成都市住房專項(xiàng)維修資金實(shí)施細(xì)則
成都市住房專項(xiàng)維修資金實(shí)施細(xì)則
住房專項(xiàng)維修資金俗稱為住房的看病錢。關(guān)系到房屋及其公共區(qū)域設(shè)備的維修,是關(guān)系到住房問(wèn)題的大事。下文是成都市城市住房專項(xiàng)維修資金實(shí)施細(xì)則，歡迎閱讀!
成都市城市住房專項(xiàng)維修資金實(shí)施細(xì)則最新版
一、《辦法》的適用范圍
《辦法》適用于本市城市規(guī)劃區(qū) 國(guó)有土地范圍內(nèi)住房專項(xiàng)維修資金的管理。本市城市規(guī)劃區(qū)包括市內(nèi)五城區(qū)(含 高新區(qū))和其他區(qū)(市)縣的主城區(qū)、建制鎮(zhèn)及未設(shè)建制鎮(zhèn)的工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)。
本市城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地范圍住房專項(xiàng)維修資金的管理，參照本《辦法》執(zhí)行。
二、專項(xiàng)維修資金的建立范圍
擁有二個(gè)以上房屋所有權(quán)人的住宅物業(yè)，包括住宅小區(qū)(含組團(tuán))和單幢住宅樓、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)。
住宅小區(qū)外有二個(gè)以上房屋所有權(quán)人的單獨(dú)非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金的管理，參照本《辦法》執(zhí)行。
三、相關(guān)名詞釋義
專項(xiàng)維修資金的用途，是指專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造。
共用部位，是指一幢房屋內(nèi)部，由整幢房屋的業(yè)主、使用人共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道和水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、傳達(dá)室、內(nèi)天井、與房屋主體相連的地下結(jié)構(gòu)、底樓架空層和其他在使用上、功能上為整幢建筑服務(wù)的部位等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域或者單幢房屋內(nèi)，由業(yè)主、使用人共用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷裝置、電梯、供配電設(shè)施設(shè)備、消防及安全監(jiān)控設(shè)施設(shè)備、公益性文體康樂(lè)設(shè)施、綠地、道路、路燈、雨污水管道、化糞池、垃圾箱(房)、窨井、非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)所和有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位向社會(huì)公開出售的各類房屋(含經(jīng)濟(jì)適用房)。拆遷安置中實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋、農(nóng)轉(zhuǎn)安置房參照商品房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
出售的公有住房，是指房改中由單位(包括自管產(chǎn)單位和直管產(chǎn)單位)向個(gè)人(包括職工和使用人)出售的住房。
首次專項(xiàng)維修資金，是指在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一次建立的專項(xiàng)維修資金。
已建立專項(xiàng)維修資金的，是指在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)繳存的專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到《辦法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的。未建立專項(xiàng)維修資金的，是指在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按原來(lái)有關(guān)政策規(guī)定交納但未達(dá)到《辦法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或未繳存首次專項(xiàng)維修資金的。
配備電梯的房屋，是指所在樓宇配備了電梯(含垂直電梯和扶梯)的房屋(包括電梯不?？康臉菍臃课?。
建筑面積，是指房屋套內(nèi)建筑面積和公攤面積之和。
四、管理部門
(一)市房產(chǎn)管理局依據(jù)《辦法》規(guī)定職責(zé)設(shè)立的市住房專項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理辦公室(下稱市監(jiān)管辦，暫與市房產(chǎn)管理局物業(yè)管理處合署辦公)，負(fù)責(zé)對(duì)全市房屋專項(xiàng)維修資金的統(tǒng)一歸集和監(jiān)督管理，對(duì)各區(qū)(市)縣專項(xiàng)維修資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督。
(二)各區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項(xiàng)維修資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)(下稱分支機(jī)構(gòu))，可與物業(yè)管理科(辦)合署辦公，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金的繳存、使用的監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金信息系統(tǒng)操作、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。
(三)市監(jiān)管辦與分支機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一專戶銀行、統(tǒng)一決策、統(tǒng)一制度、統(tǒng)一核算、授權(quán)管理、強(qiáng)化內(nèi)控的管理方式。
五、物業(yè)管理區(qū)域的劃分
