上海房產(chǎn)稅應稅臨界價格上調(diào)
上海房產(chǎn)稅應稅臨界價格上調(diào)
2017年上海房產(chǎn)稅應稅臨界價格調(diào)整為51820元/平方米，這意味著部分購房者在房產(chǎn)稅上可以省一筆錢了。下文是小編收集的關于上海房產(chǎn)稅的最新消息，歡迎閱讀!
上海房產(chǎn)稅應稅臨界價格上調(diào)至51820元/平方米
根據(jù)新民晚報2月8日報道，2017年上海房產(chǎn)稅應稅臨界價格比2016年43002元/平方米的標準上調(diào)了8818元/平方米，調(diào)整后的臨界價格為51820元/平方米。
自2011年1月28日起，上海、重慶開始試點房產(chǎn)稅。上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房(人均60平米超出部分)非本市居民新購房，稅率為0.4%-0.6%。
因此，上海房產(chǎn)稅的計算方法是房屋合同價(稅務核定價)×70%×0.6%或0.4%。據(jù)此，在房產(chǎn)稅應稅臨界價格調(diào)整之后，房價低于51820元/平方米的，房產(chǎn)稅的稅率為0.4%;而房價高于51820元/平方米的，房產(chǎn)稅的稅率則為0.6%。調(diào)高應稅臨界價格后，也意味著部分購房者原本按照0.6%的稅率繳房產(chǎn)稅將改為0.4%。
據(jù)了解，上海每一年房產(chǎn)稅應稅臨界價格都是按照上一年度新建住宅平均銷售價格的2倍來計算，每年以此類推。2016年上海新建住宅平均銷售價格為25910元/平方米，因此今年房產(chǎn)稅應稅臨界價格為25910元/平方米的2倍，即51820元/平方米。
由于每一年度的新建住宅平均銷售價格都有變化，房產(chǎn)稅認定標準每年也隨之變化，目前為止，每一年均呈現(xiàn)上調(diào)狀態(tài)。
上海房產(chǎn)稅正式出臺 部分房東提高房屋租金
因房產(chǎn)稅上漲房租理由牽強
因為要征房產(chǎn)稅所以要漲房租?在不少業(yè)內(nèi)人士看來這個理由比較牽強。原因很簡單，如果不新買房的話，就算之前有多套房也不會被征房產(chǎn)稅。目前房產(chǎn)稅試點政策剛公布，絕大多數(shù)房東根本還沒時間新購房，又何談“轉(zhuǎn)嫁成本”之說呢?
據(jù)記者了解，每年春節(jié)前后，多是租賃期滿和合同重簽高峰期。大部分房東會選擇在重新掛牌時小幅抬高租金，一般加價幅度在100-200元/月左右。而部分板塊租金漲幅較大，在一些業(yè)內(nèi)專家看來，有“借房產(chǎn)稅的由頭”之嫌。
還是以顧村板塊為例，這是滬上著名的自住區(qū)域，房屋自住率很高，投資購房稀少，而目前房產(chǎn)稅僅對新購置房屋征收，并不涉及存量房屋，所以房產(chǎn)稅的出臺對寶山顧村板塊幾乎沒有影響。
租賃需求或?qū)⒃龆?/p>
雖然房產(chǎn)稅僅對新購第二套及二套以上房產(chǎn)的部分買家征收，但其對剛需購房群體的心理影響卻不容小覷，出于房價回落、買房更加謹慎等因素考慮，不少剛需買家可能在年后選擇轉(zhuǎn)為租房，以度過政策出臺后的觀望期，尤其是在上海工作，但是持有居住證未滿3年的外地人群，其轉(zhuǎn)租的需求將會更迫切。
2010年全年21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域成交的租賃交易房源中，租金在 2000元 /月以下及2000-4000元/月的中低價位房源套數(shù)占比分別為 30.16%和41.49%，而房產(chǎn)稅開征后，如部分剛需買家轉(zhuǎn)為租賃，上述類型房源的租賃成交占比還將提升。
上海房產(chǎn)稅催繳引發(fā)三大猜想
猜想一：抑制房價 ?
房價永遠都是公眾關心的話題，近年來，隨著上海房價水平的不斷上漲，不少人都盼望房產(chǎn)稅推出后能夠降低房價，那么開征房產(chǎn)稅會成為降低房價的利器嗎?
