汕頭市物業(yè)管理條例(2)
(一)管理規(guī)約;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定;
(五)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他項目。
建設(shè)單位在銷售后期建設(shè)的物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示本條第二款所列事項。
第四十九條 業(yè)主委員會和業(yè)主委員會委員不得有下列行為：
(一)在本物業(yè)管理區(qū)域從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動;
(二)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;
(三)擅自以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的名義開展活動;
(四)未經(jīng)業(yè)主大會同意，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者使用業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費;
(五)作出違反法律、法規(guī)的決定。
第五十條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第四章 前期物業(yè)管理
第五十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。有下列情形之一的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以通過協(xié)議方式選聘：
(一)投標(biāo)人少于三個;
(二)住宅物業(yè)的總建筑面積不超過五萬平方米。
第五十二條 建設(shè)單位采用公開招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址和招標(biāo)項目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。
建設(shè)單位不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得向潛在投標(biāo)人提出與物業(yè)管理項目實際要求不符的資格要求，對不同資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)定同一評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。
第五十三條 分期開發(fā)的建設(shè)項目劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為范圍。
分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。
第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂合同之日起十五日內(nèi)將合同向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)承接查驗事項，沒有約定或者約定不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行。沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
第五十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售物業(yè)前，制定臨時管理規(guī)約，對下列事項作出約定：
(一)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理;
(三)住宅專項維修資金的繳存、使用;
(四)物業(yè)共有部分的使用與收益分配;
(五)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù);
(六)違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。
第五十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售方案中明示臨時管理規(guī)約的內(nèi)容。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。
第五十七條 建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費。本條例施行前建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
(一)參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)行政管理部門提出整改建議，并協(xié)助行政管理部門督促落實;
(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;
(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案;
(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序;
(五)配合房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好業(yè)主大會的成立工作。
第五十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付物業(yè)十五日前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗，并由雙方簽字確認(rèn)查驗記錄。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，不得承接不符合交付使用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。
第六十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案資料;
(二)物業(yè)的報建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(三)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清單;
(六)承接查驗所必需的其他資料。
第六十一條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)整體交接手續(xù)。
第六十二條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后，按照商品房買賣合同約定的時間、標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費。已竣工但尚未交付買受人的，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額承擔(dān)。
物業(yè)通過竣工驗收達(dá)到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相關(guān)手續(xù)的，即為交付。業(yè)主收到書面交付通知后一個月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)手續(xù)的，視為交付。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第六十三條 特區(qū)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)來特區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向市、區(qū)(縣)房產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)自取得資質(zhì)證書之日起三個月內(nèi)可以自愿加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。
第六十四條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級資質(zhì)證書的初審和三級資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)行政主管部門核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級，在資質(zhì)證書的有效期內(nèi)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動，不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級資質(zhì)證書的有效期為三年，需要延續(xù)有效期的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿三十日前向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請;逾期未申請延續(xù)或者申請未獲批準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新申請取得資質(zhì)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定并設(shè)定一年的暫定期。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書被依法吊銷的，自吊銷之日起三年內(nèi)，其法定代表人以及負(fù)有主要責(zé)任的經(jīng)理、項目經(jīng)理不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
第六十六條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實行信用信息管理制度。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實施管理和考核。
房產(chǎn)行政主管部門可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第六十七條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案管理制度，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)活動中形成的具有保存價值的有關(guān)資料，報送房產(chǎn)行政主管部門。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理檔案，妥善保管相關(guān)物業(yè)資料，不得泄露業(yè)主資料，不得用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動。物業(yè)服務(wù)合同終止時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理檔案移交業(yè)主委員會。
第六十八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)督促其改正;情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)給予警告、業(yè)內(nèi)通報批評或者公開譴責(zé)，并可向房產(chǎn)行政主管部門提出處理建議。
第六十九條 業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，向市、區(qū)(縣)房產(chǎn)行政主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿但業(yè)主委員會仍未成立的或者未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以繼續(xù)履行至新物業(yè)服務(wù)合同約定的提供物業(yè)服務(wù)之日止。
第七十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第七十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供以下物業(yè)服務(wù)：
(一)建筑物共有部位的維護(hù)和管理;
(二)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理;
(三)共有部位的綠化養(yǎng)護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生的保潔和設(shè)施維修保養(yǎng);
(四)秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理等事項;
(五)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
第七十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)，并配合有關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好相關(guān)社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