物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和社區(qū)建設(shè)等因素。舊有物業(yè)，由各區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，據(jù)實(shí)際情況予以劃分;新建物業(yè)，主要以物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃總平面圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證為基礎(chǔ)，體現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域的相對(duì)獨(dú)立性、使用功能的配套性和管理的操作性。
物業(yè)管理區(qū)域的名稱和坐落一般以物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證或房屋所有權(quán)證記載的為準(zhǔn)。房屋的樓幢及其單元(座)和戶門號(hào)應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前明確。
六、首次專項(xiàng)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)
(一)自2004年4月1日起申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記的，按《辦法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳存。
(二)商品房的首次專項(xiàng)維修資金繳存基數(shù)：
1、商品房每平方米建筑面積的成本價(jià)由市房產(chǎn)管理局會(huì)同有關(guān)部門定期公布。
2、2004年4月1日起繳存商品住房首次專項(xiàng)維修資金的，其成本價(jià)按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：位于五城區(qū)(含高新區(qū))內(nèi)的每平方米建筑面積成本價(jià)以1100元計(jì)算;位于其他區(qū)(市)縣的，每平方米建筑面積成本價(jià)按下表所列標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算
3、商品住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單幢商品住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其首次專項(xiàng)維修資金繳存按以上每平方米建筑面積成本價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
(三)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡單獨(dú)確權(quán)的車庫(kù)等其他非住宅物業(yè)的所有人應(yīng)當(dāng)按上述規(guī)定繳存首次專項(xiàng)維修資金，并以戶門號(hào)或車位號(hào)設(shè)分戶帳。地下車庫(kù)與地面房屋結(jié)構(gòu)相連的，按地面房屋是否配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納專項(xiàng)維修資金;若地面房屋有的配備電梯，有的不配備電梯的，一律按配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納專項(xiàng)維修資金。地下車庫(kù)為獨(dú)立結(jié)構(gòu)，無(wú)地面房屋的，按不配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交專項(xiàng)維修資金。
(四)在已建立專項(xiàng)維修資金的同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主未繳存的，由業(yè)主委員會(huì)向其追繳。
七、首次專項(xiàng)維修資金的繳存時(shí)限
(一)商品房的首次專項(xiàng)維修資金繳存時(shí)限：
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，持國(guó)土使用證明文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其總平面圖、房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告以及《物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主分戶清冊(cè)》(詳見(jiàn)附件一)等，向市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)辦理專項(xiàng)維修資金交款確認(rèn)手續(xù)。經(jīng)市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)確認(rèn)后，開具《房屋專項(xiàng)維修資金交款通知(房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位專用)》(詳見(jiàn)附件二)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)通知要求向?qū)艄芾磴y行交款。專戶管理銀行收款后，應(yīng)當(dāng)出具《房屋專項(xiàng)維修資金交款憑證》(詳見(jiàn)附件三)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二個(gè)以上申請(qǐng)人辦理房屋所有權(quán)初始登記的，市監(jiān)管辦、分支機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告和聯(lián)建協(xié)議的面積，分別確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繳存的房屋首次專項(xiàng)維修資金數(shù)額，并辦理相應(yīng)的手續(xù)。聯(lián)建協(xié)議另有約定的，從其約定。
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與購(gòu)房人訂立商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)依合同約定的房屋建筑面積按《辦法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算購(gòu)房人交納的首次專項(xiàng)維修資金金額，并在合同中約定首次專項(xiàng)維修資金繳存事項(xiàng)。
