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廣州市物業(yè)管理辦法

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廣州市物業(yè)管理辦法

  物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。下文是小編收集的最新廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例,歡迎閱讀!

  最新廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例全文

  第一章 總則

  第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

  第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

  本辦法所稱的物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

  業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),參照本辦法執(zhí)行。

  第三條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū),區(qū)、縣級(jí)市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作,完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級(jí)市人民政府確定。

  未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后,合理確定物業(yè)管理區(qū)域,并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  第四條 市、區(qū)(縣級(jí)市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系;建立和完善社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制,鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

  第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門組織實(shí)施本辦法,負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡(jiǎn)稱區(qū)分局)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作,監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動(dòng),調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

  居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制,協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

  第六條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作,增強(qiáng)業(yè)主實(shí)施自我管理的能力和意識(shí)。

  區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事進(jìn)行物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn),所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。

  第七條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政處罰等情況,應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公布。

  房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。

  第八條 房地產(chǎn)、價(jià)格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理,建立違法行為投訴登記制度,依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

  供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。

  第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn),協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠(chéng)信檔案,對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評(píng),加強(qiáng)行業(yè)自律管理,促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

  第十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其籌備組、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng),可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。

  第二章 物業(yè)管理區(qū)域

  第十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域,并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報(bào)送資料齊全、符合法定要求的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

  建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起5個(gè)工作日內(nèi)提出意見。

  第十二條 建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前,應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):

  (一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表;

  (二)建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

  (三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;

  (四)建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖;

  (五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測(cè)繪或者實(shí)測(cè)繪報(bào)告;

  (六)地名批復(fù)文件。

  第十三條 已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理:

  (一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表;

  (二)物業(yè)服務(wù)合同;

  (三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書;

  (四)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;

  (五)建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖;

  (六)物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積;

  (七)地名批復(fù)文件。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀原因無法提供前款第(四)項(xiàng)至第(七)項(xiàng)資料的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等情況。

  第十四條 沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后,應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):

  (一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表;

  (二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;

  (三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。

  前款第(三)項(xiàng)規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等。

  第十五條 已備案且已實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域需要?jiǎng)澐譃槿舾晌飿I(yè)管理區(qū)域的,應(yīng)當(dāng)對(duì)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等形成分割方案,且分割方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):

  (一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表;

  (二)分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;

  (三)分割方案;

  (四)已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。

  第十六條 新建物業(yè)出售時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。

  前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括:

  (一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖;

  (二)公共場(chǎng)所、公共綠地的面積和位置;

  (三)公共車位數(shù)量和位置;

  (四)地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積及其權(quán)屬;

  (五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置;

  (六)共用設(shè)施設(shè)備名稱及權(quán)屬;

  (七)其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。

  第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

  第一節(jié) 一般規(guī)定

  第十七條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。

  業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

  一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

  第十八條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利,依法履行職責(zé)。

  業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé),執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),接受業(yè)主的監(jiān)督。

  業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì),履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé),代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。

  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的工作補(bǔ)貼經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后由全體業(yè)主承擔(dān)。

  第十九條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng),提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。

  市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)和維護(hù),制定電子投票具體操作細(xì)則,為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供方便、快捷的決策方式。

  業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè)、維護(hù)經(jīng)費(fèi)由相關(guān)部門分年度列入部門預(yù)算。

  第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組

  第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),符合下列情形之一的,業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求:

  (一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的;

  (二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開發(fā)部分建筑面積50%以上的。

  符合前款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后7日內(nèi)會(huì)同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)的事項(xiàng)公告全體業(yè)主,公告時(shí)間不少于15日,公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。

  第二十一條 籌備組由業(yè)主代表5人至13人的單數(shù)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設(shè)單位代表1人組成。

  籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生,根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定;聯(lián)名推薦人數(shù)相同的,可以抽簽確定排名順序。

  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位委派1名代表參加籌備組工作,建設(shè)單位不參加籌備組工作的,視為棄權(quán)。

  第二十二條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職;

  (三)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為;

  (四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動(dòng)的行為。

  除前款規(guī)定條件外,籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表還應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)。

  籌備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的,經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認(rèn),由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。

  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件,以及因工作變動(dòng)等原因不能履行職責(zé)的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)更換。

  第二十三條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示,公示時(shí)間不少于15日。

  擬定的籌備組成員名單公示期滿,業(yè)主無異議或者異議不成立的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。

