縣物業(yè)管理實施細(xì)則
縣物業(yè)管理實施細(xì)則
物業(yè)管理與人民生活息息相關(guān),在近年來社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益日益顯著,有著良好的發(fā)展前景。下文是縣物業(yè)管理實施細(xì)則,歡迎閱讀!
縣物業(yè)管理實施細(xì)則一
第一章 總 則
第一節(jié) 目的·依據(jù)
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《江西省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的有關(guān)規(guī)定，參照《撫州市物業(yè)管理實施細(xì)則》，結(jié)合本縣實際，制定《資溪縣物業(yè)管理實施細(xì)則》(以下簡稱《細(xì)則》)。
第二節(jié) 概念·范圍
第二條 本《細(xì)則》所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本《細(xì)則》所稱業(yè)主，是指不動產(chǎn)登記簿或其他法定文件確定的物業(yè)的所有權(quán)人。
本《細(xì)則》所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和除業(yè)主外的實際使用物業(yè)的其他人。
本《細(xì)則》所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立，具有獨立法人資格，取得相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第三條 本《細(xì)則》適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、養(yǎng)護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。
第三節(jié) 原則·職能
第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。
第五條 縣房管局負(fù)責(zé)本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
(一)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo);
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、收費的監(jiān)督管理;
(三)專項維修資金和住宅物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用的監(jiān)督管理;
(四)受理、處理對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的投訴;
(五)物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理;
(六)其他監(jiān)督管理職責(zé)。
規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、城管、工商、物價、公安、財政、民政、園林綠化、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、電信等行政和公用企事業(yè)單位，按照法律法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)各自職能范圍內(nèi)的管理和服務(wù)工作。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，具體負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、監(jiān)督本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。
社區(qū)居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主權(quán)利與義務(wù)
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住，經(jīng)業(yè)主本人書面授權(quán)，享有前款規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)遵守國家和省有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定;
(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(六)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第二節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第八條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照縣房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。
籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。
第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生細(xì)則，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉細(xì)則;
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，起草《業(yè)主委員會選舉細(xì)則》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主管理規(guī)約草案》，并在大會召開前15日發(fā)給參加會議的成員征求意見。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設(shè)立。
第三節(jié) 業(yè)主大會
第十一條 業(yè)主大會決定以下事項：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(六)籌集和使用專項維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途;
(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;
(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。
第十二條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：
(一)物業(yè)的使用、維護、管理;
(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護;
(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;
(六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù);
(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：
(一)業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)業(yè)主委員會的職責(zé);
(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;
(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;
(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(七)業(yè)主大會會議的表決程序;
(八)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等;
(九)業(yè)主委員會換屆程序、補選細(xì)則等;
(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;
(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。
第十五條 業(yè)主大會會議決定事項實行投票表決。
住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按套計算，每套住宅計一票。
非住宅物業(yè)的投票權(quán)按建筑面積計算，100平方米以下(含本數(shù))的有1票投票權(quán)，每超過100平方米再計1票。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。
第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
業(yè)主委員會不履行召集定期會議義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會定期會議。
第十八條 未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會代行本《細(xì)則》規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé)。
第四節(jié) 業(yè)主委員會
第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由3至11人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會的每屆任期不超過5年，可連選連任。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔;
(五)具有一定的組織能力;
(六)具備必要的工作時間。
第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。
業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第二十一條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé):
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)專項維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處置情況;
(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第二十三條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會;不及時移交的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。
第二十四條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行委員職責(zé)的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)侵害他人合法權(quán)益的;
(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補足。業(yè)主委員會委員候補細(xì)則由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體細(xì)則由業(yè)主大會決定。
第三章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并遵循相對集中、便于管理的原則，考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。
分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第二十七條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，必須持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向物業(yè)管理主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20日內(nèi)，在征求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 新建住宅區(qū)物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)。房管部門應(yīng)當(dāng)把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)《商品房預(yù)(銷)售許可證》的前置條件。
第二節(jié)附屬設(shè)施設(shè)備的配置
第二十九條 新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《資溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理用房配置細(xì)則》規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供，依法屬于全體業(yè)主共有，并由房產(chǎn)管理部門依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主有權(quán)查詢。
