無(wú)錫物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則
無(wú)錫物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則最新版全文
第一章 總 則
第一條
為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理;配套設(shè)施不齊全的原有住宅區(qū)和其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第三條 無(wú)錫市房產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
市(縣)、區(qū)人民政府確定負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)在市物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
市、市(縣)、區(qū)人民政府的其他有關(guān)部門(mén)，按照各自的職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。
第四條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助有關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
第二章 業(yè)主自治管理
第五條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主數(shù)量少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。
第六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域具備有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上;
(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積30%不足50%，但使用已超過(guò)一年的。
只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主數(shù)量較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第八條
建設(shè)單位未及時(shí)報(bào)告的，經(jīng)20%以上(含20%)的業(yè)主聯(lián)名提議也可以直接向所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)接到建設(shè)單位的書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主的書(shū)面要求后，應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)業(yè)主推薦產(chǎn)生首次業(yè)主大會(huì)籌備組成員，組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)。
籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成，籌備組人員一般不得超過(guò)15人。籌備組組成人員確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于7日。
第九條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)參照物業(yè)管理行政主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和業(yè)主公約草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)通過(guò)直接提名或者采取10%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦等方式確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人;
(五)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
第十條
籌備組自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約等內(nèi)容，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)籌備費(fèi)用由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。
第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)有20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，物業(yè)所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，必要時(shí)也可以采取集體討論與書(shū)面征求意見(jiàn)相結(jié)合的形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
采用集體討論形式時(shí)，業(yè)主數(shù)量較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)持有其所代表業(yè)主的書(shū)面委托意見(jiàn)。到會(huì)業(yè)主代表所擁有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)有部分要占建筑物總面積的過(guò)半數(shù)且人數(shù)要占總?cè)藬?shù)的過(guò)半數(shù)。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主并及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。返回意見(jiàn)的業(yè)主所擁有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)有部分要占建筑物總面積的過(guò)半數(shù)且人數(shù)要占總?cè)藬?shù)的過(guò)半數(shù)。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)召集主持。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主，并將會(huì)議主要議題、方式、時(shí)間等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和相關(guān)居民委員會(huì)。所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和相關(guān)居民委員會(huì)可以派人列席會(huì)議。
需要物業(yè)管理企業(yè)列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書(shū)面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。
第十四條
業(yè)主大會(huì)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金等重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。
業(yè)主委員會(huì)由5人以上15人以下單數(shù)組成，任期為3年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守國(guó)家法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，自愿為業(yè)主服務(wù)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;
(五)具有一定組織能力，具備必要的工作時(shí)間。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(四)有犯罪行為的;
(五)辭職獲準(zhǔn)的;
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
業(yè)主委員會(huì)委員辭職，必須提前2個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)提出書(shū)面辭呈。
業(yè)主委員會(huì)委員缺額按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則補(bǔ)選，但缺額人數(shù)達(dá)業(yè)主委員會(huì)委員半數(shù)以上的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)重新選舉。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止或者被補(bǔ)選為業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書(shū)面公告。
第十八條
業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條第一款規(guī)定重新備案。
第十九條
業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)告知所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)，市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)及時(shí)指導(dǎo)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉。
新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。
第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。”
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十一條
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中支付，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)?。?jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，居民委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作。
住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
第二十三條
實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域，可以建立由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)主持，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾、糾紛等事宜。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十四條 物業(yè)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向所在地市、市(縣)物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。
市、市(縣)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)的相對(duì)獨(dú)立封閉、共用設(shè)施等相關(guān)情況劃定物業(yè)管理區(qū)域。
第二十五條
住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積的4‰無(wú)償提供物業(yè)管理服務(wù)用房。物業(yè)管理服務(wù)用房和按國(guó)家有關(guān)規(guī)定納入配套建設(shè)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工。
第二十六條
物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷(xiāo)售前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理;投標(biāo)人少于3個(gè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十七條