購(gòu)房人在辦理房屋所有權(quán)分戶登記前持經(jīng)備案的商品房買賣合同到市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)辦理專項(xiàng)維修資金交款確認(rèn)手續(xù)，經(jīng)市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)確認(rèn)后，開具《房屋專項(xiàng)維修資金交款通知(商品房購(gòu)房人專用)》(詳見(jiàn)附件四)。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)依據(jù)交款通知要求向?qū)艄芾磴y行交款。專戶管理銀行收款后，應(yīng)當(dāng)出具《房屋專項(xiàng)維修資金交款憑證》(詳見(jiàn)附件三)。
在業(yè)主大會(huì)依法成立之日起30日內(nèi)，區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)依法予備案的同時(shí)，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主委員會(huì)所在物業(yè)管理區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位尚未出售的商品房和其他尚未按戶門號(hào)繳存專項(xiàng)維修資金的情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)書面通知(詳見(jiàn)附件五)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他相關(guān)業(yè)主繳存專項(xiàng)維修資金至專戶管理銀行。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位持專戶管理銀行出具的《房屋專項(xiàng)維修資金交款憑證》(詳見(jiàn)附件三)向市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)備案。逾期不繳存的，業(yè)主委員會(huì)可依法向人民法院提起民事訴訟。
(二)公有住房售后的首次專項(xiàng)維修資金繳存時(shí)限：
公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在房改售房款存入單位住房資金專戶之日起30日內(nèi)，持已審核的《公有住房出售審批表》、《公有住房出售價(jià)格評(píng)估測(cè)算表》、《公有住房售房款繳存單》等，到市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)辦理專項(xiàng)維修資金提取額確認(rèn)手續(xù)，市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)確認(rèn)后，向售房單位出具《房屋專項(xiàng)維修資金交款通知(公有住房售房單位專用)》(詳見(jiàn)附件六)，售房單位依據(jù)通知將提取的首次專項(xiàng)維修資金繳存至專戶管理銀行。
購(gòu)房人在辦理房屋所有權(quán)分戶登記前，向市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)辦理專項(xiàng)維修資金交款確認(rèn)手續(xù)，市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)確認(rèn)后向購(gòu)房人開具《房屋專項(xiàng)維修資金交款通知(公有住房購(gòu)房人專用)》(見(jiàn)附件七)。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)依據(jù)通知要求將所購(gòu)房屋的首次專項(xiàng)維修資金繳存至專戶管理銀行。
專戶管理銀行收款后，應(yīng)當(dāng)出具《房屋專項(xiàng)維修資金交款憑證》
(三)在辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)復(fù)核的房屋專項(xiàng)維修資金全額交款憑證，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)房屋專項(xiàng)維修資金全額交款證明后予以辦理。
八、專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)充
業(yè)主大會(huì)未成立，利用業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)同意，在經(jīng)營(yíng)收入扣除必要的管理成本后，相關(guān)業(yè)主所得收益應(yīng)全部納入其專項(xiàng)維修資金中，并按《辦法》第十四條第一、二款規(guī)定，按建筑面積比例計(jì)入相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分戶帳中;分?jǐn)偛槐M的剩余部分應(yīng)計(jì)入房屋本體或物業(yè)管理區(qū)域的公共帳目。暫時(shí)不能分?jǐn)偟挠?jì)入該物業(yè)管理區(qū)域的公共帳目。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)、相關(guān)業(yè)主訂立協(xié)議，按規(guī)定具體落實(shí)業(yè)主所得收益。物業(yè)管理企業(yè)、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)將《業(yè)主所得收益分?jǐn)偳鍍?cè)》(詳見(jiàn)附件八)報(bào)市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)備案，并將業(yè)主所得收益劃轉(zhuǎn)至專戶管理銀行。專戶管理銀行依照備案的收益分?jǐn)偳鍍?cè)將收益計(jì)入相關(guān)業(yè)主分戶帳中。
業(yè)主大會(huì)成立后，利用業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意，相關(guān)業(yè)主所得收益納入專項(xiàng)維修資金的比例由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按《辦法》第十四條第一、二款規(guī)定予以監(jiān)督實(shí)施。
九、專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌
按《辦法》第十三條規(guī)定需要續(xù)籌專項(xiàng)維修資金的，涉及一幢房屋的，可按相關(guān)業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)?，也可按戶分?jǐn)?，具體續(xù)籌方案由業(yè)主委員會(huì)擬訂，并提交業(yè)主大會(huì)決定后，由業(yè)主委員會(huì)具體實(shí)施。