第三十條 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發(fā)建設(shè)單位所有的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
第三十一條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的機動車停車庫(位)與住戶套數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，由規(guī)劃行政主管部門按照建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定制定。
住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫和建筑物附屬設(shè)施內(nèi)的車位歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于開發(fā)建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。
第三十二條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區(qū)內(nèi)的水、電、氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施的計量表應(yīng)當(dāng)實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表,由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)向最終用戶進行收費;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。
新建住宅小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)符合國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的電力工程建設(shè)規(guī)范，由供電部門依照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行審核和驗收，供電方式應(yīng)按照安全、可靠、經(jīng)濟、合理和便于管理的原則確定。
用地面積15畝以上小區(qū)應(yīng)當(dāng)修建一座垃圾中轉(zhuǎn)站(垃圾房8m2以上)，有居民活動場地的應(yīng)配套建設(shè)一座公共廁所。
規(guī)劃、建設(shè)部門在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，應(yīng)當(dāng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》進行審查、審批，并征求物業(yè)管理等部門的意見。
第三十三條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。
第三十四條 本《細(xì)則》實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的供水供電設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定是否進行水電改造后移交給專業(yè)經(jīng)營單位，業(yè)主大會決定改造移交的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
第三十五條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。
第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書10日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)管理主管部門備案。
有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
(一)投標(biāo)人少于3人;
(二)總建筑面積少于3萬平方米。
第三十七條 鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設(shè)單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。
第三十八條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報物業(yè)管理主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
第三十九條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置;
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);
(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置;
(四)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按專項設(shè)計要求配置到位;
(五)按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè);
(六)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連;
(七)按照規(guī)劃要求完成環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)管理用房等配套建筑及設(shè)施建設(shè);
(八)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;
(九)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房產(chǎn)開發(fā)主管部門、規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。
第四十條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起30日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電等服務(wù)合同并在以后的移交中向業(yè)主委員會予以公示。
第四十一條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受開發(fā)建設(shè)單位的委托，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位辦理住宅交付的有關(guān)具體事宜。
第四十二條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)業(yè)主名冊;
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。
第四十三條 建設(shè)單位與買受人訂立的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容、建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項目平面布局圖，以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有共用的配套設(shè)施設(shè)備。
第四十四條 在前期物業(yè)管理期間，房屋交付使用前(含當(dāng)月)所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān);房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，在房屋銷售合同有約定的，按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定由業(yè)主承擔(dān);在房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第四十五條 建設(shè)單位訂立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，作為房屋銷售合同的附件。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害買受人的合法權(quán)益。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報物業(yè)管理主管部門備案。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第一節(jié) 一般規(guī)定
第四十六條 業(yè)主可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘符合相應(yīng)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書后方可從事物業(yè)管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
在本縣城鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動的外地企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣房產(chǎn)管理局備案。經(jīng)核準(zhǔn)合格后，方可從事物業(yè)服務(wù)活動(經(jīng)營)。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項服務(wù)的能力。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第四十九條 嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時向相關(guān)行政主管部門、專業(yè)單位報告：
(一)發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在8小時內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全;
(三)物業(yè)服務(wù)人員擅自集體撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活;
(四)發(fā)生群體性事件;
(五)發(fā)生業(yè)主、使用人重大傷亡事件;
(六)其他嚴(yán)重影響業(yè)主、使用人正常生活的事件。
第五十條 建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別建立并妥善保管物業(yè)材料檔案、業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案。
第五十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報其在物業(yè)管理活動中的信用信息。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)建立業(yè)主委員會委員在物業(yè)管理中的信用檔案，并納入全縣物業(yè)管理信用體系。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理主管部門報送統(tǒng)計報表。
第二節(jié) 物業(yè)的裝飾裝修
第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
第五十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限;
(二)允許施工的時間;
(三)廢棄物的清運與處置;
(四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求;
(五)禁止行為和注意事項;
(六)裝修保證金的收取和退還;
(七)違約責(zé)任;
(八)其他需要約定的事項。
第五十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。
第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同
第五十六條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。合同中的下列主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：
(一)物業(yè)服務(wù)事項;
(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用標(biāo)準(zhǔn);
(三)合同期限;
(四)違約責(zé)任。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)公共服務(wù)事項：
(一)建筑物共有部位及設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;
(四)公共區(qū)域的秩序維護;
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);
(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;
