上海城市更新辦法實施細則
上海城市更新辦法實施細則
城市更新的目的是對城市中某一衰落的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。下文是上海城市更新辦法實施細則，歡迎閱讀!
上海城市更新辦法實施細則全文
第一條(目的)
為適應城市資源環(huán)境緊約束下內(nèi)涵增長、創(chuàng)新發(fā)展的要求，進一步節(jié)約集約利用存量土地，實現(xiàn)提升城市功能、激發(fā)都市活力、改善人居環(huán)境、增強城市魅力的目的，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條(定義和適用范圍)
本辦法所稱城市更新，主要是指對本市建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進行可持續(xù)改善的建設(shè)活動，重點包括：
(一)完善城市功能，強化城市活力，促進創(chuàng)新發(fā)展;
(二)完善公共服務(wù)配套設(shè)施，提升社區(qū)服務(wù)水平;
(三)加強歷史風貌保護，彰顯人文底蘊，提升城市魅力;
(四)改善生態(tài)環(huán)境，加強綠色建筑和生態(tài)街區(qū)建設(shè);
(五)完善慢行系統(tǒng)，方便市民生活和低碳出行;
(六)增加公共開放空間，促進市民交往;
(七)改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市安全，保障市民安居樂業(yè);
(八)市政府認定的其它城市更新情形。
本辦法適用于本市建成區(qū)中按照市政府規(guī)定程序認定的城市更新地區(qū)。已經(jīng)市政府認定的舊區(qū)改造、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型、城中村改造的地區(qū)，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三條(工作原則)
城市更新工作，遵循“規(guī)劃引領(lǐng)、有序推進，注重品質(zhì)、公共優(yōu)先，多方參與、共建共享”的原則。
第四條(城市更新要求)
城市更新應當堅持以人為本，激發(fā)都市活力，注重區(qū)域統(tǒng)籌，調(diào)動社會主體的積極性，推動地區(qū)功能發(fā)展和公共服務(wù)完善，實現(xiàn)協(xié)調(diào)、可持續(xù)的有機更新。
第五條(城市更新工作領(lǐng)導小組)
由市政府及市相關(guān)管理部門組成市城市更新工作領(lǐng)導小組，負責領(lǐng)導全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。市城市更新工作領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，設(shè)在市規(guī)劃國土資源主管部門，負責全市城市更新協(xié)調(diào)推進工作。
第六條(市級管理部門職責)
市規(guī)劃國土資源主管部門負責協(xié)調(diào)全市城市更新的日常管理工作，依法制定城市更新規(guī)劃土地實施細則，編制相關(guān)技術(shù)和管理規(guī)范，推進城市更新的實施。
市相關(guān)管理部門依法制定相關(guān)專業(yè)標準和配套政策，履行相應的指導、管理和監(jiān)督職責。
第七條(區(qū)縣人民政府職責)
區(qū)縣政府是推進本行政區(qū)城市更新工作的主體。
區(qū)縣政府應當指定相應部門作為專門的組織實施機構(gòu)，具體負責組織、協(xié)調(diào)、督促和管理城市更新工作。
第八條(管理制度)
城市更新工作實行區(qū)域評估、實施計劃和全生命周期管理相結(jié)合的管理制度。區(qū)域評估要確定地區(qū)更新需求，適用更新政策的范圍和要求;實施計劃是各項建設(shè)內(nèi)容的具體安排;全生命周期管理是以土地合同的方式，通過約定權(quán)利義務(wù)，進行全過程管理。
第九條(區(qū)域評估的內(nèi)容)
城市更新區(qū)域評估應當形成區(qū)域評估報告，主要包括以下內(nèi)容：
(一)進行地區(qū)評估。按照控制性詳細規(guī)劃，統(tǒng)籌城市發(fā)展和公眾意愿，明確地區(qū)功能優(yōu)化、公共設(shè)施完善、城市品質(zhì)提升、歷史風貌保護、城市環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施完善的目標、要求、策略，細化公共要素配置要求和內(nèi)容。