  第二十四條 擬定的籌備組成員名單公示期間,業(yè)主對(duì)擬定人選有異議的,應(yīng)當(dāng)以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)進(jìn)行核查,被核查人員應(yīng)當(dāng)回避核查工作。

  經(jīng)核實(shí),擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以更換;擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。

  更換籌備組成員的,應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。

  第二十五條 籌備組成立后,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持,并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料:

  (一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);

  (二)房屋及建筑物面積清冊(cè);

  (三)業(yè)主清冊(cè);

  (四)修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖;

  (五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測(cè)繪報(bào)告;

  (六)已籌集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊(cè)。

  建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊(cè)等相關(guān)文件資料,經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期提供,逾期仍拒不提供的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供并不得收取費(fèi)用。

  第二十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會(huì)議推選籌備組組長(zhǎng),集體學(xué)習(xí)籌備成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)則。

  籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名,經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。

  籌備組組長(zhǎng)不履行或者不適當(dāng)履行職責(zé)的,按前款規(guī)定程序重新確定。

  第二十七條 籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集和主持,也可以由籌備組組長(zhǎng)委托籌備組其他成員召集和主持?;I備組組長(zhǎng)不召集籌備組會(huì)議的,經(jīng)1/3以上籌備組成員同意,可以由會(huì)議發(fā)起人組織召開籌備組會(huì)議。

  籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議,但法人或者其他組織除外?;I備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)籌備組成員出席,作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。

  籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔?;I備組會(huì)議作出的決定,參會(huì)成員應(yīng)當(dāng)簽字確認(rèn),并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。

  第二十八條 籌備組可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制籌備組印章,印章由籌備組組長(zhǎng)或者籌備組組長(zhǎng)指定的籌備組成員保管?;I備組印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)籌備組會(huì)議的決定,用于籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布。

  籌備組解散后,其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。

  第二十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:

  (一)確認(rèn)并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

  (二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

  (三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

  (四)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

  (五)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人(以下簡(jiǎn)稱候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法,確定候選人名單;

  (六)制定首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)則;

  (七)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

  前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開20日前公示,公示時(shí)間不少于10日。

  首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。

  第三十條 業(yè)主對(duì)公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見?;I備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。

  需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改,修改后的草案應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示。

  第三十一條 候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出?;I備組應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格,并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。

  第三十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示,公示時(shí)間不少于7日。

  公示期間,業(yè)主認(rèn)為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)以書面署名形式向籌備組提出;經(jīng)籌備組核查確認(rèn)的,不再列入候選人名單,并告知全體業(yè)主。

  第三十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

  籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議但未形成決議的,其工作期限延長(zhǎng)6個(gè)月;逾期仍未召開業(yè)主大會(huì)表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)的,由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會(huì)表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。

  業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)之日起成立。業(yè)主大會(huì)成立之日起,籌備組自行解散。

  籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi),未能組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定,重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求,再次成立籌備組。

  第三節(jié) 業(yè)主大會(huì)

  第三十四條 業(yè)主共同決定以下事項(xiàng):

  (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

  (二)制定和修改管理規(guī)約;

  (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;

  (四)決定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì);

  (五)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

  (六)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

  (七)籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金,制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理制度;

  (八)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

  (九)改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途;

  (十)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式,管理、使用經(jīng)營(yíng)收益;

  (十一)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和收支預(yù)算結(jié)算報(bào)告、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作報(bào)告;

  (十二)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議;

  (十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

  決定前款第(七)項(xiàng)和第(八)項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  第三十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定:

  (一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;

  (二)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;

  (三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)與收益分配;

  (四)業(yè)主共同利益的維護(hù);

  (五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;

  (六)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);

  (七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

  第三十六條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定:

  (一)業(yè)主大會(huì)名稱;

  (二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé);

  (三)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;

  (四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式;

  (五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;

  (六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

  (七)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序;

  (八)業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等;

  (九)業(yè)主委員會(huì)換屆程序、業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)選規(guī)則等;

  (十)業(yè)主委員會(huì)終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)時(shí),代為履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的機(jī)構(gòu)、人員及其職責(zé)范圍和期限,但不得違反《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條第三款的規(guī)定;

  (十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理;

  (十二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

  業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則還應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主監(jiān)事會(huì)職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi),監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

  第三十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

  業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開,每年至少召開1次。

  業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容:

  (一)上一年度物業(yè)管理情況報(bào)告;

  (二)上一年度業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告;

  (三)上一年度業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告;