(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)其他物業(yè)公共服務(wù)事項。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出明確約定。
物業(yè)服務(wù)合同示范文本由物業(yè)管理主管部門會同其他相關(guān)行政主管部門制發(fā)。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的檔案進行查驗，發(fā)現(xiàn)共有部分與原設(shè)計方案不符或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位、業(yè)主委員會;并按照國家、省和市的有關(guān)規(guī)定，與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理相應(yīng)手續(xù)。對承接查驗中確認(rèn)的問題，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時整改。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊等資料的移交手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi)，持相關(guān)資料向物業(yè)管理主管部門備案。
第六十條 業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決。
第六十一條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;
(二)物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約;
(三)成立首屆業(yè)主委員會后，依法選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時，履行下列交接義務(wù)：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財務(wù)檔案;
(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員;
(三)清退預(yù)收、代收的有關(guān)費用;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費
第六十三條 物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，實行政府指導(dǎo)價或市場調(diào)節(jié)價，其計費模式、標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)委托雙方訂立物業(yè)服務(wù)合同具體約定。
普通住宅、經(jīng)濟適用住房和廉租房的物業(yè)服務(wù)收費以及停車服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價格，價格標(biāo)準(zhǔn)按照屬地管理原則，由縣物價局會同縣房管局依據(jù)《價格法》及其價格管理的有關(guān)規(guī)定制定。
其他住宅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費以及其他服務(wù)項目收費實行市場調(diào)節(jié)價格，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，報物價、物業(yè)管理主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)實行明碼標(biāo)價。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的，其收費標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。
按照《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理細(xì)則》(贛計商價字〔2003〕766號)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)服務(wù)收費前，必須到物價部門申請辦理物業(yè)收費批文，實行亮證收費，并自覺接受物價部門的年度審驗。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。
第六十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主約定應(yīng)以物業(yè)部門指導(dǎo)價為準(zhǔn)。
物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)按《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理細(xì)則》(贛計商價字〔2003〕766號)中規(guī)定收費。
第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
第六十七條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向具備條件的最終用戶收取費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第六十八條 物業(yè)服務(wù)費以法定產(chǎn)權(quán)面積(房屋所有權(quán)證登記的建筑面積)計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產(chǎn)權(quán)面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車庫按標(biāo)準(zhǔn)收費;未辦理產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
物業(yè)管理服務(wù)費按月收取，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的，預(yù)收期限不得超過3個月。
第五節(jié) 舊住宅區(qū)的物業(yè)管理
第六十九條 對具備建立物業(yè)管理條件的舊住宅區(qū)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)采取措施對舊住宅區(qū)進行整治。舊住宅區(qū)完成整治改造后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)，也可依托業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會，由業(yè)主自行管理物業(yè)。
第五章物業(yè)的使用與養(yǎng)護
第一節(jié)物業(yè)的使用
第七十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;
(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;
(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。
第七十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。
業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。
第七十二條 房屋交付后，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二節(jié)車位的使用管理
第七十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車庫和建筑物附屬設(shè)施內(nèi)車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。
業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售的停車庫、車位的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租，其車庫、車位租賃費實行政府指導(dǎo)價。
車庫、車位在優(yōu)先滿足本物業(yè)管理業(yè)主、物業(yè)使用人的停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人，其租賃合同期限不得超過6個月。
第七十四條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)確保消防通道和道路暢通。業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定收取場地使用費的，場地使用費在扣除物業(yè)服務(wù)費后屬于全體業(yè)主共有，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。業(yè)主大會或業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，并支付一定比例的報酬。
業(yè)主對機動車有保管要求的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三節(jié) 建設(shè)單位的保修責(zé)任
第七十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。
第七十七條 建立新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價3%的比例，一次性向物業(yè)管理主管部門設(shè)立的物業(yè)質(zhì)量保修金帳戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)保修費用的保證。
物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管帳戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位按幢設(shè)立專戶。建設(shè)單位在新建物業(yè)交付時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出示物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。
保修金存儲期限與物業(yè)的法定保修期限一致。
第七十八條 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)管理主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
第七十九條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設(shè)單位公布物業(yè)質(zhì)量保修金的使用情況。
第八十條 物業(yè)質(zhì)量保修金存儲期滿，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，物業(yè)管理主管部門應(yīng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額退還建設(shè)單位。
物業(yè)質(zhì)量保修金存儲期滿前30日，物業(yè)管理主管部門應(yīng)將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。
第八十一條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
第四節(jié)物業(yè)的養(yǎng)護
第八十二條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修，由相關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)。
物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業(yè)正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時維護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。
第八十三條 業(yè)主對專有部分進行管理、養(yǎng)護、維修等，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
第八十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)業(yè)主專有部分以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、更新、養(yǎng)護等管理責(zé)任。
前款規(guī)定的業(yè)主專有部分以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備包括變電、供水(不含用戶自建自管的二次供水)等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量器具。
第八十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向最終用戶收取費用。
(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取;
(三)部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?
