深圳市房地產(chǎn)限購(gòu)新政策
深圳市房地產(chǎn)限購(gòu)新政策
深圳2016年930之后出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在今年1月中旬深圳又出臺(tái)房地產(chǎn)的限價(jià)政策，終于把瘋狂上漲持續(xù)了一年多的深圳樓市有所收斂。下文是小編收集的關(guān)于深圳市最新限購(gòu)政策，歡迎閱讀!
深圳炒房者完全擊碎了房地產(chǎn)限購(gòu)政策
今年2月份，深圳新房成交跌破千套，僅804套，創(chuàng)近九年新低，而且一些區(qū)域房?jī)r(jià)也開(kāi)始下跌，下跌的幅度在10%至15%不等。對(duì)于深圳今年房地產(chǎn)的形勢(shì)，有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)認(rèn)為，隨著住房銷(xiāo)售急劇下降，有可能會(huì)嚴(yán)重摧毀深圳住房投資者的信心，深圳樓市更有可能進(jìn)一步下跌，他預(yù)計(jì)今年深圳樓市價(jià)格全年最多下跌15%，個(gè)別地區(qū)更可能下跌20%。
面對(duì)深圳樓市價(jià)格下跌，有些投資者開(kāi)始承受不住樓市價(jià)格下跌的調(diào)整壓力，擔(dān)心所持有的住房?jī)r(jià)值縮水開(kāi)始紛紛拋售。據(jù)報(bào)道，有個(gè)叫胡先生的住房投資者，2009年前以公司名義，以每平米1.5萬(wàn)元的價(jià)格從開(kāi)發(fā)商手上在福田中心區(qū)皇都廣場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)了40套，用于投資，面積大多在68平米，每套價(jià)格約為100萬(wàn)元，耗資約4000萬(wàn)元。2016年930房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后，他擔(dān)憂(yōu)資產(chǎn)出現(xiàn)大縮水，開(kāi)始退租，并將住房裝修出售。
2016年底，胡先生銷(xiāo)售了30多套，當(dāng)時(shí)68平米的價(jià)格至少在450萬(wàn)元以上，單價(jià)為6.6萬(wàn)元，現(xiàn)在為了加快拋售，將剩下7套進(jìn)行精裝修，包括傢具和家電等在內(nèi)，450萬(wàn)元的價(jià)格可以降價(jià)40萬(wàn)元，加上每套房裝修費(fèi)用約13萬(wàn)元，共計(jì)優(yōu)惠了50多萬(wàn)元，相對(duì)于去年底價(jià)格已大幅下降了超過(guò)10%。其套現(xiàn)總價(jià)達(dá)1.6億元。目前該投資者還計(jì)劃拋售手中持有的華強(qiáng)北60多套小戶(hù)型，其百套房產(chǎn)估計(jì)可以套現(xiàn)約3億元。
從這個(gè)案例來(lái)討論中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)政策，就能夠看到十幾年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)政策荒謬性。沒(méi)有這種荒謬的房地產(chǎn)政策，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)走今天這個(gè)樣子。一是從2003年關(guān)于房地產(chǎn)的18號(hào)文件出臺(tái)以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管?chē)?guó)家統(tǒng)計(jì)局一直在強(qiáng)調(diào)住房是投資品，但更為重要的政府這些房地產(chǎn)政策卻是把住房的投資與消費(fèi)混為一談，從而使得政府各個(gè)部門(mén)可以根據(jù)自己需要來(lái)認(rèn)定住房的性質(zhì)，并根據(jù)自己的需要來(lái)出臺(tái)房地產(chǎn)的政策(這些房地產(chǎn)政策或是把住房認(rèn)為是消費(fèi)品，這樣對(duì)住房投資者可以享受各種信貸及稅收優(yōu)惠)。在這種把住房投資與消費(fèi)混為一談的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上會(huì)成了以投資以為主導(dǎo)的市場(chǎng)。這既不在于生產(chǎn)的住房面積大小，也不在于購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)多少住房。最小的面積，購(gòu)買(mǎi)一套住房都可用于投資。胡先生購(gòu)買(mǎi)的住房的面積都是68平方米，就是2006年90/70政策的結(jié)果，那么以為這種類(lèi)型只會(huì)用于自住，但這只當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)政策出臺(tái)者的囈想。胡先生的把這些房地產(chǎn)政策意圖擊得粉碎。