前期物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同，制定業(yè)主臨時(shí)公約。前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)公約，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前告知所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，前期物業(yè)管理服務(wù)合同中涉及物業(yè)購(gòu)買(mǎi)人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第二十八條
普通住宅前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門(mén)核準(zhǔn)。前期物業(yè)管理企業(yè)或者建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，與房屋購(gòu)買(mǎi)人在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
以招投標(biāo)方式確定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)報(bào)價(jià)格主管部門(mén)備案。
房屋出售交付之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān);房屋出售交付之日次月至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由房屋購(gòu)買(mǎi)人按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。
第二十九條 物業(yè)建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)(銷(xiāo))售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理服務(wù)用房的室號(hào)、面積和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料。
物業(yè)建設(shè)單位與房屋購(gòu)買(mǎi)人訂立房屋銷(xiāo)售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約和房屋購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)享有的物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備數(shù)質(zhì)量情況，作為房屋銷(xiāo)售合同的附件，并將前期物業(yè)管理企業(yè)基本情況告知房屋購(gòu)買(mǎi)人。
物業(yè)建設(shè)單位向房屋購(gòu)買(mǎi)人交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等一并交付查驗(yàn)。
第三十條
前期物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的數(shù)質(zhì)量情況進(jìn)行查驗(yàn)，并查明供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備與有關(guān)單位的移交情況。
對(duì)物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備達(dá)不到數(shù)質(zhì)量要求的，前期物業(yè)管理企業(yè)不得接管。
業(yè)主委員會(huì)成立后，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的查驗(yàn)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)與費(fèi)用
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制和等級(jí)制管理。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備相應(yīng)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員和其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。專(zhuān)業(yè)人員和其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)后，持證上崗。
第三十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會(huì)決定選聘。
物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，接受業(yè)主的監(jiān)督,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同：
(一)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的方式;
(二)擬聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)基本情況;
(三)擬訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同草案。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定發(fā)布的示范文本，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)在生效、終止或者解除之日起15日內(nèi)，告知所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)。
第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和管理;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的保潔;
(三)公共綠地、花草樹(shù)木等的養(yǎng)護(hù)管理;
(四)協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、設(shè)置安全警示標(biāo)志、進(jìn)行消防和交通等事項(xiàng)的安全防范;
(五)物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù);
(六)物業(yè)檔案的管理。
業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以與物業(yè)管理企業(yè)約定前款內(nèi)容以外的其他服務(wù)項(xiàng)目;物業(yè)管理企業(yè)也可以直接向業(yè)主和使用人提供物業(yè)管理服務(wù)合同以外的其他服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的其他服務(wù)有自主選擇權(quán)。
第三十四條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同到期的3個(gè)月前，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理服務(wù)合同是否延續(xù)作出決定，并提前2個(gè)月將決定書(shū)面通知物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)不愿延續(xù)物業(yè)管理服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在2個(gè)月內(nèi)組織選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，選聘新的物業(yè)管理企業(yè)工作仍未完成的，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，可以簽訂期限不超過(guò)6個(gè)月的臨時(shí)物業(yè)管理服務(wù)合同，但是，臨時(shí)物業(yè)管理服務(wù)合同期限未滿，而業(yè)主委員會(huì)與新選聘物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效的，臨時(shí)物業(yè)管理服務(wù)合同終止。
第三十五條
經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)解聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到解聘通知7日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并完成向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交全部物業(yè)管理檔案資料、預(yù)收的有關(guān)費(fèi)用、物業(yè)管理用房和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備等工作。
第三十六條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開(kāi)以及與物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則。
第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在價(jià)格主管部門(mén)公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。
非普通住宅及商住樓、寫(xiě)字樓、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買(mǎi)受人在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定;已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。
政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)共同確定，每年公布一次。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。
第三十九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取。收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。
物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門(mén)和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)等性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。
經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，從其約定，但業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。
第四十條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
采取酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金進(jìn)行年度預(yù)決算和對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生違反業(yè)主公約的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并協(xié)助業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行糾正。
對(duì)違反有關(guān)治安、環(huán)保和物業(yè)使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的，物業(yè)管理企業(yè)在制止的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
第四十二條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度。
市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對(duì)決定受理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理投訴之日起30日內(nèi)，將處理意見(jiàn)回復(fù)投訴人。
