成都市公共租賃住房配租細則
公共租賃住房是近年來興起的保障性住房類型,在大力提倡發(fā)展公共租賃住房切實解決中低收入群體住房困難問題的進程中,長期的可持續(xù)性資金來源是公共租賃住房項目得以順利進行的保障。關(guān)于成都市公共租賃住房的管理有什么新規(guī)定？下文是成都市中心城區(qū)公共租賃住房配租細則全文，歡迎閱讀!
成都市公共租賃住房配租細則最新版
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范和完善我市中心城區(qū) 公共租賃住房配租工作，促進住房保障工作有序推進，根據(jù)《 公共租賃住房管理辦法》(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號)文件精神，結(jié)合我市實際，制定本細則。
第二條 武候、錦江、金牛、青羊、成華及 成都高新區(qū)范圍內(nèi)由成都市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的公共租賃住房配租適用本細則。
第三條 本細則所稱保障對象，是指已取得《成都市公共租賃住房資格認定通知單》或《成都市單位承租公共租賃住房資格認定通知單》(以下簡稱《資格認定通知單》)的住房保障申請人。
第四條 成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局負責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)決策公共租賃住房配租事宜。
市住房委員會辦公室負責(zé)擬定公共租賃住房配租政策。受成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局委托的配租機構(gòu)具體實施登記、搖號、選房等工作。市公共住房管理中心負責(zé)簽約、入住及后期管理等工作。成都房地產(chǎn)信息中心負責(zé)登記、選房、搖號系統(tǒng)軟件制作及其他信息技術(shù)支持。
第五條 配租工作按照分批登記、統(tǒng)一搖號、動態(tài)配租的程序組織實施，配租機構(gòu)在登記、搖號、選房前均應(yīng)制定工作方案和應(yīng)急預(yù)案報保障性住房配租配售工作聯(lián)席會議審議。
分批登記是指，在批量公共租賃住房推出時，保障對象在規(guī)定時間段內(nèi)通過指定方式進行承租意向登記。不在規(guī)定時間段內(nèi)按指定方式登記的保障對象視為自動放棄承租該批次公共租賃住房。
統(tǒng)一搖號是指，配租機構(gòu)對已進行承租意向登記的保障對象采取搖號的方式確定選房順序。搖號時，按照取得《資格認定通知單》的時間，上年度保障對象優(yōu)先于下一年度保障對象搖號，同年度保障對象按照優(yōu)先家庭、普通家庭(普通單位)、優(yōu)先個人、普通個人的搖號順序組織搖號。
動態(tài)配租是指，批量房源選房完畢后，因無匹配房源或房源不足無房可選的保障對象進入配租輪候，遇有騰退公共租賃住房時，配租機構(gòu)按順序號依次通知輪候?qū)ο筮x房。下批次批量公共租賃住房推出時，上批次輪候?qū)ο笮柚匦聟⑴c登記搖號。
第二章 登 記
第六條 批量公共租賃住房達到交付使用條件后，項目單位、市公共住房管理中心應(yīng)及時將房源詳細信息、租金標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料交付配租機構(gòu)，配租機構(gòu)應(yīng)根據(jù)房源情況及時安排進行承租意向登記。
第七條 正式受理承租意向登記前，市住房委員會辦公室在媒體發(fā)布登記公告，配租機構(gòu)在住房保障信息網(wǎng)和成都市政務(wù)服務(wù)中心房產(chǎn)分中心住房保障服務(wù)大廳同步公示公告內(nèi)容，同時通過短信、電話等方式將登記要求通知保障對象。
公告內(nèi)容包括房源的位置、數(shù)量、戶型、面積，租金標(biāo)準(zhǔn)，登記時限、地點、方式，供應(yīng)對象范圍，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)及咨詢電話等內(nèi)容。
第八條 配租機構(gòu)通過住房保障信息網(wǎng)網(wǎng)上登記和成都市政務(wù)服務(wù)中心房產(chǎn)分中心住房保障服務(wù)大廳現(xiàn)場登記兩種方式受理承租意向登記。