(四)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取勞務(wù)費。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第八十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主共同維護和管理;業(yè)主大會可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人維護和管理。
第八十七條 住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的建設(shè)單位和業(yè)主，應(yīng)當(dāng)繳存住宅專項維修資金;住宅專項維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。
住宅專項維修資金的建立，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、?？顚Ｓ谩⒔y(tǒng)籌監(jiān)管的原則。住宅專項維修資金的交存、使用、管理的具體細(xì)則，由縣房管局、縣財政局按照有關(guān)規(guī)定制定并執(zhí)行。
第八十八條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。
第八十九條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處置或者改作他用。
利用共有部分進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。收益屬全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主共有。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況。
第九十條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)。
發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，責(zé)任人不及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
第九十一條 因維修物業(yè)、設(shè)置管線等需要，必須進入專有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。
供水、供電、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進入物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
第九十二條 專項維修資金的過戶、續(xù)籌、結(jié)算，應(yīng)遵守下列規(guī)定：
(一)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。
(二)專項維修資金帳面余額低于首次繳付額30%的，經(jīng)業(yè)主大會會議研究決定，按業(yè)主房屋建筑面積的比例向業(yè)主續(xù)籌。
(三)房屋滅失的，將專戶帳面余額返還業(yè)主。
第六章法律責(zé)任
第一節(jié)物業(yè)爭議解決途徑
第九十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決;不能協(xié)商解決的，可以要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對違反本《細(xì)則》的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查、核實，并依法處理。
第二節(jié)違反《細(xì)則》處理規(guī)定
第九十四條 違反本《細(xì)則》第三十九條規(guī)定的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止交付使用;拒不停止的，處以交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下罰款。
第九十五條 違反本《細(xì)則》規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理主管部門予以處罰：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以一至五萬元的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書;
(二)建設(shè)單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第九十六條 違反本《細(xì)則》規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當(dāng)理由拒絕對具備條件的最終用戶實行終端收費的，由縣人民政府責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第九十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本《細(xì)則》第七十條、第七十一條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
第九十八條 對于業(yè)主、使用人不遵守規(guī)章的行為，經(jīng)教育不改的，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會可以對其行為進行公示。業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按每日加收滯納部分0.5‰的滯納金，必要時也可以采取適當(dāng)?shù)南拗菩苑?wù)措施，或向人民法院起訴。不能及時足額交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，不得當(dāng)選為業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員，其所在相關(guān)單位應(yīng)積極幫助做好思想教育工作，必要時應(yīng)當(dāng)代為收繳。不能及時足額交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主代表和業(yè)主委員會組成人員經(jīng)教育不能改正的，可依法罷免。
第九十九條 違反本《細(xì)則》規(guī)定的行為，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》、《撫州市住宅小區(qū)物業(yè)管理用房配置細(xì)則》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。
第七章 附則
第一百條 本《細(xì)則》自公布起之日起30日后施行。
縣物業(yè)管理實施細(xì)則二
第一章總則
第一條為規(guī)范我縣物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進我縣物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《黃岡市物業(yè)管理實施細(xì)則》等法律、法規(guī)，結(jié)合本縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其相關(guān)活動。
本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備和場地等。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循政府指導(dǎo)、市場運作、業(yè)主自治、契約自由、行業(yè)自律、屬地管理的原則進行。
第四條縣政府負(fù)責(zé)把物業(yè)管理納入社會管理 范疇。
縣房管局是物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動的行政指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。主要職責(zé)是：
(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)政策，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理活動;
(二)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的監(jiān)管工作;
(三)負(fù)責(zé)物業(yè)管理選聘活動的監(jiān)督管理工作;
(四)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)的承接查驗工作;
(五)負(fù)責(zé)住宅專項維修資金的收取、使用、指導(dǎo)和監(jiān)督工作;
(六)負(fù)責(zé)業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案工作;
(七)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理活動的監(jiān)督檢查，依法查處違法行為;
(八)負(fù)責(zé)會同有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛、投訴及有關(guān)問題;
(九)會同人社部門，對物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)準(zhǔn)入制度的實施進行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查;