實行政府指導(dǎo)價的，價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度，并每年向社會公布。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。
第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金收支情況進(jìn)行審計。
第七十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費及其他費用。未按時交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催繳，要求限期交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定加收違約金。
業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等其他無正當(dāng)理由拒付物業(yè)服務(wù)費。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第七十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。
第七十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位已服務(wù)到最終用戶的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用并支付代收費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用，不得提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
任何單位和個人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用或要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供無償服務(wù)。
第七十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間，按照國家相關(guān)規(guī)定購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任保險，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受相關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任保險，由業(yè)主大會決定。
第八十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會。沒有業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同有效期自動延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)之日止。
第八十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會履行下列交接義務(wù)，退出物業(yè)管理區(qū)域：
(一)移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(二)移交本條例第六十條規(guī)定的資料;
(三)移交物業(yè)管理檔案、物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;
(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。
第八十二條 物業(yè)管理服務(wù)交接時，交接各方應(yīng)當(dāng)共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗，書面記錄查驗情況并簽訂確認(rèn)書。
第八十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或者對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒絕辦理交接手續(xù)或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強(qiáng)行接管。房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
第八十四條 接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理項目移交后十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同連同街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確認(rèn)的業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況報告書向房產(chǎn)行政主管部門備案。
第六章 物業(yè)使用及維護(hù)
第八十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，改變房屋套型、將房屋進(jìn)行分割搭建;
(二)破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標(biāo)高;
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)占用或者損壞共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，擅自移動共用配套設(shè)施設(shè)備;
(五)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房上方;
(六)排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(七)亂設(shè)攤點，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意拋棄垃圾、在公共場地放置雜物;
(八)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第八十六條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)時違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為，應(yīng)當(dāng)立即勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，及時報告相關(guān)行政管理部門，相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理。
第八十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)的用途使用物業(yè)的專有部分，不得將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。因特殊情況確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理規(guī)劃變更等手續(xù)。
第八十八條 物業(yè)的專有部分發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全情形的，業(yè)主或者責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修;。緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織搶修或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會、村民委員會，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
第八十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋或者安裝室外設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定以及管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人，并對房屋裝飾裝修施工進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。
業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行裝飾裝修影響相鄰業(yè)主正常生活的，相鄰業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會協(xié)調(diào)處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自接到請求后二十四小時內(nèi)協(xié)調(diào)處理。
第九十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定和裝修保證金標(biāo)準(zhǔn)收取保證金，主要用于因裝飾裝修活動對物業(yè)共用部位及毗鄰房屋造成損壞進(jìn)行賠償?shù)谋ＷC。裝修保證金實行專戶管理，不得挪用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主、物業(yè)使用人告知裝飾裝修活動結(jié)束之日起二日內(nèi)進(jìn)行查驗，未造成損壞的，自查驗合格之日起三日內(nèi)退還裝修保證金。對物業(yè)共用部位及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)當(dāng)出具整改通知書，并自整改查驗合格之日起五日內(nèi)退還裝修保證金。
第九十一條 任何單位和個人不得擅自占有、使用、處分物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。
第九十二條 利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。
利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益，扣除管理成本支出后的部分歸全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布收益的收支情況。
第九十三條 物業(yè)的配套車位、車庫的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。
第九十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定車位、車庫的出售、附贈或者出租方式、租售價格、租售時間、租售期限等內(nèi)容。物業(yè)買受人未按約定期限承租、購買車位、車庫，或者與建設(shè)單位約定不需要承租或者購買車位、車庫的，視為物業(yè)買受人對車位、車庫的需求已滿足。
第九十五條 建設(shè)單位不得將物業(yè)配套的車位、車庫出售給業(yè)主以外的其他人。
物業(yè)的配套車位、車庫出售時，車位、車庫的數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主只能購買(含受附贈)一個車位、車庫。
建設(shè)單位尚未出售并空置的車位、車庫，可以向業(yè)主出售，但業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。建設(shè)單位在租售車位、車庫一個月前，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置內(nèi)公示擬租售車位、車庫的數(shù)量、租售價格及買受人、承租人條件等，公示期不少于三十日。
第九十六條 車位、車庫租售、附贈給業(yè)主后尚有空余的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先將其出租給物業(yè)使用人;滿足業(yè)主和物業(yè)使用人需求后仍有空余的，建設(shè)單位可將其作臨時停車使用，也可出租給業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人，但每次租賃的期限不得超過六個月。
第九十七條 物業(yè)的配套車位、車庫尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。
占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會同意。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的車位，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費。
車位場地使用費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督。車位場地使用費扣除物業(yè)管理成本后屬于全體業(yè)主共有，主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主委員會運(yùn)作等事項。
第九十八條 進(jìn)入住宅小區(qū)的機(jī)動車輛應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)置或者劃定的車位、車庫內(nèi)按序停放，不得阻礙物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通道路或者將車輛停放在小區(qū)消防通道口，不得損壞綠地或者妨礙其他業(yè)主使用物業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛的管理，發(fā)現(xiàn)有違反前款規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告公安等有關(guān)部門，公安等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時予以處理。
