溫州物管條例下月正式施行
溫州物管條例下月正式施行，如何破解物業(yè)矛盾焦點?下文是小編收集的關(guān)于溫州物管條例的最新消息，歡迎閱讀!
溫州物管條例下月正式施行：有的放矢針對問題制定條款
案例：竹園小區(qū)40多萬元外墻修補費疑云
《溫州市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)是我市2015年取得地方立法權(quán)后，起草制定的第三部地方性法規(guī)，同時也是首部經(jīng)三次市人大會會議審議的地方性法規(guī)，地方性法規(guī)一般采用“二審”制。
有人說，“三審”的獨特待遇，反映了立法機關(guān)對這部《條例》的重視，也從側(cè)面體現(xiàn)了物業(yè)管理領(lǐng)域的復雜。這也需要立法人員圍繞、針對遇到的問題，進行法律制度的創(chuàng)設(shè)。
市人大會法工委規(guī)備室主任周松玉舉了一個例子：去年11月16日，在《條例》草案“三審”前夕，南匯街道一個小區(qū)的兩名業(yè)委會成員，來到規(guī)備室。其中一成員建議，小區(qū)的共有收入，應該單獨列賬。眼下，溫州小區(qū)里的矛盾，根源大多源自小區(qū)財務(wù)管理混亂、賬目不清晰。
幾天后，市區(qū)竹園小區(qū)曝出一個丑聞，小區(qū)業(yè)主舉報小區(qū)上屆業(yè)委會有財務(wù)問題。根據(jù)業(yè)委會公示的財務(wù)收支情況，五年間小區(qū)外墻修補支出40多萬元，共有162戶(次)的外墻經(jīng)過了維修。業(yè)主就此發(fā)現(xiàn)“貓膩”：許多業(yè)主表示自家外墻沒有維修過，卻上了維修名單……
結(jié)合業(yè)主們的建議和教訓，經(jīng)過一系列法定流程，《條例》第二十條應運而生，“業(yè)主委員會應當持備案證明向金融機構(gòu)申請開立賬戶。屬于業(yè)主共有的資金和經(jīng)營性收益，不得以任何個人的名義進行存儲和管理”。
溫州物管條例下月正式施行：開門立法 發(fā)問卷廣泛征求民意
案例：市區(qū)三小區(qū)共給業(yè)主發(fā)放140多萬元現(xiàn)金紅包
據(jù)市住建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)，市區(qū)有物業(yè)進駐的小區(qū)約有1300個，覆蓋了市區(qū)絕大多數(shù)常住人口，物業(yè)管理水平的優(yōu)劣直接影響市民的居住生活環(huán)境?？蓡栴}是，即使是同一個小區(qū)的業(yè)主，他們的觀念、訴求，也有著千差萬別。為最大限度地鑒別、采納廣大業(yè)主的合理建議，從《條例》草案一審到三審，市人大會多次向社會公開征求意見，堅持開門立法、民主立法。
周松玉的手機里保存著一份調(diào)查問卷。這份調(diào)查問卷有效收集到380多名市區(qū)業(yè)主的答卷。數(shù)據(jù)顯示，82.6%的業(yè)主反映，自己的小區(qū)從沒發(fā)放過“福利”，超過70%的業(yè)主認為應該給業(yè)委會成員發(fā)放一定的津貼。
在持續(xù)征求民意的過程中，《條例》引起廣泛熱議，業(yè)主們主人翁意識得到提升，促使業(yè)委會增強小區(qū)賬目的透明度，不少小區(qū)也開始為業(yè)主們謀“福利”。
比如，去年11月14日，市區(qū)月光大廈、美曦大廈、廣信大廈等小區(qū)，用共有收益每年給業(yè)主發(fā)放140多萬元現(xiàn)金紅包;另有其他小區(qū)替全體業(yè)主支付物業(yè)費、公共水電費等福利。
“曬自己小區(qū)福利”一度風靡市民的朋友圈。
此外，為提高業(yè)委會的工作積極性，“業(yè)主大會可以決定給業(yè)主委員會成員一定的津貼”，也被寫入條例。
溫州物管條例下月正式施行：立法艱難
案例：奔馳商廈開大會解決“垃圾圍城”
200多戶業(yè)主僅到會50多戶
這部《條例》，作為溫州立法智慧的結(jié)晶，它的獨到之處，還在于敢從制度架構(gòu)上突破創(chuàng)新，對日積月累的歷史性矛盾“亮劍”。其中，創(chuàng)設(shè)應急備用金制度和業(yè)主代表大會制度，是立法過程中爭議最大的兩項“創(chuàng)新之舉”。
國務(wù)院、省人大會曾先后出臺《物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)管理條例》，規(guī)定專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總?cè)藬?shù)且占專有部分面積“兩個三分之二”以上通過。
現(xiàn)實中，小區(qū)遇到諸如電梯故障、消防設(shè)備故障等危及業(yè)主生命財產(chǎn)安全的應急情況在所難免，動用維修資金刻不容緩。但溫州情況特殊，業(yè)主們參與小區(qū)管理的積極性普遍不高，很多時候，連業(yè)主大會都開不起來。