(十)依法履行其他職責(zé)。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)應(yīng)加強對物業(yè)管理的綜合管理工作，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督和檢查。主要職責(zé)是：
(一)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動;
(二)督促檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實物業(yè)管理活動，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛、物業(yè)管理與社區(qū)管理、服務(wù)的關(guān)系;
(三)負(fù)責(zé)組織召開物業(yè)管理活動相關(guān)聯(lián)席會議;
(四)參與本轄區(qū)物業(yè)管理檢查和考評工作。
縣政府各部門按照各自職責(zé)，做好各自的物業(yè)管理工作。
縣住建局
(一)對審批后的建設(shè)項目(工程)搞好批后監(jiān)督管理，對違反基本建設(shè)程序建設(shè)的行為予以查處;
(二)對違法違規(guī)施工、裝飾、裝修等破壞承重墻等影響房屋質(zhì)量安全的行為予以查處;
(三)對建設(shè)、施工單位不按照國家規(guī)定及約定的保修期限和范圍承擔(dān)保修責(zé)任的行為予以查處。
縣規(guī)劃局
規(guī)劃設(shè)計新建物業(yè)項目時，負(fù)責(zé)對新建項目的各項設(shè)施統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，按規(guī)定配置各類公建配套設(shè)施，對開發(fā)建設(shè)單位擅改規(guī)劃設(shè)計要求的行為予以查處。
縣城管執(zhí)法局
(一)對違反市容環(huán)境衛(wèi)生管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為進行查處;
(二)對破壞公共園林綠地、公共設(shè)施的行為進行查處;
(三)對因從事餐飲、娛樂、建設(shè)等經(jīng)營活動帶來的油煙、噪音等污染行為進行查處;
(四)依法履行的其他職責(zé)。
縣公安局
(一)會同民政部門開展門(樓)牌清理、編制工作，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)開展安裝及維護工作;
(二)依法打擊處理違反流動人口服務(wù)和管理條例的各類違法犯罪行為;
(三)依法查處飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活行為;
(四)依法打擊處理其他擾亂公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利、妨害社會管理等違法犯罪行為;
(五)科學(xué)指導(dǎo)視頻監(jiān)控平臺等安防設(shè)施建設(shè)。
縣消防大隊
(一)對未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防安全教育培訓(xùn)及消防演練的進行查處;
(二)對占用、堵塞、封閉的消防通道，妨礙消防車輛通行的行為進行查處;
(三)對埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的行為進行查處;
(四)對建筑消防設(shè)施、器材未保持完好有效的行為進行查處;
(五)對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口的行為進行查處;
(六)對在小區(qū)內(nèi)設(shè)立、儲存易燃易爆危險品行為的進行查處。
縣物價局
(一)對超出政府指導(dǎo)價浮動幅度擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的行為進行查處;
(二)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費備案時，進行審核并頒發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)審證》;
(三)對超范圍收費的行為進行查處;
(四)對其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為進行查處。
縣質(zhì)監(jiān)局
(一)對違反規(guī)定，擅自在經(jīng)營活動中使用無生產(chǎn)許可證的產(chǎn)品或無強制性認(rèn)證產(chǎn)品的行為進行查處;
(二)對用于貿(mào)易結(jié)算的計量器具(水、電、氣表等)未經(jīng)檢定投入使用行為的查處;
(三)對不按規(guī)定擅自安裝、使用電梯、鍋爐、壓力容器、起重機械、游樂設(shè)施等特種設(shè)備以及不按規(guī)定進行上述設(shè)備維修、保養(yǎng)的行為進行查處。
縣文明辦應(yīng)將物業(yè)管理工作納入社區(qū)精神文明建設(shè)范疇。
縣工商局負(fù)責(zé)對未取得營業(yè)執(zhí)照、擅自在物業(yè)管理區(qū)域從事經(jīng)營活動的行為進行查處。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，負(fù)責(zé)直供管網(wǎng)到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗收，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。
第五條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集。相關(guān)職能部門和社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：
(一)業(yè)主委員會未依法履行職責(zé);
(二)業(yè)主委員會未依法換屆;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法撤出和辦理交接手續(xù);
(四)物業(yè)管理與服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;
(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項。
第六條本縣新建小區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。未實行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合舊城區(qū)改造，分步實施物業(yè)管理。
第二章前期物業(yè)管理
第七條新建小區(qū)實行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理辦公設(shè)備和場地，其資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處置物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等。
第八條新建小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證前或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣房管局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第九條開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定《臨時管理規(guī)約》，作為物業(yè)買賣合同的附件，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)以及違反《臨時管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。開發(fā)建設(shè)單位制定的《臨時管理規(guī)約》，不得侵害物業(yè)買賣人的合法權(quán)益。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前，將《臨時管理規(guī)約》向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守《臨時管理規(guī)約》予以書面承諾。
第十條縣房管局應(yīng)會同縣工商局制定《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》、《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》等文書，用于具體指導(dǎo)全縣的物業(yè)管理。
第十一條前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。
已竣工驗收但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十二條開發(fā)建設(shè)單位與所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)一式三份，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和縣房管局各執(zhí)一份。
第三章物業(yè)的承接與查驗