符合《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于中心城區(qū)公共租賃住房申請、審核及配租管理問題的通知》(成房發(fā)〔2013〕227號)文件規(guī)定優(yōu)先搖號的保障對象，須攜相應(yīng)證明材料(中華人民共和國殘疾軍人證，烈屬證明，勞模證，老年證，身份證，殘疾人證，獨生子女證，死亡證等資料原件及復(fù)印件)到成都市政務(wù)服務(wù)中心房產(chǎn)分中心住房保障服務(wù)大廳進行登記，由住房保障機構(gòu)對其是否符合優(yōu)先搖號條件予以確認。
第三章 搖 號
第九條 搖號于登記工作完成后20個工作日內(nèi)開展。
第十條 搖號前，市住房委員會辦公室在媒體發(fā)布搖號公告，配租機構(gòu)在住房保障信息網(wǎng)和成都市政務(wù)服務(wù)中心房產(chǎn)分中心住房保障服務(wù)大廳同步公示公告內(nèi)容。
第十一條 成都房地產(chǎn)信息中心制作搖號系統(tǒng)并導(dǎo)入已登記的保障對象名單，配租機構(gòu)在搖號系統(tǒng)中錄入經(jīng)確認的優(yōu)先搖號對象名單，選擇具備審查資質(zhì)的軟件測評機構(gòu)對搖號系統(tǒng)進行測評。搖號軟件經(jīng)軟件測評機構(gòu)測評合格并監(jiān)章，公證機構(gòu)同時監(jiān)章后封存?zhèn)溆谩?/p>
第十二條 正式搖號前，配租機構(gòu)在同一批次的保障對象中電腦隨機確定20名代表現(xiàn)場監(jiān)督搖號。
第十三條 配租機構(gòu)在保障對象代表、公證機構(gòu)以及新聞媒體現(xiàn)場監(jiān)督下，搖號確定保障對象選房順序。
第十四條 搖出的選房順序結(jié)果經(jīng)保障對象代表、公證機構(gòu)確認后，配租機構(gòu)在搖號當(dāng)天將搖號結(jié)果在住房保障信息網(wǎng)公示，并及時在成都市政務(wù)服務(wù)中心房產(chǎn)分中心住房保障服務(wù)大廳進行公告，同時向成都房產(chǎn)熱線通報。
第十五條 住房保障信息網(wǎng)、成都房產(chǎn)熱線……提供搖號結(jié)果查詢。
第四章 選房、簽約
第十六條 搖號結(jié)束后15個工作日內(nèi)配租機構(gòu)組織選房。保障對象具體選房時間、地點、所需資料由配租機構(gòu)通過住房保障信息網(wǎng)發(fā)布公告、短信或電話等方式通知。
第十七條 配租機構(gòu)在規(guī)定的時間、地點組織保障對象按電腦搖出的順序號依次選房。保障對象為個人的，只能選擇套一以下戶型，且面積超過40平方米以上部分按市場價收取租金。
第十八條 配租機構(gòu)在保障對象選房后出具《配租通知單》，載明保障對象選擇的房源信息，簽約時間、地點和所需資料。
第十九條 市公共住房管理中心應(yīng)按《配租通知單》明確的時間、地點組織保障對象簽訂《公共租賃住房租賃合同》。
租賃合同簽訂前，市公共住房管理中心應(yīng)當(dāng)將租賃合同中涉及承租人責(zé)任的條款內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房的情形向承租人明確說明。
第五章 配租管理
第二十條 保障對象應(yīng)主動通過住房保障信息網(wǎng)、各級住房保障機構(gòu)了解公共租賃住房配租工作進度，及時參與登記、選房、簽約等配租程序。
第二十一 條登記搖號后，保障對象超過公示的選房時間5個工作日仍未參與選房的，視為自動放棄承租該批公共租賃住房;超過公示的選房時間，但在5個工作日內(nèi)參與選房的，需待當(dāng)日選房對象選房完畢后，才可選擇剩余房源。
保障對象選房后超過通知的簽約時間20個工作日仍未到規(guī)定地點簽約的，視為自動放棄承租該批公共租賃住房。
放棄承租公共租賃住房的保障對象在《資格認定通知單》的有效期內(nèi)再次申請公共租賃住房的，應(yīng)當(dāng)重新參與登記搖號。
第二十二條 已簽訂租房合同的保障對象自愿放棄租賃公共租賃住房的，按合同約定辦理。
第二十三條 因違反公共租賃住房相關(guān)管理規(guī)定被強制退出所承租住房的保障對象(含共同申請人)，5年內(nèi)不再受理其住房保障申請。
第六章 附 則
第二十四條 《資格認定通知單》以落款時間為準(zhǔn)有效期3年，期滿后需重新提出資格申請。
已承租公共租賃住房的保障對象，應(yīng)在合同期滿前3個月提出資格申請，經(jīng)審核合格的保障對象可繼續(xù)承租原住房。
第二十五條 公共租賃住房可面向需求量大，有集中居住需求的單位定向配租。
第二十六條 公共租賃住房和廉租住房并軌政策實施后，配租程序參照本細則執(zhí)行。搖號時，按照取得《資格認定通知單》的時間，上年度保障對象優(yōu)先于下一年度保障對象搖號，同年度保障對象按照符合原廉租住房保障條件的保障對象、其他保障對象的搖號順序組織搖號。