專項(xiàng)維修資金續(xù)籌時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或其委托的業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)向續(xù)籌對(duì)象發(fā)出《房屋專項(xiàng)維修資金交款通知(業(yè)主大會(huì)成立后專用)》(詳見(jiàn)附件五)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)交款通知，向?qū)艄芾磴y行繳存。業(yè)主拒不履行續(xù)籌義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)可依法向人民法院提起訴訟。
十、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)專項(xiàng)維修資金的處理
(一)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋專項(xiàng)維修資金分戶帳中結(jié)余的資金應(yīng)當(dāng)隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶，原業(yè)主繳存專項(xiàng)維修資金剩余的款額，由受讓人向原業(yè)主支付，并辦理帳戶更名手續(xù);雙方另有約定的，從其約定。
(二)已建立專項(xiàng)維修資金的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主未繳存首次專項(xiàng)維修資金或者所繳存的專項(xiàng)維修資金余額不足規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商足額繳存后，方能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記;房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)經(jīng)市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)蓋章的專項(xiàng)維修資金繳存證明。
(三)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主繳存的專項(xiàng)維修資金剩余金額，由受讓人自行到銀行或監(jiān)管機(jī)構(gòu)查詢。
十一、專項(xiàng)維修資金專戶的設(shè)立
設(shè)立專項(xiàng)維修資金專戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝话创本幹飘a(chǎn)業(yè)代碼和以房屋戶門號(hào)為單位的《物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主分戶清冊(cè)》(詳見(jiàn)附件一);在結(jié)構(gòu)上與地面建筑不相連的地下停車庫(kù)位，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)編制產(chǎn)業(yè)代碼。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)維修資金帳戶中，應(yīng)當(dāng)設(shè)立包含購(gòu)房人繳存部分的分戶帳和公有住房售房單位提取、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位繳存部分的單列帳以及公共帳;公共帳作為一個(gè)過(guò)渡帳目，主要記載按《辦法》規(guī)定將收益計(jì)入相關(guān)房屋戶門號(hào)后分?jǐn)偛粌羲碌氖Ｓ嗖糠?物管區(qū)域、幢、單元)等。
十二、專項(xiàng)維修資金帳戶的設(shè)立
業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持規(guī)定資料到所在地的專戶管理銀行經(jīng)辦行設(shè)立專項(xiàng)維修資金帳戶。五城區(qū)(含高新區(qū))內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)到中國(guó)建設(shè)銀行成都市第二支行設(shè)立專項(xiàng)維修資金賬戶，其他區(qū)(市)縣的業(yè)主委員會(huì)到當(dāng)?shù)刂袊?guó)建設(shè)銀行支行設(shè)立專項(xiàng)維修資金賬戶。
業(yè)主委員會(huì)設(shè)立專項(xiàng)維修資金帳戶時(shí)，除提供《辦法》要求的相關(guān)資料(《設(shè)立銀行帳戶申報(bào)表(業(yè)主委員會(huì)專用)》詳見(jiàn)附件九)外，還應(yīng)當(dāng)提供由公安機(jī)關(guān)指定單位刻制的業(yè)主委員會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)主任及副主任印鑒以及組織機(jī)構(gòu)代碼登記證書等。
業(yè)主委員會(huì)設(shè)立專項(xiàng)維修資金帳戶后，應(yīng)當(dāng)向所在地的分支機(jī)構(gòu)備案。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)就此定期向市監(jiān)管辦備案。
十三、專項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)
市監(jiān)管辦、分支機(jī)構(gòu)經(jīng)與專戶管理銀行核對(duì)專項(xiàng)維修資金繳存情況及其本息數(shù)額無(wú)誤后，由市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機(jī)構(gòu)與業(yè)主委員會(huì)訂立《房屋專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》(詳見(jiàn)附件十)，并據(jù)支付憑證(即記帳憑證)、專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議和《已交納房屋專項(xiàng)維修資金的業(yè)主分戶清冊(cè)》(詳見(jiàn)附件十一)，書面通知(詳見(jiàn)附件十二)專戶管理銀行將專項(xiàng)維修資金專戶下的相應(yīng)資金本息劃入該業(yè)主委員會(huì)帳戶。
十四、專項(xiàng)維修資金帳戶的變更