二是中國(guó)的炒作住房比販毒和走私軍火還要暴利。胡先生40套住房購(gòu)入成本為4000萬(wàn)，最后套利一點(diǎn)六億元，不到7年的時(shí)間，凈利潤(rùn)是當(dāng)年投入的3倍以上。這樣的投資收益率是任何一個(gè)行業(yè)無(wú)法找到。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)炒作是如此暴利，這自然會(huì)吸引越來(lái)越多的住房投資者進(jìn)入市場(chǎng)。特別是2015年930住房信貸政策讓購(gòu)買(mǎi)住房的杠桿率全面提高、購(gòu)買(mǎi)住房融資成本降低到歷史最低水平，更是加上各種名目的首付出現(xiàn)后，各種投資者更是會(huì)涌入市場(chǎng)，把住房?jī)r(jià)格全面推高。在這種情況下，必然會(huì)導(dǎo)致一個(gè)又一個(gè)城市房?jī)r(jià)的瘋狂。盡管有2016年的930房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)的暴利及這種調(diào)控政策所涉及的城市有限，所以這種房?jī)r(jià)的瘋狂或許也正在國(guó)內(nèi)三四線(xiàn)城市上演。
三是房地產(chǎn)炒作的暴利不僅在于國(guó)內(nèi)銀行信貸政策過(guò)度的激勵(lì)，也在于住房稅收政策過(guò)度激勵(lì)。還是以胡先生這個(gè)案例，假定其住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)每套的成本為100萬(wàn)元，賣(mài)出為400萬(wàn)，那么其凈利潤(rùn)為300萬(wàn)。如果按照現(xiàn)有的住房所得稅政策，其交稅是60萬(wàn)(20%，及假定沒(méi)有扣除裝修成本),那么胡先生的住房交易利潤(rùn)也下降240萬(wàn)。但是現(xiàn)有的地方政府的住房交易所得稅的政策，連這60萬(wàn)的住房交易稅也減少到4萬(wàn)(按照交易金額1%征收，這里還不包括住房交易所簽訂購(gòu)買(mǎi)住房的陰陽(yáng)合同)。所以，在當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策下，更是把住房炒作的暴利推到極致。
四是如果住房的投機(jī)炒作者購(gòu)買(mǎi)住房是用企業(yè)的資金購(gòu)買(mǎi)，那么就可能把當(dāng)前的住房限購(gòu)限貸政策排除在實(shí)際住房交易之外，所謂的住房限購(gòu)限貸的行政調(diào)控也就自廢武功。所以，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格在上升，特別是瘋狂暴漲時(shí)，住房投資者都能夠有方式來(lái)破除這些行政性房地產(chǎn)調(diào)控政策，也會(huì)讓越是房地產(chǎn)的行政性調(diào)控，讓房?jī)r(jià)上漲得越快。
五是當(dāng)前有不少媒體在說(shuō)，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始收斂了，銀行的信貸對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房限制更嚴(yán)了。但是一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)瘋狂有所收斂是自然，否則這些城市的房?jī)r(jià)還在漲到天上去，但住房按揭貸款收緊則僅是限制在少數(shù)城市，而不是面對(duì)全國(guó)。因?yàn)?，從今年前兩個(gè)月住戶(hù)長(zhǎng)期貸款的發(fā)放情況看，住房按揭貸款仍然在創(chuàng)歷史最高水平。1月份住戶(hù)部門(mén)貸款增加7521億元，其中房貸占6293億元，比上月增加2076億元，比去年同期增加1510億元，刷新了歷史紀(jì)錄。2月份，住戶(hù)部門(mén)貸款增加3002億元，其中，短期貸款減少802億元，中長(zhǎng)期貸款增加3804億元。這也意味著2016年瘋狂上漲的房?jī)r(jià)開(kāi)始向非熱點(diǎn)城市，甚至是三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。這不僅在于2016年一線(xiàn)城市的示范作用，更在于從胡先生的案例來(lái)看，只要房?jī)r(jià)在上漲，投資者也可以不在乎限貸政策進(jìn)入市場(chǎng)。