第二十七條 各區(qū)政府或管委會組織建設(shè)的公共租賃住房以及用工企業(yè)自建的公共租賃住房，可參照本細則，按照結(jié)合實際，注重銜接的原則，自行制定配租細則。
第二十八條 本細則自發(fā)布之日起執(zhí)行，有效期為3年。此前有關(guān)公共租賃住房配租規(guī)定與本細則不符的，以本細則為準(zhǔn)。
成都公共租賃住房的優(yōu)勢
國家之所以將發(fā)展公共租賃住房建設(shè)作為解決當(dāng)前住房困難問題的政策選擇，是因為公共租賃住房相較個人購買、廉租住房、經(jīng)濟適用房和個人出租等方式所具有的比較優(yōu)勢：
1. 公共租賃住房有利于引導(dǎo)國民“先租后買”，合理住房消費。實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，通常有兩種方式： 一種是購買住房，另一種是租賃住房。據(jù)了解，在發(fā)達國家，首次購房人的年齡比我國要大很多，年輕人長期租房是一種普遍狀態(tài)。在日本、德國，首次購房人平均年齡為 42 歲，法國為 37 歲，美國也在 30 歲以上，英國在 2008 -2009 年間近 32% 的家庭靠租房解決居住問題，而在我國現(xiàn)階段，國民太過關(guān)注購房，而租房則處于相對被忽視的境地。鑒于此，國家應(yīng)在正確引導(dǎo)國民的住房消費理念方面有所作為，即住房應(yīng)“從租到買、由小及大”。公共租賃住房為居民提供可租賃適當(dāng)房源，這不僅可以引導(dǎo)鼓勵居民租房，減輕中低收入群體購買住房的經(jīng)濟壓力，而且可以減少“被買房”群體的數(shù)量，對抑制過高房價起到積極作用。
2. 公共租賃住房有助于克服廉租住房和經(jīng)濟適用房的弊端。首先，公共租賃住房擴大了保障范圍，有利于解決“夾心層”住房問題。因為廉租住房只面向最低收入群體，經(jīng)濟適用房盡管保障對象是中等收入群體，但其價格仍然偏高，甚至部分地區(qū)的經(jīng)濟適用房和商品房價格相差無幾。由于廉租住房、經(jīng)濟適用房和商品房三者之間不能實現(xiàn)對接，形成兩個數(shù)量龐大的“夾心層”，即收入超過廉租住房申請標(biāo)準(zhǔn)、但無力購買經(jīng)濟適用房的人群和收入超過經(jīng)濟適用房申請標(biāo)準(zhǔn)、但無力購買商品房的人群。而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租，在保障范圍上實現(xiàn)了與商品房的對接。其次，經(jīng)濟適用房是產(chǎn)權(quán)房，存在套利空間，且通過行政手段進行分配，極易誘發(fā)權(quán)力尋租現(xiàn)象的發(fā)生，而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租住房，不存在引發(fā)上述弊端的空間或土壤。
3. 公共租賃住房有益于彌補個人出租住房的不足。在我國，個人出租住房主要存在以下不足： 一是數(shù)量少，尤其是在大城市可供出租的房屋數(shù)量遠遠不能滿足需求; 二是我國城市人口膨脹，住房資源緊缺，加之各城市紛紛出臺“限購令”，致使私人出租住房難以成為租賃住房的主體，發(fā)展空間較小;三是因可供出租的房屋遠遠不能滿足需求直接導(dǎo)致了過高的租金和“群租”現(xiàn)象。四是房屋租賃專業(yè)經(jīng)營機構(gòu)少，出租房屋都是私人閑置房屋，出租并非首要目的，穩(wěn)定性差，租賃房的居住功能存在缺陷，難以達到產(chǎn)權(quán)房的居家效果。與此不同，公共租賃住房則解決了個人出租住房數(shù)量短缺、運營不規(guī)范等問題，為中低收入無房群體提供數(shù)量充足、租期穩(wěn)定、價格合理的住房。
成都公共租賃住房政策解讀
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家發(fā)展改革委日前聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》(以下簡稱《通知》)提出，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運行[2]。
作為保障性安居工程的主要組成部分，兩房并軌的原因是什么?并軌運行后政策、資金支持力度是否會被削弱?住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任張鋒就此接受了記者采訪，并對《通知》起草的原因和內(nèi)容等進行了詳細解讀。
一問：為什么要實施兩房并軌運行?如何并軌?