業(yè)主委員會(huì)辦理專項(xiàng)維修資金帳戶的有關(guān)變更手續(xù)時(shí)，除按專戶管理銀行規(guī)定提交有關(guān)資料外，有下列情況之一的，還須提交下列文件或資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變動(dòng)、業(yè)主委員會(huì)主任及副主任發(fā)生更換的，須提交所在地區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門備案的證明文件。其中，物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變動(dòng)的，還須提交相應(yīng)的電腦數(shù)據(jù)。
(二)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更換的，須提交新的經(jīng)所在地區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門備案的物業(yè)服務(wù)合同。
十五、專項(xiàng)維修資金帳戶的注銷
已建立專項(xiàng)維修資金的房屋在業(yè)主大會(huì)未成立情況下滅失的，業(yè)主可持身份證件、房屋所有權(quán)證注銷證明(或拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等)、相關(guān)專項(xiàng)維修資金提取申請(qǐng)資料(詳見(jiàn)附件十三、附件十四、附件十五)向市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)審核同意后，持市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機(jī)構(gòu)的支付憑證(即記帳憑證)和上述資料向?qū)艄芾磴y行提取其專項(xiàng)維修資金分戶帳的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續(xù)。
已建立專項(xiàng)維修資金的房屋在業(yè)主大會(huì)成立后滅失的，由業(yè)主委員會(huì)持業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主委員會(huì)證明及前款規(guī)定的證明文件和資料，向?qū)艄芾磴y行提取業(yè)主專項(xiàng)維修資金分戶帳的剩余款額，辦理分戶帳注銷手續(xù)，并報(bào)市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)備案。
十六、專項(xiàng)維修資金帳目的核對(duì)和公布
(一)業(yè)主委員會(huì)可每半年與專戶管理銀行核對(duì)一次物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)維修資金帳目，并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次：
1、專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和結(jié)存情況。
2、發(fā)生物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、中修、更新、改造的項(xiàng)目和費(fèi)用以及按戶門號(hào)分?jǐn)偟那闆r。
(二)業(yè)主委員會(huì)向?qū)艄芾磴y行查詢其帳戶情況的，需提供業(yè)主委員會(huì)的證明和所在物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)維修資金帳號(hào)。
(三)業(yè)主向?qū)艄芾磴y行柜面、市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)查詢其專項(xiàng)維修資金分戶帳情況的，需提供分戶帳號(hào)和產(chǎn)業(yè)代碼。
(四)專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)免費(fèi)提供柜面等形式的帳戶查詢服務(wù)業(yè)務(wù)，市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)免費(fèi)提供帳戶查詢服務(wù)業(yè)務(wù)。
(五)專戶管理銀行除每季度向業(yè)主委員會(huì)發(fā)送專項(xiàng)維修資金帳戶對(duì)帳單外，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)將專項(xiàng)維修資金繳存、使用、結(jié)存情況報(bào)市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)備案。
十七、專項(xiàng)維修資金的使用
(一)專項(xiàng)維修資金的使用原則
1、專項(xiàng)維修資金只能用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修、更新、改造項(xiàng)目，任何單位和個(gè)人均不得挪作他用。
2、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于保修責(zé)任期內(nèi)的，由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位負(fù)責(zé)或由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施，其費(fèi)用不得從專項(xiàng)維修資金中列支。
3、供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，不得使用專項(xiàng)維修資金。
4、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
5、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括日常綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗、公用照明和共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)等，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。已實(shí)行物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支;未實(shí)行物業(yè)管理的，由相關(guān)受益業(yè)主自行承擔(dān)。