大型車輛和載有危險化學(xué)品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)。
第九十九條 住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅、住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在辦理房屋入住手續(xù)前交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金的繳存、使用、管理、監(jiān)督按照國家、省和市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
房產(chǎn)行政主管部門每年至少一次公布住宅專項維修資金的繳存情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布一次住宅專項維修資金的支出情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第一百條 發(fā)生下列危及房屋使用安全、嚴(yán)重影響房屋住用等緊急情況時，應(yīng)當(dāng)立即使用住宅專項維修資金對共用部位進(jìn)行維修、更新、改造：
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的;
(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;
(四)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的;
(五)其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。
第一百零一條 物業(yè)保修期內(nèi)，因建設(shè)工程質(zhì)量問題發(fā)生的維修等費用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從住宅專項維修資金中列支。
根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費用中支出的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用，不得從住宅專項維修資金中列支。
第一百零二條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決議同意后在住宅專項維修資金列支。
第一百零三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)前應(yīng)當(dāng)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并繳清物業(yè)服務(wù)費用、住宅專項維修資金及其它應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的分?jǐn)傎M用。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)買受人。
第一百零四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定的保修期限承擔(dān)物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
物業(yè)保修期屆滿后，全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，部分共有的物業(yè)共用部位的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān);物業(yè)專有部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備遭人為損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第一百零五條 供水、供電等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得從住宅專項維修資金中列支。
第七章 法律責(zé)任
第一百零六條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及其他單位和個人違反本條例的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第一百零七條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定的，由房產(chǎn)行政主管部門按照以下規(guī)定處罰：
(一)違反本條例第十二條規(guī)定，提供的物業(yè)管理用房不符合使用要求的，予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款;
(二)違反本條例第九十五條第一款條規(guī)定，將物業(yè)配套的車位、車庫出售給業(yè)主以外的其他人的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得一倍的罰款;
(三)違反本條例第九十五條第三款規(guī)定，以只售不租為由拒絕向業(yè)主出租車位、車庫的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款;
(四)違反本條例第一百零一條第一款規(guī)定，在保修期限內(nèi)未承擔(dān)物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
建設(shè)單位違反本條例第十五條第一款、第九十五條規(guī)定出售車位、車庫的，房產(chǎn)行政主管部門不予辦理車位、車庫產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第一百零八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定的，由房產(chǎn)行政主管部門按照以下規(guī)定處罰：
(一)違反本條例第五十四條第一款規(guī)定，未將前期物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，予以通報，并處三千元以上五千元以下的罰款;
(二)違反本條例第五十九條規(guī)定，承接不符合交付使用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，予以通報，并處五萬元以上十萬元以下的罰款;
(三)違反本條例第七十五條第二款規(guī)定，未每年至少一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處三千元以上五千元以下的罰款;
(四)違反本條例第八十四條規(guī)定，在接管后十五日內(nèi)，未將物業(yè)服務(wù)合同連同企業(yè)情況報告書備案的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，予以通報，并處三千元以上五千元以下的罰款;
(五)違反本條例第九十條第一款規(guī)定，挪用裝修保證金的，責(zé)令退回裝修保證金，并處裝修保證金金額一倍以上二倍以下的罰款。
第一百零九條 業(yè)主委員會違反本條例第三十九條規(guī)定，未按照規(guī)定辦理業(yè)主委員會備案的，由房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正。
第一百一十條 業(yè)主委員會委員違反本條例第四十九條規(guī)定實施違法行為的，由市、區(qū)(縣)人民政府相關(guān)行政主管部門依法處理，并在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通報;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第一百一十一條 違反本條例第九十二條第一款規(guī)定，擅自利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，對個人處以一千元以上一萬元以下的罰款，對單位處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第一百一十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生糾紛的，可以向房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、村民委員會申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第一百一十三條 房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和其他相關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)未依照本條例規(guī)定指導(dǎo)業(yè)主籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;
(二)對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，不及時受理、依法調(diào)處的;
(三)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為或者接到違法行為報告，不依法及時予以處理的;
(四)截留、挪用、侵占物業(yè)住宅專項維修資金等的;
(五)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。
第八章 附 則
第一百一十四條 本條例對物業(yè)管理相關(guān)事項未作規(guī)定的，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第一百一十五條 本條例有關(guān)用語的含義是：
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。
專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋(含整棟建筑物)、車位、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設(shè)單位銷售時已根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的特定空間。其具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;具有利用上的獨立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有共用的建筑物承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?以及物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有共用的電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、供氣管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備、道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車(非機(jī)動車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施等(已移交專業(yè)經(jīng)營單位管理、維護(hù)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及其相關(guān)管線除外)。
第一百一十六條 本條例規(guī)定的業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，由市房產(chǎn)行政主管部門制定。
第一百一十七條 業(yè)主自行管理或者聘請其他管理人管理物業(yè)的，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第一百一十八條 本條例自2012年12月1日起施行。
物業(yè)管理基本原則
(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。
(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。
(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。
(四)統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。
(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實行公開、公平、公正的競爭機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該堅持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開，揭標(biāo)要公正。
(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。
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