張鋒：廉租住房和公共租賃住房都是保障性住房的重要組成部分，兩者在發(fā)揮重要作用的同時，其平行運行過程中也出現(xiàn)了一些問題：一是兩者雖都屬于租賃型保障房，但面向的群體不完全一樣，申請人容易混淆;二是住房保障需求和供應(yīng)是一個動態(tài)的過程，部分地方出現(xiàn)了保障房與保障對象不相匹配的情況;三是平行運行不利于兩項制度間的政策銜接，給老百姓造成不必要的麻煩。
一些地方在廉租住房和公共租賃住房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運行方面作出了積極探索。在總結(jié)各地經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)展改革委關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》和《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》等文件精神，會同財政部和國家發(fā)展改革委起草了《通知》。
根據(jù)《通知》，從2014年起，廉租住房將并入公共租賃住房，合并后統(tǒng)稱公共租賃住房。廉租住房建設(shè)計劃將(含購改租等籌集方式)統(tǒng)一并入公共租賃住房年度建設(shè)計劃，此前已經(jīng)列入廉租住房建設(shè)計劃的項目繼續(xù)建設(shè)，建成后全部納入公共租賃住房進行管理。
《通知》還要求各地整合原有的管理資源，建立統(tǒng)一的申請受理渠道、審核準(zhǔn)入程序，方便群眾申請，提高工作效率。各地要根據(jù)房源情況，綜合考慮保障對象的住房困難、收入水平、申請順序、保障需求等因素，合理確定輪候排序的規(guī)則。
二問：并軌運行后政策優(yōu)惠力度和住房保障投資力度會不會減弱?
張鋒：并軌后，對公共租賃住房建設(shè)的政策支持力度不會減弱。并軌前，廉租住房土地供應(yīng)采取劃撥方式;公共租賃住房土地供應(yīng)可采取出讓、劃撥、出租、作價入股等多種形式。并軌后，在不減少建設(shè)用地供應(yīng)總量的前提下，地方可以根據(jù)需要在現(xiàn)行政策框架內(nèi)選用適當(dāng)?shù)耐恋毓?yīng)方式。并軌前的廉租住房和公共租賃住房財稅優(yōu)惠政策仍將保留。繼續(xù)加大信貸支持力度、支持符合條件的公共租賃住房建設(shè)單位發(fā)行企業(yè)債券等。
并軌后，住房保障投資力度不會減弱，地方政府投資和中央投資補助資金也不會減少。一是地方政府要將原來用于廉租住房建設(shè)的資金調(diào)整到公共租賃住房建設(shè)投資;廉租戶在市場上租賃住房享受的租賃補貼繼續(xù)發(fā)放。二是中央補助的部分，并軌后財政部繼續(xù)對地方公共租賃住房建設(shè)以及租賃補貼進行補助，原由國家發(fā)展改革委安排的廉租住房建設(shè)補助投資也不會取消，而是調(diào)整用于公共租賃住房配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。三是中央補助繼續(xù)對財政困難地區(qū)予以傾斜。
三問：并軌后地方如何申報計劃，中央補助資金怎么下達?