6、在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，使用專項(xiàng)維修資金時(shí)，涉及房屋本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，所需資金從該房屋的專項(xiàng)維修資金公共帳目中全部列支后的不足部分，再由相關(guān)業(yè)主按建筑面積比例分?jǐn)?涉及物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的，所需資金從該物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)維修資金公共帳目全部列支后的不足部分，從單列帳中列支一部分，其余由全體業(yè)主按擁有的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
(二)專項(xiàng)維修資金的使用條件
1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后;
2、專項(xiàng)維修資金足額繳存，維修項(xiàng)目符合專項(xiàng)維修資金使用范圍的;或符合專項(xiàng)維修資金使用范圍，且有部分專項(xiàng)維修資金已繳存，部分未繳存但已明確專項(xiàng)維修資金分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)并續(xù)籌存入專項(xiàng)維修資金專戶的;
3、專項(xiàng)維修資金使用方案，經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)成立前的業(yè)主身份確認(rèn)，一般按房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人確定;訂立了買賣合同但尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋購(gòu)買人，參照房屋所有權(quán)人進(jìn)行業(yè)主身份認(rèn)定。
(三)專項(xiàng)維修資金的使用程序
1、業(yè)主大會(huì)未成立的，由物業(yè)管理企業(yè)或相關(guān)業(yè)主根據(jù)維修項(xiàng)目提出專項(xiàng)維修資金使用方案，該使用方案經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍的業(yè)主(《專項(xiàng)維修資金列支范圍的業(yè)主清冊(cè)》詳見(jiàn)附件十六)所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)后，持《專項(xiàng)維修資金使用備案表》(詳見(jiàn)附件十七)和專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃與工程預(yù)算書等，向市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)備案。市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)自受理申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)(屬緊急情況的特事特辦)完成備案，并書面通知(詳見(jiàn)附件十八)專戶管理銀行劃撥所需資金的70%。工程完工后，物業(yè)管理企業(yè)或維修單位憑工程決算單、費(fèi)用結(jié)算票據(jù)、相關(guān)業(yè)主2/3以上業(yè)主投票權(quán)簽署的驗(yàn)收審核意見(jiàn)等，向市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)備案后，由市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機(jī)構(gòu)通知專戶管理銀行撥付所需資金的剩余部分。
2、業(yè)主大會(huì)已成立的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年12月31日前向業(yè)主大會(huì)提出下一年度維修計(jì)劃和專項(xiàng)維修資金使用方案，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到計(jì)劃和方案之日起30日內(nèi)依法予以審查并書面答復(fù)。業(yè)主大會(huì)對(duì)專項(xiàng)維修資金使用方案的審查決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主分戶清冊(cè)、支付憑證(即記帳憑證)、加蓋業(yè)主委員會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)主任、副主任簽署的《專項(xiàng)維修資金列支范圍的業(yè)主清冊(cè)》(詳見(jiàn)附件十六)、按戶分?jǐn)偟碾娔X數(shù)據(jù)等，向市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)申請(qǐng)備案，經(jīng)市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)備案后，由市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機(jī)構(gòu)通知專戶管理銀行預(yù)撥年度所需資金的70%到物業(yè)管理企業(yè)。
每年的12月31日前，物業(yè)管理企業(yè)憑工程合同、工程決算單、費(fèi)用清單、工程項(xiàng)目費(fèi)用結(jié)算票據(jù)、工程情況的書面報(bào)告、經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任和副主任共同簽章的業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收審核意見(jiàn)等，向市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)備案后，由市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機(jī)構(gòu)通知專戶管理銀行撥付所需資金的剩余部分。
3、專項(xiàng)維修資金預(yù)撥款與實(shí)際發(fā)生額之差額部分的劃撥手續(xù)由市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機(jī)構(gòu)辦理;實(shí)際發(fā)生額低于預(yù)撥款的，結(jié)余部分作為此后預(yù)撥維修資金的一部分。
4、專戶管理銀行應(yīng)按照市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機(jī)構(gòu)發(fā)出的《專項(xiàng)維修資金使用通知》(詳見(jiàn)附件十八)，及時(shí)將維修費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)維修資金單列帳、公共帳、業(yè)主分戶帳中。