第十三條新建小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，在報批商品房開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時，必須考慮物業(yè)管理服務(wù)用房、水電氣直供管網(wǎng)、安全措施、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等必要的物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。在項目建設(shè)過程中，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強監(jiān)督和管理，達(dá)到開發(fā)小區(qū)在竣工驗收、交付使用前符合物業(yè)使用的基本條件。
第十四條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理服務(wù)用房，并在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設(shè)計方案中應(yīng)注明物業(yè)管理服務(wù)用房的具體位置。
新建小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該按照不低于地上地下總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)服務(wù)用房;規(guī)模較小的開發(fā)項目，配置物業(yè)服務(wù)用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置，有條件的鼓勵配置社區(qū)居委會駐點工作用房。
物業(yè)服務(wù)用房其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房具體位置，房屋登記機構(gòu)應(yīng)在登記簿上予以記載，但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押，縣房管局不得辦理轉(zhuǎn)移登記。
第十五條申報竣工綜合驗收的開發(fā)小區(qū)須達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)：
(一)開發(fā)小區(qū)建設(shè)用地的使用符合小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求，建筑物、道路、各種管線、服務(wù)設(shè)施、圍墻、景點等位置準(zhǔn)確;
(二)開發(fā)小區(qū)所有規(guī)定建設(shè)項目、基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施和環(huán)境建設(shè)按小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求全部建成完工，沒有缺項。工程的施工質(zhì)量通過相關(guān)專業(yè)部門的檢查認(rèn)定，符合有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求，使用功能完好，并取得認(rèn)證文件;
(三)開發(fā)小區(qū)工程技術(shù)檔案、資料完整準(zhǔn)確，并按有關(guān)規(guī)定要求歸整完畢;
(四)小區(qū)內(nèi)施工機具、臨建設(shè)施、建筑垃圾、臨時建筑等全部消除完畢，場地平整、道路暢通、衛(wèi)生清潔;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十六條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成承接查驗工作?，F(xiàn)場查驗20日前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)的報建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)物業(yè)專項維修資金清冊;
(三)設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單;
(六)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單;
(七)物業(yè)服務(wù)用房的清單;
(八)物業(yè)使用、維護、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。
第十七條物業(yè)承接查驗應(yīng)形成書面記錄。查驗記錄應(yīng)包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字認(rèn)可并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。
第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后10日內(nèi)，向縣房管局報送下列材料：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時管理規(guī)約;
(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(四)開發(fā)建設(shè)單位移交資料清單;
(五)查驗、交接記錄;
(六)其他承接查驗有關(guān)文件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)后應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第四章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十九條物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)使用人受業(yè)主委托可以依法享有業(yè)主的權(quán)利并履行相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有以下權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的幫助;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的相關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時繳納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的其他義務(wù)。
第二十一條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，具體標(biāo)準(zhǔn)為：
(一)以建設(shè)項目《國有土地使用權(quán)證》確定的用地范圍為準(zhǔn)，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域;劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者以分割成多個自然院落或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)分期建設(shè)項目或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的項目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
沒有實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由業(yè)主共同申請或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)征求業(yè)主意見后，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，并向縣房管局報送相關(guān)資料。
第二十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，按照有關(guān)法律、法規(guī)以及本辦法的規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé);也可以決定就近參加相鄰物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會，但應(yīng)當(dāng)征得相鄰物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會同意，并享有同等權(quán)利，履行同等義務(wù)。
第二十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的專有部分超過建筑總面積50%或業(yè)主入住戶數(shù)超過50%時，開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主應(yīng)向轄地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)提出召開首次業(yè)主大會的書面要求，并及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總面積圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)管理服務(wù)用房配置證明;
(七)其他相關(guān)的文件資料。
第二十四條符合成立業(yè)主大會條件的，縣房管局或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)自收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位代表、社區(qū)居委會代表組成?；I備組人員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%，籌備組組長由社區(qū)居委會代表擔(dān)任?；I備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)組織業(yè)主推薦。
籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，將成員名單以及籌備工作相關(guān)事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)協(xié)調(diào)解決。業(yè)主對籌備工作公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助配合籌備組開展工作?；I備組應(yīng)當(dāng)依照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(建房〔2009〕274號)的規(guī)定開展工作。
第二十五條下列事項由業(yè)主大會決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(六)籌集和使用專項維修資金;
(七)依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)依法改變共有部分的用途;
(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用;
(十)有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項。
決定前款第(六)項和第(七)項規(guī)定的事項以及處分共有物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主同意;決定前款規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。
第二十六條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議以及有法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主，同時應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)，可以邀請其參加會議。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄并存檔。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)自決定之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)督促業(yè)主、物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費及其相關(guān)費用;
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)使用、維修和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十八條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合有關(guān)法律、法規(guī)或者章程、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的條件。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
擔(dān)任業(yè)主委員會的委員，若有損壞房屋結(jié)構(gòu)、違法搭建、無故欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，應(yīng)按業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。
第二十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。
經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以向業(yè)主委員會主任、副主任以及其他委員支付適當(dāng)?shù)膱蟪?，從業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費中列支。
第三十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反有關(guān)法律、法規(guī)或者章程的，縣房管局或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第五章物業(yè)管理服務(wù)
第三十一條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。
從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
非本縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本縣從事物業(yè)管理服務(wù)的，對列入經(jīng)營異常名錄與嚴(yán)重違法名單的，禁止參與招投標(biāo)和從事物業(yè)經(jīng)營活動。
第三十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項維修基金的管理與使用、物業(yè)管理服務(wù)用房、合同期限、協(xié)助配合社區(qū)各項工作、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。
電梯、消防、監(jiān)控、安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。
第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時向有關(guān)主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。
業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請公共秩序維護員，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。公共秩序維護員在維護小區(qū)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵占公民的合法權(quán)益。
第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：
(一)依法、依規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)及其環(huán)境、公共秩序進行管理;
(二)依照縣物價局有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同收取物業(yè)服務(wù)費用;
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;
(四)選聘專營企業(yè)承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù);
(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。
第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
(一)以業(yè)主至上為宗旨，提供服務(wù)質(zhì)量和水平;
(二)按照物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔(包括亂貼、亂畫清洗)、共用部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護等服務(wù);
(三)實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況;實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況;
(四)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;
(五)承擔(dān)文明創(chuàng)建、人員信息、網(wǎng)絡(luò)平臺、平安建設(shè)等社會管理，積極融入社區(qū)管理;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第三十七條縣房管局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，縣房管局應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第三十八條縣物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)在縣房管局監(jiān)管和指導(dǎo)下開展工作。充分發(fā)揮橋梁和紐帶作用，加強行業(yè)自律，自我教育，自我完善，自我提升。為企業(yè)代辦資質(zhì)證書、學(xué)術(shù)交流和專業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等活動，協(xié)調(diào)解決行業(yè)爭議和糾紛。
第六章物業(yè)的使用與維護