(二)劃定城市更新單元。按照公共要素配置要求和相互關(guān)系，對建成區(qū)中由區(qū)縣政府認定的現(xiàn)狀情況較差、改善需求迫切、近期有條件實施建設(shè)的地區(qū)，劃定城市更新單元并予落實。
第十條(區(qū)域評估的公眾參與)
區(qū)域評估時應當組織公眾參與，征求市、區(qū)縣相關(guān)管理部門、利益相關(guān)人和社會公眾的意見，充分了解本地區(qū)的城市發(fā)展和民生訴求，結(jié)合城市發(fā)展和公共利益，合理確定城市更新的需求。
第十一條(區(qū)域評估的確定)
組織實施機構(gòu)組織區(qū)域評估并形成報告，經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)會議審議通過后，由區(qū)縣政府批準，并報送市城市更新工作領(lǐng)導小組辦公室備案。
涉及本市歷史文化風貌區(qū)等重要地區(qū)、跨行政區(qū)的區(qū)域評估，需預先經(jīng)過市規(guī)劃國土資源主管部門綜合平衡。
第十二條(實施計劃的編制)
以城市更新區(qū)域評估為依據(jù)，以現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人的改造意愿為基礎(chǔ)，落實區(qū)域評估的要求，發(fā)揮街道辦事處和鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府的作用，統(tǒng)籌各方意見，合理應用政策，形成依法合規(guī)的城市更新實施計劃，確定城市更新單元內(nèi)的具體項目，經(jīng)批準后組織實施。
第十三條(實施計劃的內(nèi)容)
城市更新實施計劃主要包括以下內(nèi)容：
(一)明確城市更新單元內(nèi)的具體項目，制定城市更新單元的建設(shè)方案。一個城市更新單元內(nèi)可以有一個或多個城市更新項目。
(二)確定城市更新單元建設(shè)方案的實施要求，協(xié)商明晰單元的更新主體、權(quán)利義務(wù)、推進要求。
第十四條(實施計劃的公眾參與)
城市更新實施計劃應當依法征求市、區(qū)縣相關(guān)管理部門、利益相關(guān)人和社會公眾的意見，鼓勵市民和社會各界專業(yè)人士參與實施計劃的編制工作。
第十五條(實施計劃的確定)
城市更新實施計劃形成后，經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)會議審議通過后，由區(qū)縣政府批準，并報送市城市更新工作領(lǐng)導小組辦公室備案。其中，建設(shè)方案涉及調(diào)整已批準規(guī)劃內(nèi)容的，在實施計劃編制過程中，市規(guī)劃國土資源主管部門與區(qū)縣政府共同明確規(guī)劃調(diào)整要求，市規(guī)劃國土資源主管部門同時按照規(guī)定履行相應審批程序。
市、區(qū)縣規(guī)劃土地管理部門按照管理權(quán)限，依法審批城市更新建設(shè)項目。
第十六條(全生命周期管理)
城市更新項目實行土地全生命周期管理。由市、區(qū)縣規(guī)劃土地管理部門會同產(chǎn)業(yè)投資、社會服務(wù)、公共事業(yè)、建設(shè)管理等相關(guān)管理部門，綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務(wù)等因素后，提出城市更新項目功能、改造方式、建設(shè)計劃、運營管理、物業(yè)持有、持有年限和節(jié)能環(huán)保等要求，將其納入土地出讓合同進行管理。
第十七條(規(guī)劃政策)
城市更新規(guī)劃政策包括以下內(nèi)容：
(一)在符合區(qū)域發(fā)展導向和相關(guān)規(guī)劃土地要求的前提下，允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換，鼓勵公共性設(shè)施合理復合集約設(shè)置。
(二)在同一街坊內(nèi)，對符合相關(guān)要求的地塊可進行拆分合并等地塊邊界調(diào)整。
(三)在地塊所處高度分區(qū)的范圍內(nèi)，建筑高度可進行適當調(diào)整，超過高度規(guī)定，應當進行規(guī)劃論證。風貌保護、凈空控制等地區(qū)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(四)按照城市更新區(qū)域評估的要求，為地區(qū)提供公共性設(shè)施或公共開放空間的，在原有地塊建筑總量的基礎(chǔ)上，可獲得獎勵，適當增加經(jīng)營性建筑面積，鼓勵節(jié)約集約用地。增加風貌保護對象的，可予建筑面積獎勵。