(四)專項(xiàng)維修資金的列支范圍和分?jǐn)偡绞?/p>
1、專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)偅瑧?yīng)當(dāng)遵循業(yè)主誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)擔(dān)的原則，按《辦法》第二十六條規(guī)定列支。
2、屋頂?shù)裙灿貌课粸椴糠謽I(yè)主依據(jù)合同約定單獨(dú)使用的，其大修、中修、更新、改造費(fèi)用由受益業(yè)主自行承擔(dān)。
3、屬于兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞的，其大修、中修、更新、改造費(fèi)用由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
4、《辦法》第二十八條規(guī)定的費(fèi)用，已建立專項(xiàng)維修資金的，按專項(xiàng)維修資金列支范圍，從相關(guān)業(yè)主或責(zé)任人的專項(xiàng)維修資金的分戶帳中支出。
5、在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，未建立首次專項(xiàng)維修資金或首次專項(xiàng)維修資金未繳存至專戶管理銀行的，其房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造所需費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主自行解決。
十八、物業(yè)大修、中修、更新、改造的實(shí)施
(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造，應(yīng)遵守《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》、《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》、《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》、《機(jī)電類特種設(shè)備安裝改造維修許可規(guī)則(試行)》等國(guó)家技術(shù)規(guī)范的規(guī)定;國(guó)家相關(guān)技術(shù)規(guī)范未規(guī)定的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)本著科學(xué)合理、和諧統(tǒng)一、滿足需要的原則依法作出決定。
(二)房屋日常維修和急修的實(shí)施
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)的日常維修養(yǎng)護(hù)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施程序等事項(xiàng);合同未約定或者約定不明確的，按照以下規(guī)定實(shí)施：房屋本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修應(yīng)當(dāng)事先征得相關(guān)業(yè)主2/3以上投票權(quán)同意;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的維修應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主委員會(huì)書面同意。
發(fā)生危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備安全的緊急情況，是指以下一些急修項(xiàng)目：1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危險(xiǎn);2、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電;3、因水泵故障和進(jìn)水管內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭嚴(yán)重漏水;4、落水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水;5、電梯、消防、安全監(jiān)控等出現(xiàn)故障，不能正常運(yùn)行;6、樓地板、扶梯踏板斷裂和陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等各種扶手欄桿松動(dòng)、損壞;7、其他屬于危險(xiǎn)性急修項(xiàng)目。
發(fā)生上述急修項(xiàng)目的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織進(jìn)行維修并及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)、有關(guān)主管部門，其費(fèi)用按規(guī)定列支。物業(yè)管理企業(yè)未及時(shí)維修造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
十九、關(guān)于《辦法》實(shí)施前的執(zhí)行事項(xiàng)：
(一)《辦法》實(shí)施前，未建立專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法召開業(yè)主大會(huì)作出決定，在業(yè)主公約中予以規(guī)定，并按照業(yè)主公約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)限將首次專項(xiàng)維修資金繳存至專戶管理銀行。業(yè)主不按照業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主公約規(guī)定繳存專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)可依法向人民法院提起訴訟。
(二)《辦法》實(shí)施前，已交納商品房首次專項(xiàng)維修資金的，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在《辦法》實(shí)施之日起3個(gè)月內(nèi)，按規(guī)定將購(gòu)房人、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位交納的專項(xiàng)維修資金本金和利息，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唤y(tǒng)一劃至專戶管理銀行;并持企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、房屋專項(xiàng)維修資金劃入專戶管理銀行的進(jìn)帳單、加蓋專項(xiàng)維修資金代管單位公章的《物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主分戶清冊(cè)》(詳見(jiàn)附件一)和《已交納專項(xiàng)維修資金的業(yè)主分戶清冊(cè)》(詳見(jiàn)附件十一)、已交納專項(xiàng)維修資金的原始憑證復(fù)印件等，報(bào)市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)備案。
