湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例
湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例
物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。下文是最新湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例全文，歡迎閱讀!
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第一章 總則
第一條 為規(guī)范城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障業(yè)主及使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本省城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)相對(duì)集中的居住區(qū)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)備以及相應(yīng)配套的共用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。
第三條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主組織
第四條 物業(yè)管理區(qū)域由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門會(huì)同有關(guān)單位按照居住區(qū)域設(shè)施共用情況劃定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì);業(yè)主人數(shù)較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主會(huì))選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)。
第五條 業(yè)主會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制定業(yè)主會(huì)章程和業(yè)主公約;
(二)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)審查物業(yè)管理服務(wù)合同草案;
(四)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同;
(五)審議和批準(zhǔn)物業(yè)維修基金的預(yù)算、決算以及續(xù)籌辦法;
(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
第六條 業(yè)主會(huì)通過(guò)的業(yè)主公約和作出的決議，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主會(huì)的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第七條 業(yè)主會(huì)的議事方式、表決程序等事項(xiàng)由業(yè)主會(huì)章程規(guī)定。業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)依照本條例和業(yè)主會(huì)章程開(kāi)展活動(dòng)。
第八條 已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之六十以上的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)及其成員名單應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，報(bào)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案。
第九條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)組織召開(kāi)業(yè)主會(huì);
(二)根據(jù)業(yè)主會(huì)的書面授權(quán)，采取招標(biāo)投標(biāo)等方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同。
(三)監(jiān)督物業(yè)維修基金的使用;
(四)聽(tīng)取并反映業(yè)主及使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議;
(五) 督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約、履行物業(yè)管理服務(wù)合同;
(六)業(yè)主會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定行使權(quán)利、履行業(yè)務(wù)。
使用人經(jīng)業(yè)主書面授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)代表業(yè)主行使權(quán)利、履行相應(yīng)的義務(wù)。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十一條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和企業(yè)章程報(bào)企業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)根據(jù)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同，擬訂物業(yè)管理制度;
(二)依物業(yè)管理服務(wù)合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(三)選擇專營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù);
(四)制止違反物業(yè)管理制度的行為;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理制度應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主會(huì)審議通過(guò)。
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù);
(二)接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(三)接受其業(yè)務(wù)活動(dòng)所在地縣級(jí)以上人民政府有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋開(kāi)始出售至業(yè)主委員會(huì)成立前，由物業(yè)出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出的房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)出售單位承擔(dān)。
第十五條 物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)按照房屋總建筑面積的千分之三至千分之五提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，所有權(quán)屬全體業(yè)主共有。
第十六條 物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起十五日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交下列物業(yè)資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，共用設(shè)施竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
(一)按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施物業(yè)管理;
(二)將物業(yè)管理的注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主、使用人;
(三)按照業(yè)主會(huì)審定的預(yù)算使用物業(yè)維修基金，六個(gè)月公布一次物業(yè)維修基金的使用情況;
(四)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作;
(五)發(fā)現(xiàn)物業(yè)損壞或接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時(shí)進(jìn)行維修;
(六)妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè);
(七)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)措施;
(八)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，必要時(shí)向業(yè)主委員會(huì)或者有關(guān)部門報(bào)告;
(九)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施;
(十)按照物業(yè)管理服務(wù)合同做好其他服務(wù)事項(xiàng)。
第十八條 確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主會(huì)的書面授權(quán)與物業(yè)管理企業(yè)按照政府指導(dǎo)價(jià)協(xié)商確定。
物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目和價(jià)格應(yīng)當(dāng)公布。