眾所周知，去年下半年至今，上海、北京(樓盤) 、深圳(樓盤) 以及周邊二線城市的房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房產(chǎn)價格快速攀升，從而影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年廈門(樓盤) 、合肥(樓盤) 、南京(樓盤) 、上海四個城市房價漲幅穩(wěn)居榜首，分別為22.67%、22.57%、22.91%和21.13%，上漲勢頭猛烈。
在此輪房價上漲的過程中，改善和投資性客戶占據(jù)了市場主導，無疑也助推了房價居高不下。有專家認為，開征房產(chǎn)稅可以對房地產(chǎn)供需雙方形成稅負約束，促使不動產(chǎn)投資、投機行為收斂，有利于增加住房市場上中小戶型的需求比例，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會中不動產(chǎn)資源配置的效率。
近幾年來，上海一直處于限購限貸政策之下，房產(chǎn)稅針對的是在2011年以后在上海新購住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)，2011年以前并不追溯，如此一來，上海房產(chǎn)稅的征收范圍已經(jīng)大為縮減，更何況還有6類情況可減免。
從上海的征收情況來看，房產(chǎn)稅對帶動財政收入的貢獻度也不高。數(shù)據(jù)顯示，自上海2014年房產(chǎn)稅繳納與個人征信掛鉤之后，上海2015年房產(chǎn)稅收入123.81億元，占整體稅收比重近1%;2016年前三季度房產(chǎn)稅收小幅增加，占整體稅收比重1.1%。
從2011年到2016年10月期間，上海新建商品住宅(不包括配套動遷)均價累積漲幅為59.38%，由此看來，上海房產(chǎn)稅試點以來，對于房價的調(diào)控作用其實并不明顯。
猜想二：轉(zhuǎn)嫁成本?
盡管房產(chǎn)稅征收的本意是合理調(diào)節(jié)居民收入，正確引導住房消費，但亦有觀點認為，如房產(chǎn)稅全面征收，或會轉(zhuǎn)嫁至市場。
中原地產(chǎn)研究中心分析認為，新增稅費若不改變供需結(jié)構(gòu)，最后結(jié)果依然是加稅。稅費從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)意義不大，更大的可能性是增加稅費而非減免。房產(chǎn)稅是新增實際收稅的稅種，在實際交易中并不能促進新增加供應，雖然短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決投資只能依賴房產(chǎn)、新建住宅供應少于需求的現(xiàn)狀，房產(chǎn)稅依然會被轉(zhuǎn)嫁給買房者。
事實上，上海房產(chǎn)稅針對的還是2011年以后的新購住房，尤其是持有多套房產(chǎn)的家庭，出于轉(zhuǎn)嫁成本的考慮，今后可能會提高租金，以“彌補”在住房保有環(huán)節(jié)增加的成本。
這兩天，《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》記者接到了不少親戚朋友的咨詢電話，其中一位阮女士今年購買了一套100平方米的房子，總價在400萬元左右，由于其家庭原有住房就超出了人均60平方米的免稅標準，那么按照當前上海房產(chǎn)稅政策，這套新購住房或?qū)⑷~征收房產(chǎn)稅，即400萬*70%*0.6%=1.68萬元。“我的產(chǎn)證還沒拿到，也不知道今年是不是馬上要交，每年1萬多塊已經(jīng)不少錢了，拿到房子后我會盡快租出去，租金肯定會高一點，多少彌補一下。”
猜想三：會否開征存量?
從之前已有試點看，房產(chǎn)稅都是從新增量開始試點，這樣政策落地難度小，如上海、重慶(樓盤) ，都是先從增量開始，但這并不意味著房產(chǎn)稅在這些城市就不會擴大，重慶已經(jīng)逐漸開始擴大到存量。
而以增量記征并非指只核查增量，以上海為例，如果這一家庭不新購房屋，那么其之前所持有的存量面積不計算房產(chǎn)稅，但如果新購房屋，則將疊加之前的存量面積一起計算房產(chǎn)稅;另一方面，如這一家庭將原本持有的存量房屋在二手房市場上售出，對于買家而言，這部分面積又重新成為了增量。
中原地產(chǎn)研究中心分析表示，房產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源，初期肯定從新購的超面積收起。但從長遠來看，房產(chǎn)稅或會涉及存量多套房，后期房產(chǎn)稅擴大化甚至會對二套以上全面收取的可能性非常大。不然的話，僅考量新購面積征收的房產(chǎn)稅可能稅額連保證新增加的征稅人員的成本都難以滿足。
不過，也有專家指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記尚未在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)覆蓋，房產(chǎn)稅的進程相對緩慢，假設房產(chǎn)稅進一步擴大至存量，房屋價格如何確定、家庭人口如何認定等都是難題。
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