(三)《辦法》實(shí)施前，已交納公有住房售后首次專項(xiàng)維修資金的，由公有住房售房單位或物業(yè)所在地的住房資金管理中心在《辦法》實(shí)施之日起3個(gè)月內(nèi)將單位住房資金帳戶中已提取的專項(xiàng)維修資金本息以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唤y(tǒng)一劃至專戶管理銀行，并報(bào)市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)備案。提取的專項(xiàng)維修資金帳面余額未達(dá)到《辦法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，原則上按帳面余額全額劃至專戶管理銀行。
(四)《辦法》實(shí)施前，業(yè)主委員會(huì)設(shè)立住房專項(xiàng)維修資金帳戶的，應(yīng)當(dāng)在《辦法》實(shí)施之日起3個(gè)月內(nèi)將帳戶轉(zhuǎn)移至專戶管理銀行，并報(bào)市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)備案。
(五)《辦法》實(shí)施前，各區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門在當(dāng)?shù)卦O(shè)立專項(xiàng)維修資金專戶進(jìn)行代管的，應(yīng)當(dāng)在《辦法》實(shí)施之日起3個(gè)月內(nèi)將代管的專項(xiàng)維修資金本金和利息以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唤y(tǒng)一劃至市房產(chǎn)管理部門設(shè)立的專項(xiàng)維修資金專戶中。
(六)專戶管理銀行憑市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)出具的《房屋專項(xiàng)維修資金統(tǒng)一歸集的入帳通知》(詳見(jiàn)附件十九)和加蓋市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)印章的《已繳納房屋專項(xiàng)維修資金的業(yè)主分戶清冊(cè)》(附件十一)，將歸集的專項(xiàng)維修資金計(jì)入相關(guān)帳戶中，并分別出具專項(xiàng)維修資金交款憑證(詳見(jiàn)附件三)。屬購(gòu)房人交納的，計(jì)入業(yè)主分戶帳中;屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位繳存、公有住房售房單位提取的，以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝粏为?dú)列帳。市監(jiān)管辦或分支機(jī)構(gòu)在專項(xiàng)維修資金歸集到專戶管理銀行后的7個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與原專項(xiàng)維修資金代管單位簽訂《房屋專項(xiàng)維修資金代管移交協(xié)議》(詳見(jiàn)附件二十)。
(七)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、房產(chǎn)管理部門等有將專項(xiàng)維修資金移作他用、擅自動(dòng)用或在房屋保修期內(nèi)使用住房專項(xiàng)維修資金的，一律按《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于挪用住房專項(xiàng)維修資金的規(guī)定處理。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、房產(chǎn)管理部門等不按規(guī)定將代管的專項(xiàng)維修資金統(tǒng)一歸集到專戶管理銀行的，視為挪用。
住房專項(xiàng)維修資金
2005年要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、維修管理等環(huán)節(jié)，細(xì)化各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)實(shí)施監(jiān)督，維護(hù)群眾合法權(quán)益，預(yù)防和懲治房地產(chǎn)市場(chǎng)中的腐敗問(wèn)題。
這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，重點(diǎn)研究落實(shí)項(xiàng)目手冊(cè)備案制度、項(xiàng)目資本金制度、住宅小區(qū)交付使用制度，嚴(yán)格商品房預(yù)售許可和合同登記備案的程序規(guī)定，規(guī)范行政行為。
在交易環(huán)節(jié)，要加快制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)定，修訂《城市房屋租賃管理辦法》，完善房地產(chǎn)中介規(guī)則，規(guī)范市場(chǎng)行為，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。
在維修管理環(huán)節(jié)，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，會(huì)同財(cái)政部盡快制定住房專項(xiàng)維修資金管理辦法，防止貪污和挪用維修資金，維護(hù)業(yè)主權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定。
此外，還要加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，提供有關(guān)政府許可、權(quán)屬登記等事項(xiàng)查詢服務(wù)，及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況等各類市場(chǎng)信息，增加政府管理和市場(chǎng)的透明度。
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