(五)因確有實施困難，在滿足消防、安全等要求的前提下，按照規(guī)定征詢相關(guān)利益人意見后，經(jīng)規(guī)劃土地管理部門同意，部分地塊的建筑密度、建筑退界和間距等可以按照不低于現(xiàn)狀水平控制。
(六)城市更新中應當采用綠色、低碳、智能技術(shù)，實現(xiàn)節(jié)能環(huán)保高標準，加快低碳智慧城市建設(shè)。鼓勵對建筑第五立面進行生態(tài)化、景觀化以及其它有益于增加公共價值的改造利用。
第十八條(土地政策)
城市更新土地政策包括以下內(nèi)容：
(一)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者聯(lián)合體為主進行更新增加建筑量和改變使用性質(zhì)的，可以采取存量補地價的方式。城市更新項目周邊不具備獨立開發(fā)條件的零星土地，可以擴大用地方式結(jié)合城市更新項目整體開發(fā)。
(二)城市更新項目的土地使用條件應當根據(jù)經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃確定。以拆除重建方式實施的，可以重新設(shè)定出讓年期;以改建擴建方式實施的，其中不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同保持一致，涉及用途改變的，增加用途部分的出讓年期不得超過相應用途國家規(guī)定的最高出讓年期?，F(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者物業(yè)權(quán)利人組成的聯(lián)合體，應當按照新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格的差額，補繳土地出讓價款。
(三)城市更新按照存量補地價方式補繳土地出讓金的，市、區(qū)縣政府取得的土地出讓收入，在計提國家和本市有關(guān)專項資金后，剩余部分由各區(qū)縣統(tǒng)籌安排，用于城市更新和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。對納入城市更新的地塊，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)收費，電力、通信、市政公用事業(yè)等企業(yè)適當降低經(jīng)營性收費。
(四)城市更新的風貌保護項目，參照舊區(qū)改造的相關(guān)規(guī)定，享受房屋征收、財稅扶持等優(yōu)惠政策。
第十九條(規(guī)劃土地歷史問題處理)
城市更新項目范圍內(nèi)的違法建筑、違法用地，應當結(jié)合城市更新項目依法予以處置。
第二十條(附則)
相關(guān)管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，應當追究相關(guān)責任。
對城市更新物業(yè)權(quán)利人違反城市規(guī)劃和土地管理等方面法律、法規(guī)的行為，應當依法追究責任。
本辦法自2015年6月1日起施行，有效期至2020年5月31日。
城市更新的方式
重建或再開發(fā)
重建或再開發(fā)，是將城市土地上的建筑予以拆除，并對土地進行與城市發(fā)展相適應的新的合理使用。重建是一種最為完全的更新方式，但這種方式在城市空間環(huán)境和景觀方面、在社會結(jié)構(gòu)和社會環(huán)境的變動方面均可能產(chǎn)生有利和不利的影響。同時在投資方面也更具有風險，因此只有在確定沒有可行的其他方式時才可以采用。
綜合整治
綜合整治類更新項目主要包括改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。是對建筑物的全部或一部分予以改造或更新設(shè)施，使其能夠繼續(xù)使用。整建的方式比重建需要的時間短，也可以減輕安置居民的壓力，投入的資金也較少，這種方式使用于需要更新但仍可恢復并無需重建的地區(qū)或建筑物，整建的目的不只限于防止其繼續(xù)衰敗，更是為了進而改善地區(qū)的生活環(huán)境。
功能改變
功能改變類更新項目改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)?！‰m然可以將更新的方式分為三類，但在實際操作中應視當?shù)氐木唧w情況，將某幾種方式結(jié)合在一起使用。
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