履行職責，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議。
第二十四條 業(yè)主委員會委員從全體業(yè)主中選舉產生，但是不執(zhí)行業(yè)主大會決議、違反管理規(guī)約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會委員侯選人。
業(yè)主委員會委員的選舉、人數(shù)、構成、任職條件、任期等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員資格終止：
(一)任職期限屆滿或者以書面方式提出辭職的;
(二)因房屋權屬變更，不再是業(yè)主的;
(三)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的;
(四)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業(yè)主委員會;拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其移交，物業(yè)所在地公安機關應當協(xié)助做好移交工作。
第二十五條 業(yè)主大會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。
有下列情形之一的，應當及時召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)經業(yè)主委員會決定或者20%以上的業(yè)主提議;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。
業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門應當責令其在30日內召開;逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，在30日內組織召開。
第二十六條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前，將會議時間、地點、議題和議程等事項書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄和其他顯著位置公告。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見形式。
業(yè)主大會會議書面征求意見的，反饋意見的結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示30日以上，并告知業(yè)主有權查閱相關資料。
第二十七條 業(yè)主大會對業(yè)主投票權的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的，按照業(yè)主戶數(shù)計算，一戶計算為1票;建設單位未售出的物業(yè)專有部分，計算為1票。
第二十八條 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、期限和內容。
業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主代表應當于業(yè)主大會會議召開15日以前，對業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見;需要投票表決的，表決票應當經業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會投票。
第四章 物業(yè)管理服務
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定的資質等級承接物業(yè)管理服務業(yè)務。
第三十條 物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產行政主管部門定期報送信用、統(tǒng)計等相關資料。
縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經理人的信用檔案，推動物業(yè)管理行業(yè)提高服務水平。
第三十一條 業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當具有法人資格和相應資質等級，并按照物業(yè)服務合同的規(guī)定提供服務。
第三十二條 物業(yè)管理服務實行項目經理人制度。物業(yè)管理服務項目的主要負責人為項目經理人。
物業(yè)管理服務項目經理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門按照國家有關規(guī)定另行制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理服務人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定選聘物業(yè)管理服務人員，加強對物業(yè)管理服務人員的培訓和履職監(jiān)管。
第三十四條 業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同規(guī)定的下列內容應當提交業(yè)主大會會議表決通過，但是業(yè)主大會授權業(yè)主委員會決定的除外：
(一)物業(yè)服務事項;
(二)物業(yè)服務質量及服務費用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護;
(四)合同期限;
(五)違約責任。
第三十五條 物業(yè)服務主要包括下列事項：
(一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護;
(三)車輛停放管理;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內消防、安全防范、應急救助的協(xié)助和維護;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護方案的制定及費用的賬務管理;
(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案資料保管;
(八)業(yè)主大會及業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)服務事項。
第三十六條 物業(yè)服務收費應當按照國務院、省和市州人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
制定和修改物業(yè)服務收費辦法，應當廣泛聽取社會公眾的意見。
業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的規(guī)定交納物業(yè)服務費。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內將物業(yè)服務合同報送物業(yè)服務項目所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產行政主管部門備案。
第三十八條 物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會的決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會;沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并書面告知物業(yè)服務項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第三十九條 物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方當事人。
第四十條 物業(yè)服務合同期限屆滿或者依法終止的，原物業(yè)服務企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域，應當向業(yè)主委員會交接下列事項：
(一)移交物業(yè)承接驗收和運行管理、養(yǎng)護、維修資料;
(二)移交物業(yè)共用部位;
(三)結清相關費用;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。
原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第四十一條 建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產行政主管部門和有關部門、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的代表共同協(xié)商解決：
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責;
(二)業(yè)主委員會換屆;
(三)履行物業(yè)服務合同的重大爭議;
(四)物業(yè)服務企業(yè)變更交接;
(五)其他需要協(xié)調解決的物業(yè)管理事項。
縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理主管部門和社區(qū)居民委員會的指導和監(jiān)督，依法履行自治管理職責，配合、協(xié)助有關部門、社區(qū)居民委員會共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內，按照規(guī)劃建設的房屋、共用部位、共用設施設備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經業(yè)主大會及有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。
第四十三條 業(yè)主轉讓或者出租房屋、車庫、車位等物業(yè)的，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將轉讓或者出租相關事項告知物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主轉讓房屋、車庫、車位等物業(yè)前，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)單位結清相關費用。
第四十四條 建設單位應當按照國家和省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)保修有關事項，并向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。
第四十五條 建立健全物業(yè)專項維修資金制度，實施物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。
物業(yè)專項維修資金的交存、使用，應當專戶存儲、?？顚Ｓ?，具體辦法由市州人民政府按照國家有關規(guī)定制定。
第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)以及其他單位和個人應當愛護物業(yè)共用部位和共用設施設備。物業(yè)共用部位和共用設施設備損壞的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時通知專業(yè)經營單位進行維護、更新。
對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修作業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)、相關業(yè)主和物業(yè)使用人應當予以配合。
第六章 附則
第四十七條 業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。
第四十八條 本辦法自2013年1月1日起施行。
物業(yè)管理的公共服務
是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理和服務。主要有以下8項：
(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;
(2)房屋設備、設施的管理;
(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理;
(4)綠化管理;
(5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內公共秩序維護工作;
(6)車輛秩序管理;
(7)公眾代辦性質的服務;
(8)物業(yè)檔案資料的管理
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