第十九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)交納;業(yè)主與使用人約定由使用人交納的，從其約定，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主、使用人的委托，承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍以外的其它服務(wù)事項(xiàng)。但是，物業(yè)管理企業(yè)超越物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍提供有償服務(wù)的，必須事前征得業(yè)主、使用人同意。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理全部物業(yè)檔案資料、有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)、物業(yè)管理服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他財(cái)產(chǎn)的移交手續(xù)。
第二十二條 通過(guò)物業(yè)管理區(qū)域的城市道路及其綠化和市政公共設(shè)施的維護(hù)，由市政、園林部門負(fù)責(zé);通過(guò)物業(yè)管理區(qū)域的公共汽車道路的清掃保潔，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé);物業(yè)管理企業(yè)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站的生活垃圾的清運(yùn)，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé);高層建筑樓供水泵房總計(jì)費(fèi)水表以外(含水表)和多層建筑樓外自來(lái)水表井以外(含水表井)的供水管線及設(shè)備的維修管理，由供水企業(yè)負(fù)責(zé);供電線路、消防等公共設(shè)施的維護(hù)，分別由供電、消防等單位負(fù)責(zé)。
業(yè)主、使用人對(duì)前款所列單位和部門負(fù)責(zé)的事項(xiàng)有意見(jiàn)和要求的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)單位和部門反映并協(xié)調(diào)處理。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、熱、通信、有線電視等費(fèi)用，由相應(yīng)管理服務(wù)單位向最終用戶收取。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自愿、有償原則接受相應(yīng)管理服務(wù)單位的委托，代收有關(guān)費(fèi)用。
第五章 物業(yè)使用與維修
第二十四條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌;
(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì);
(三)占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施或者擅自移動(dòng)房屋共用設(shè)備、共用設(shè)施;
(四)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(五)違反規(guī)定設(shè)置攤點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng);
(六)亂倒垃圾、雜物，向門窗外拋物;
(七)擅自在共用部位、共用設(shè)施懸掛、張貼、刻畫、涂寫;
(八)排放有毒有害物質(zhì)，放置超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。
(九)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十五條 業(yè)主因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市詳細(xì)規(guī)劃要求，并依法辦理審批手續(xù)。
第二十六條 業(yè)主或者使用人裝修房屋時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修的注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。
第二十七條 維修房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施時(shí)，有關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第二十八條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地;確因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十九條 利用房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)置經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主會(huì)書面同意后，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，支付場(chǎng)地租金。
按前款規(guī)定收取的場(chǎng)地租金應(yīng)當(dāng)納入維修基金。
第三十條 物業(yè)管理實(shí)行房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施維修基金制度。維修基金的籌集按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。
第三十一條 維修基金屬于業(yè)主所有，專戶存儲(chǔ)，?？钣糜谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的維修、更新。
維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主會(huì)審議批準(zhǔn)后實(shí)施。
前期物業(yè)管理期間，不得使用維修基金。
第三十二條 維修基金明細(xì)帳應(yīng)當(dāng)按單幢住宅設(shè)置，按戶核算。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其維修基金剩余的部分，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格并交付使用后，物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和合同約定在保修期限內(nèi)對(duì)物業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任。
保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施維修、更新的費(fèi)用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分?jǐn)?房屋共用部位、共用設(shè)備維修、更新的費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分?jǐn)偂?/p>
保修期屆滿后，房屋自用部位、自用設(shè)備的維修費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第三十四條 業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
第三十五條 物業(yè)出售單位違反本條例，有下列行為之一的，由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，可并處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款：
(一)未移交物業(yè)管理資料的;
(二)未按照要求配置物業(yè)管理服務(wù)用房的;
(三)在前期物業(yè)管理期間動(dòng)用維修基金的。
第三十六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中違反其他法律、法規(guī)的，由有關(guān)行政主管部門按照相關(guān)法律、法規(guī)處理。
第三十七條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，及時(shí)受理并處理業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本條例規(guī)定行為的投訴。
第七章 附則
第三十八條 本條例所稱的共用設(shè)施和房屋的自用部位、自用設(shè)備、共用部位、共用設(shè)備的具體范圍，由省人民政府建設(shè)行政管理部門確定并公布。
本條例中業(yè)主公約、為主會(huì)章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的參考文本，由省人民政府建設(shè)行政管理部門制定。
第三十九條 城市非住宅區(qū)的物業(yè)管理，可參照本條例執(zhí)行。
第四十條 本條例自2002年5月1日起施行。
物業(yè)管理基本原則
(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。
(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。
(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。
(四)統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。
(七)公平競(jìng)爭(zhēng)原則：物業(yè)管理是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開(kāi)，揭標(biāo)要公正。
(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。
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