  (四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

  有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,并于10日內(nèi)發(fā)布召開臨時(shí)會(huì)議的公告:

  (一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議;

  (二)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定;

  (三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會(huì)提議;

  (四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理;

  (五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

  第三十八條 業(yè)主委員會(huì)未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開,并公告全體業(yè)主;逾期仍不召開的,由業(yè)主監(jiān)事會(huì)組織召開;未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

  20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的決定;業(yè)主委員會(huì)逾期未作出決定的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面申訴,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議條件的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。

  第三十九條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開20日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示,公示時(shí)間不少于10日,并同時(shí)告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì),但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的除外。

  公示期間,業(yè)主可以對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬表決事項(xiàng)提出建議和意見。組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主提出的建議和意見應(yīng)當(dāng)受理并予以說明,并可以對(duì)擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)當(dāng)重新公示,公示時(shí)間不少于10日。

  第四十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式,但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

  采用書面征求意見形式的,應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主;無法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)公告,公告時(shí)間不少于7日。需要投票表決的,表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。

  采用電子投票形式的,應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。

  第四十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況決定。因故需要延長(zhǎng)投票期限的,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主,延長(zhǎng)期限最長(zhǎng)不得超過15日。

  第四十二條 采用書面征求意見形式的,業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限屆滿,應(yīng)當(dāng)按照公正、公開、透明的原則,統(tǒng)計(jì)和查驗(yàn)業(yè)主的表決意見,并及時(shí)公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的,應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)公布表決結(jié)果,可以邀請(qǐng)業(yè)主對(duì)計(jì)票全過程進(jìn)行監(jiān)督。

  表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示30日以上,采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示7日以上。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房號(hào)和專有部分面積,業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見,全體業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。

  業(yè)主大會(huì)會(huì)議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會(huì)妥善保管,保管期限不少于5年。

  未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令限期公示并通告全體業(yè)主。

  第四十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果公示期間,業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的,組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)記錄并及時(shí)答復(fù)。公示期滿,業(yè)主對(duì)表決結(jié)果沒有異議或者異議不成立的,應(yīng)當(dāng)公告業(yè)主大會(huì)決定。

  采用書面征求意見形式,業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的,可以查驗(yàn)本人表決意見,組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的,應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)、公示表決結(jié)果。

  業(yè)主查驗(yàn)本人意見,應(yīng)當(dāng)提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明;業(yè)主委托他人查驗(yàn)表決意見,還應(yīng)當(dāng)出具書面委托書,載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

  第四十四條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務(wù),但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約,不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。

  第四十五條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積:

  (一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未實(shí)測(cè)的,暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

  (二)建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

  第四十六條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):

  (一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,1個(gè)專有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有1個(gè)以上專有部分的,按1人計(jì)算。

  (二)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

  第四十七條 1個(gè)專有部分有2個(gè)以上所有權(quán)人的,其所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)推選1人行使表決權(quán),但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

  業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護(hù)人行使表決權(quán)。

  業(yè)主為法人的,由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。

  業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,其代理人應(yīng)當(dāng)出具載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限的書面委托書。

  第四十八條 業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條的規(guī)定,以幢、單元或者樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

  業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則未約定的,未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計(jì)入表決的多數(shù)票。

  第四十九條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,業(yè)主監(jiān)事會(huì)的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù),每屆任期不超過5年,可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事。

  業(yè)主監(jiān)事會(huì)每年度至少召開1次會(huì)議,應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)監(jiān)事出席,作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認(rèn)。

  第五十條 業(yè)主監(jiān)事會(huì)主要履行以下職責(zé):

  (一)審核業(yè)主委員會(huì)的工作情況報(bào)告及年度工作計(jì)劃、業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告及收支預(yù)算;

  (二)查閱業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)賬薄及其他會(huì)計(jì)資料,檢查業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)活動(dòng)情況,包括籌集、管理、使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金情況,物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益情況,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等;

  (三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議的情況。對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決定和決議的業(yè)主委員會(huì)委員向業(yè)主大會(huì)提出罷免建議;

  (四)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為,要求業(yè)主委員會(huì)委員予以糾正;

  (五)要求業(yè)主委員會(huì)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;

  (六)就業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)可以向業(yè)主大會(huì)會(huì)議提出提案;

  (七)可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,并對(duì)業(yè)主委員會(huì)決議的事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議;

  (八)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)活動(dòng)情況異常,可以進(jìn)行調(diào)查;必要時(shí),可以聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作;

  (九)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。

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