奔馳商廈小區(qū)就是典型，這個小區(qū)只有三分之一的業(yè)主愿交物業(yè)費，物業(yè)公司虧損嚴重被迫退出，小區(qū)隨即“垃圾圍城”。小區(qū)業(yè)委會負責人說，為解決小區(qū)管理困境，上月他們召集業(yè)主開會，但200多戶業(yè)主僅到會50多戶。會上，多數(shù)業(yè)主對小區(qū)公共事務(wù)不關(guān)心，也不愿參與管理。
為此，這次立法將實踐中的按專項維修資金總額的5%設(shè)立“應急備用金”進行固話。但是，對于這筆應急資金使用后差額的補足，是不是需要走“兩個三分之二”通過的程序，存在截然相反的兩種意見。周松玉回憶說，召開立法座談會時，物業(yè)主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表，都贊同不必通過“另個三分之二”。而業(yè)委會協(xié)會的代表表示反對，他們擔心“水龍頭”一開，可能會讓別有用心的業(yè)委會成員和物業(yè)企業(yè)有機會“掏空”維修資金。
各方意見分歧很大。市人大會法工委經(jīng)過反復論證、討論、權(quán)衡，最終還是覺得要裝一個“開關(guān)”，既要保證使用應急備用金的便捷使用，又要保證整個專項維修資金的安全。
考慮到業(yè)主大會難以召開的現(xiàn)實問題，《條例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會通過的議事規(guī)則規(guī)定成立業(yè)主代表大會，并明確授權(quán)事項的，可以成立業(yè)主代表大會。業(yè)主代表大會履行業(yè)主大會的職責。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主代表大會成立后，業(yè)主代表可以根據(jù)業(yè)主授權(quán)事項行使權(quán)利。
凌晨兩點多的“法工委”
目前的市人大會法工委，是一個有7位同志的工作團隊。法工委主任王旭東說，這是一個特別能戰(zhàn)斗的團隊。就拿這次物業(yè)立法來講，主要有三難：第一，行政立法無法直接規(guī)制民事法律制度，可物業(yè)條例涉及到調(diào)整大量的民事法律關(guān)系，他們不能不去調(diào)整它，這里就需要做好“對接”;第二，立法的難點在于制度的設(shè)計，不僅僅是文字上的修修補補，尤其是有溫州特色的創(chuàng)新型設(shè)計;第三，立法是各方利益的平衡，作為立法人，要從制度設(shè)計的角度，思考如何平衡各方的利益。
“立法人不得不敬業(yè)，立法的成果出來后，要經(jīng)得起歷史的考驗和社會公眾的檢驗。我們時刻感受到責任重大、如履薄冰。這也需要我們嘔心瀝血、夜以繼日。”王旭東翻開微信聊天記錄，他們的法工委工作群里，直到凌晨2點多，還在討論如何完善《條例》，“不是立法人難以體會我們的‘心苦’，立法制度設(shè)想的提出，需要花費很多心血，‘黑頭發(fā)進來，白頭發(fā)出去，有頭發(fā)進來，光頭發(fā)出去’這段立法人的自嘲很能說明問題，張德江委員長也曾說過，對于立法人，要高看一眼厚待三分”，或許正是這個道理。的確，每一項制度創(chuàng)設(shè)，每一個法規(guī)條文的背后，都凝聚著王旭東和他所在的這個團隊的心血。
站著辦公的“操刀手”
溫州開始地方立法才短短兩年時間，但作為具體負責立法事務(wù)的工作者，已經(jīng)飽嘗了其中的辛酸。周松玉就是其中的一位。兩年制定三部法規(guī)，其中兩部是由他“操刀”的。在他的辦公桌上有兩樣東西格外引人注目，一個是近半米高的材料，一個是可升降的電腦桌。
立法工作是個腦力活，加班加點是常態(tài)。這兩年繁重的立法工作，加劇了周松玉頸、腰椎的病變，作為《條例》操刀手，他很多時候只能靠站著工作減緩傷痛。
高強度的立法工作，也帶給了周松玉一個大遺憾，父親過世前的40多天里，他曾連續(xù)接到父親好幾個催促電話，自己也一直想回家看看臥病在床的父親，可立法工作責任重大，那段時間連軸轉(zhuǎn)的工作實在是脫不開身，所以總想忙完手頭的活再回家，最終，身為獨子的他竟沒能見到父親最后一面。
去掉“或者”立法用詞以嚴謹簡潔著稱。
法工委的工作人員透露了個小“秘密”：這部《條例》明確把業(yè)主委員會的成立、換屆等指導管理工作職責明確給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，跟《浙江省物業(yè)管理條例》相比，去掉了一個“或者”，按照省里的規(guī)定，這部分職責也可由住建部門承擔，但是，用“或者”，就意味著部門間能夠推諉，按照《條例》現(xiàn)在的規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府如果不履行這部分職責，就可能涉嫌行政不作為。
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