總之，胡先生炒作住房的案例是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。它不僅是中國(guó)房地產(chǎn)政策所導(dǎo)致的結(jié)果，也意味著十幾年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)政策完全失敗。如果政府不從中吸取教訓(xùn)，那么未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的問(wèn)題會(huì)更大及更嚴(yán)重。
3月份超40城調(diào)控樓市 上海深圳或跟進(jìn)商辦限購(gòu)
今日起，天津樓市限購(gòu)正式升級(jí)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，自3月份以來(lái)，以北京版“認(rèn)房認(rèn)貸”政策出臺(tái)為標(biāo)志，全國(guó)樓市掀起一波調(diào)控?zé)岢?，粗略統(tǒng)計(jì)已有超過(guò)40個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控舉措。其中，“認(rèn)房認(rèn)貸”政策不僅覆蓋北上廣深一線(xiàn)城市，還逐步向熱點(diǎn)二線(xiàn)城市蔓延。
3月再掀調(diào)控潮 超40城啟動(dòng)調(diào)控
從3月初張家口崇禮、浙江嘉善等環(huán)京滬區(qū)域三四線(xiàn)城市的適度調(diào)控，到中旬北京“10天9策”的全方位、深度調(diào)控，再到天津、杭州等城市跟進(jìn)升級(jí)調(diào)控。全國(guó)樓市再次進(jìn)入密集調(diào)控期，“認(rèn)房認(rèn)貸”乃至商辦限購(gòu)等手段被納入多地新政。
據(jù)中新網(wǎng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，3月以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)已有40多個(gè)城市，進(jìn)行了50余次房地產(chǎn)市場(chǎng)約束性調(diào)控。
其中，北京10天內(nèi)出臺(tái)9項(xiàng)舉措的頻率，堪稱(chēng)“史無(wú)前例”，從收緊二套房認(rèn)定到對(duì)假婚、補(bǔ)繳納稅、轉(zhuǎn)投商辦等路徑的封堵，再到對(duì)中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商違規(guī)行為的嚴(yán)查整頓，無(wú)疑成為其他城市的調(diào)控樣板。
記者發(fā)現(xiàn)，范圍廣、力度大、多措并舉是本輪調(diào)控的主要特點(diǎn)。廣州在3月三次加碼調(diào)控，南京、青島、東莞等城市也兩度升級(jí)調(diào)控政策。
“整體來(lái)看，全國(guó)樓市成交量會(huì)被一定程度抑制，部分之前報(bào)價(jià)過(guò)高的樓盤(pán)項(xiàng)目和二手房?jī)r(jià)格可能會(huì)快速回調(diào)，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)維持在調(diào)整期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新網(wǎng)記者分析稱(chēng)。
“認(rèn)房認(rèn)貸”在一、二線(xiàn)城市蔓延
在北京啟動(dòng)“認(rèn)房認(rèn)貸”模式后，“認(rèn)房認(rèn)貸”全部覆蓋北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市。而隨著調(diào)控的深入，天津、廈門(mén)、杭州等二線(xiàn)城市也加入到“認(rèn)房認(rèn)貸”陣營(yíng)。
3月31日晚間，天津先后兩次發(fā)文加碼限購(gòu)限貸。限購(gòu)方面，非天津戶(hù)籍家庭僅限購(gòu)買(mǎi)1套住房，且需連繳2年以上社保;信貸方面實(shí)施“認(rèn)房認(rèn)貸”，無(wú)住房但有購(gòu)房貸款記錄(含公積金貸款)的居民家庭，再申請(qǐng)貸款仍按二套房最低首付60%認(rèn)定;同時(shí)，貸款最高年限調(diào)整為25年。