第三十九條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第四十條物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第四十一條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因建設(shè)、維修或者養(yǎng)護物業(yè)以及公共利益的需要，業(yè)主臨時占用、挖掘道路或者場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位臨時占用、挖掘道路或者場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他單位或者個人臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。
建設(shè)、維修或者養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第四十二條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置車位的，其車位設(shè)置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。停車收費按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;車位收益主要用于彌補業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理經(jīng)費，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第四十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第四十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金的收取、使用、管理按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部第165號令)和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十五條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、維修和養(yǎng)護，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主對專有部分進行管理、維修和養(yǎng)護時，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法提供便利。
第四十六條物業(yè)存在安全隱患、危及公共利益以及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。
第四十七條物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;
(二)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(三)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(四)損壞或者擅自占用、改建、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(五)堆放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(六)亂丟垃圾，高空拋物;
(七)排放有毒、有害物質(zhì);
(八)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(九)有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
第七章物業(yè)服務(wù)收費
第四十八條物業(yè)服務(wù)收費依照《黃梅縣普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級評定標(biāo)準(zhǔn)》和《黃梅縣普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。
其他住宅、非住宅以及其他服務(wù)項目的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方當(dāng)事人共同協(xié)商約定具體價格，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。
第四十九條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價。物業(yè)交付使用前及以后，開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費依據(jù)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)以及價格舉報電話等有關(guān)情況進行公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其特約服務(wù)收費由雙方當(dāng)事人自行約定。
第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)出具物業(yè)服務(wù)費結(jié)清證明。
第五十一條出售后已交付物業(yè)買受人或者因物業(yè)買受人的原因未實際交付的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)費。
第五十二條經(jīng)濟適用房和普通住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的封閉式共用車庫和露天停車場(停車位)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，經(jīng)縣物價局批準(zhǔn)，可以按照核定的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費。停車費應(yīng)屬全體業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定，可以由業(yè)主大會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付部分管理服務(wù)費用。
第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向用戶收取手續(xù)費等額外費用;委托單位可以向受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)的代收業(yè)務(wù)勞務(wù)費，但不得采取變相漲價的方式，將上述費用轉(zhuǎn)嫁由終端用戶承擔(dān)。
第八章法律責(zé)任
第五十四條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。
業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，依法不予支持。
第五十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的，或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用。
第五十六條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的相關(guān)資金。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕撤出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費的，依法不予支持。
第五十七條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院依法撤銷。
業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位以及其他業(yè)主、物業(yè)使用人等單位和個人侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任。
第五十八條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商和解;不能協(xié)商和解的，可以向縣房管局或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)設(shè)立的人民調(diào)解委員會申請調(diào)解;也可以依法申請仲裁、提起民事訴訟。
第五十九條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對違反有關(guān)法律、法規(guī)以及本細(xì)則的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查、核實，并依法處理。
第六十條物業(yè)交接后，開發(fā)建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第六十一條在物業(yè)管理活動中，違反《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)以及本辦法規(guī)定的，依照相關(guān)責(zé)任條款對當(dāng)事人進行處理;違反物業(yè)服務(wù)合同等有關(guān)民事方面協(xié)議約定的，依照《合同法》、《民事訴訟法》等相關(guān)法律規(guī)定對當(dāng)事人進行處理。
第九章附則
第六十二條本辦法由黃梅縣房管局負(fù)責(zé)解釋。
第六十三條本辦法自2015年1月1日起施行，有效期5年，《黃梅縣物業(yè)管理暫行辦法》(梅政發(fā)〔2007〕36號)同時予以廢止。
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