投訴人對(duì)市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的處理意見(jiàn)有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出書(shū)面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核要求之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見(jiàn)回復(fù)投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十三條 業(yè)主依法享有的物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)的停車(chē)場(chǎng)所，方可出租、出售。
第四十四條 業(yè)主或者使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理企業(yè)，并遵守業(yè)主公約。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并對(duì)物業(yè)裝飾裝修活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)立即勸阻、制止，并督促改正。對(duì)已造成物業(yè)危害后果或者經(jīng)勸阻、制止拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。
物業(yè)管理企業(yè)違反有關(guān)裝飾裝修規(guī)定的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。
第四十五條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。
當(dāng)物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù);責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者直接按照業(yè)主公約的約定，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。因拒絕配合造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第四十六條 供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)供本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人使用，不得向本物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、場(chǎng)地等停放車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，車(chē)輛停放應(yīng)當(dāng)有序，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)委托實(shí)施專(zhuān)人管理的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照價(jià)格主管部門(mén)制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
利用屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、場(chǎng)地等停放車(chē)輛的，車(chē)輛停放場(chǎng)地費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會(huì)參照有關(guān)規(guī)定、考慮占用共用設(shè)施給予合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t確定。
第四十九條
經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意或者根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同約定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)分類(lèi)記賬、單獨(dú)核算，主要用于補(bǔ)貼物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。經(jīng)營(yíng)收支情況應(yīng)當(dāng)定期向全體業(yè)主公布。
第五十條
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)登記前交納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用按照市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章 罰 則
第五十一條
業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)催交仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬(wàn)分之五加收滯納金;業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
第五十二條
前期物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第三十一條第二款規(guī)定，擅自接管不符合要求的物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并可處1萬(wàn)元以下罰款。
第五十三條 業(yè)主委員會(huì)委員違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越權(quán)限擅自作出決定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十四條 違反本辦法規(guī)定，法律法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
違反本辦法規(guī)定應(yīng)當(dāng)由其他行政管理部門(mén)處罰的，由相應(yīng)的行政管理部門(mén)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第五十五條
物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。?
第七章 附 則
第五十六條 本辦法中有關(guān)用語(yǔ)的含義：
(一)物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地;
(二)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人;
(三)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人;
(四)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng);
(五)共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等;
(六)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、單元防盜門(mén)、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第五十七條
本辦法中的“物業(yè)管理企業(yè)”統(tǒng)一修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“業(yè)主公約”統(tǒng)一修改為“管理規(guī)約”，“業(yè)主臨時(shí)公約”統(tǒng)一修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。本辦法自2006年2月1日起施行。無(wú)錫市人民政府1996年6月25日頒布的《無(wú)錫市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢除。
物業(yè)管理的分類(lèi)
居住物業(yè)是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑， 包括住宅小區(qū)、 單體住宅樓、公寓、 別墅、 度假村等， 當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、 設(shè)備和公共場(chǎng)地。
商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱(chēng)投資性物業(yè)，是指那些通過(guò)經(jīng)營(yíng)可以獲取持續(xù)增長(zhǎng)回報(bào)或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類(lèi)物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務(wù)業(yè)使用的建筑場(chǎng)所，包括購(gòu)物廣場(chǎng)、百貨商店、超市、專(zhuān)賣(mài)店、連鎖店、賓館、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、休閑康樂(lè)場(chǎng)所等。辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢、服務(wù)等行業(yè)的管理人員(白領(lǐng))辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。這類(lèi)物業(yè)按照發(fā)展變化過(guò)程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫(xiě)字樓和智能化辦公建筑等，按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級(jí)寫(xiě)字樓、乙級(jí)寫(xiě)字樓和丙級(jí)寫(xiě)字樓。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類(lèi)物業(yè)由于涉及物業(yè)流通與管理的資金數(shù)量巨大，所以常以機(jī)構(gòu)(單位)投資為主，物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并用部分經(jīng)營(yíng)所得支付物業(yè)租金。
工業(yè)物業(yè)是指為人類(lèi)的生產(chǎn)活動(dòng)提供使用空間的房屋，包括輕、重工業(yè)廠房和發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房以及相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉(cāng)庫(kù)等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售，也有的用于出租。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠房由于其設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需要，通常只適合特定的用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)(如電子、計(jì)算機(jī)、精密儀器制造等行業(yè))用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。
其他用途物業(yè)，除了上述物業(yè)種類(lèi)以外的物業(yè)，稱(chēng)為其他物業(yè)，有時(shí)也稱(chēng)為特殊物業(yè)。這類(lèi)物業(yè)包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁，隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的許可。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，對(duì)這類(lèi)物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。這類(lèi)物業(yè)的土地使用權(quán)出讓的年限，國(guó)家規(guī)定最高為 50 年。
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