3月28日，廈門(mén)市宣布執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的差別化住房信貸政策，同時(shí)，對(duì)無(wú)法提供購(gòu)房之日前4年內(nèi)在廈門(mén)逐月連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停向其銷(xiāo)售180平方米及以下商品住房。
此外，杭州也發(fā)文施行“認(rèn)房認(rèn)貸”：只要有商業(yè)貸款或者公積金貸款的記錄，再購(gòu)買(mǎi)房屋都只能按照二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，首付款比例不得低于60%。
京滬周邊熱點(diǎn)城市緊跟調(diào)控步伐
記者發(fā)現(xiàn)，本輪樓市調(diào)控的主要特點(diǎn)之一，就是一線(xiàn)城市周邊的熱點(diǎn)城市也緊跟著同步出臺(tái)樓市調(diào)控加碼政策。
3月17日，石家莊首度發(fā)文收緊樓市，明確非本市戶(hù)籍居民限購(gòu)一套住房，并調(diào)整了普通居民購(gòu)房首付比例和貸款政策;3月19日，保定也發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控意見(jiàn);3月21日，廊坊宣布主城區(qū)、三河市、大廠回族自治區(qū)、香河縣、固安縣和永清縣，非本地戶(hù)籍居民限購(gòu)1套住房、且購(gòu)房首付款比例不低于50%。
截至目前，京津周邊區(qū)域中，保定、石家莊、崇禮、淶水、涿州、廊坊、三河、固安、大廠、永清、香河、懷來(lái)、承德13地已開(kāi)啟限購(gòu)措施。
而上海周邊區(qū)域的浙江嘉善縣和嘉興市也步入限購(gòu)限貸陣營(yíng)。3月13日，嘉善縣對(duì)新房、二手房全面限購(gòu)，明確在全縣范圍內(nèi)暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶(hù)籍居民家庭出售新建商品住房;3月21日，嘉興市發(fā)文明確非本市戶(hù)籍家庭首套住房首付比例不低于50%。
“河北涿州、淶水縣和浙江嘉善縣等出臺(tái)調(diào)控新政策，表明京滬一線(xiàn)城市的外溢效應(yīng)正在逐步放大。”同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉此前對(duì)媒體表示，本輪調(diào)控已從一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，擴(kuò)展到一些三四線(xiàn)城市區(qū)域。
北京商辦限購(gòu)打頭炮 上海、深圳等或跟進(jìn)
各地調(diào)控新政出不停，大多在購(gòu)買(mǎi)資格和信貸政策方面做文章，而北京、廣州則率先對(duì)商辦市場(chǎng)下手。
3月26日，北京商辦限購(gòu)政策出臺(tái)，“個(gè)人無(wú)法購(gòu)買(mǎi)在建商辦類(lèi)房屋”、“買(mǎi)二手商辦需在京無(wú)房、連繳納五年社保”、“個(gè)人購(gòu)房需全款”、“中介不得違規(guī)代售、宣傳商辦房屋”等諸多限制，讓此前火熱的商辦市場(chǎng)一夜冰凍。
來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，3月27日-30日四天，商辦項(xiàng)目網(wǎng)簽量?jī)H有15套;而新政前四天，北京地區(qū)商辦類(lèi)簽約套數(shù)高達(dá)2132套，政策效果可見(jiàn)一斑。
幾日后，廣州也出臺(tái)商辦類(lèi)房屋限購(gòu)措施，明確該類(lèi)項(xiàng)目不得改變?yōu)榫幼∮猛?，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位，這意味著個(gè)人不能再購(gòu)買(mǎi)一手商辦房屋。
北京、廣州之后，哪些城市還會(huì)對(duì)商辦市場(chǎng)下手?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，未來(lái)一些熱點(diǎn)城市會(huì)積極跟進(jìn)商辦類(lèi)項(xiàng)目限購(gòu)，類(lèi)似上海、深圳等地后續(xù)或會(huì)添加類(lèi)似內(nèi)容，雖然管控強(qiáng)度可能不會(huì)等同于北京，但有一點(diǎn)可以確定，即商辦項(xiàng)目不再與居住屬性?huà)煦^。
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