張鋒：并軌前，廉租住房與公共租賃住房建設(shè)分別制訂年度建設(shè)計劃，國家發(fā)展改革委和財政部分別下達補助資金。并軌后，各地要統(tǒng)一按照公共租賃住房制訂年度建設(shè)計劃，在建設(shè)量上涵蓋原公共租賃住房和廉租住房的建設(shè)計劃，以保障住房困難群體的利益。
中央補助資金將按以下原則安排：一是財政部將綜合考慮各地區(qū)的財政困難系數(shù)、當(dāng)年建設(shè)任務(wù)、上年任務(wù)完成情況等因素，按照各地公共租賃住房申報建設(shè)總量合理安排建設(shè)補助資金和在市場上租賃房屋保障對象的租賃補貼資金;二是國家發(fā)展改革委將綜合考慮近兩年廉租住房和公共租賃住房建設(shè)任務(wù)，結(jié)合各地財力困難程度，統(tǒng)籌安排下達保障性住房配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)補助投資，由省級發(fā)展改革部門會同有關(guān)部門分解落實到具體項目。
四問：并軌后保障房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如何確定?如何確保低收入住房困難群體的住房保障權(quán)益?
張鋒：對各類保障房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，國務(wù)院已有明確規(guī)定，新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，公共租賃住房單套建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，嚴格控制在60平方米以下。兩房并軌后，地方要按照國務(wù)院的規(guī)定，統(tǒng)籌建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在對申請對象需求進行摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)申請、輪候?qū)ο蠹彝ト丝跀?shù)量、性別結(jié)構(gòu)、代際結(jié)構(gòu)、支付能力等因素，合理配置不同戶型，主要建設(shè)小戶型住房，嚴禁面積超標(biāo)。
住房保障應(yīng)從低端保起，優(yōu)先滿足住房最困難群體的基本需求。并軌后，要保證住房最困難的群體優(yōu)先及時獲得住房保障，體現(xiàn)住房保障的公平公正。一是對并軌前原廉租住房保障對象的需求要優(yōu)先滿足?！锻ㄖ芬衙鞔_，已經(jīng)建成的，或者在2014年以前已經(jīng)立項正在建設(shè)的廉租住房要優(yōu)先用于解決原來廉租住房保障對象。二是對并軌后公共租賃住房保障對象，地方要合理制訂輪候規(guī)則，保障住房困難持續(xù)時間更長、經(jīng)濟狀況更差的家庭優(yōu)先獲得配租。
五問：在建廉租住房和存量廉租住房如何管理?
張鋒：并軌后，要妥善處理好在建廉租住房及存量廉租住房的管理。一是新增供應(yīng)全部納入公共租賃住房管理。二是在建廉租住房項目應(yīng)按照原計劃繼續(xù)抓緊實施，建成后統(tǒng)一納入公共租賃住房管理。三是此前已投入使用的廉租住房，可繼續(xù)按原廉租住房規(guī)定進行管理，并逐步并入公共租賃住房統(tǒng)一管理。
六問：并軌后公共租賃住房租金如何確定?
張鋒：政府投資建設(shè)并運營管理的公共租賃住房，可以根據(jù)承租人的支付能力實行租金減免。對于社會投資建設(shè)并運營管理的公共租賃住房，可按照適當(dāng)?shù)陀谑袌鲎饨鸬臉?biāo)準(zhǔn)收取租金。同時，地方政府或用工單位可按規(guī)定對符合條件的低收入保障對象予以適當(dāng)補貼。大的原則是一致的，具體操作上可結(jié)合實際情況加以細化。
七問：為什么政府投資建設(shè)和社會投資建設(shè)的公共租賃住房租金收取及補貼方式不一樣?
張鋒：考慮既要鼓勵社會投資機構(gòu)參與保障性住房的建設(shè)和運營，加快建設(shè)、規(guī)范服務(wù)，促進住房保障事業(yè)可持續(xù)發(fā)展，同時又要保障社會投資機構(gòu)的權(quán)益，保障其建設(shè)及運營管理所需要的現(xiàn)金流，保持其可持續(xù)發(fā)展。社會力量投資建設(shè)的公共租賃住房按照適當(dāng)?shù)陀谑袌鲎饨鸬臉?biāo)準(zhǔn)收取租金。這樣有助于吸引社會投資參與公共租賃住房建設(shè)和運營。同時地方政府或用工單位可按規(guī)定對符合條件的低收入保障對象予以適當(dāng)補貼，減輕低收入住房困難家庭的租金支付負擔(dān)。
而對政府投資建設(shè)并運營管理的公共租賃住房，為簡化操作，《通知》規(guī)定可以直接減免租金。各地可結(jié)合實際情況制訂具體實施辦法。
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