房地產(chǎn)抵押合同案例2則
在房地產(chǎn)拍賣中,其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài),即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展,房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。今天學(xué)習(xí)啦小編要與大家分享的是:房地產(chǎn)抵押合同案例,共2則;具體內(nèi)容如下,希望可以幫助到大家!
房地產(chǎn)抵押合同案例一
確認(rèn)房地產(chǎn)抵押合同無效案
薛×訴丁××、××××銀行鄭州×××支行確認(rèn)房地產(chǎn)抵押合同無效糾紛案
案情簡介:
原告薛×與被告丁××系夫妻關(guān)系。被告丁××因經(jīng)營需要,向被告××××銀行鄭州×××支行申請借款80萬元。2003年3月25日,××××銀行鄭州×××支行與丁××簽訂《借款合同》一份,主要約定,丁××向××××銀行鄭州×××支行借款80萬元;借款期限為12個月,自2003年3月25日至2004年3月25日。同日,鄭州××實(shí)業(yè)有限公司與××××銀行鄭州×××支行簽訂了一份《動產(chǎn)質(zhì)押合同》,約定為擔(dān)保丁××按照《借款合同》的約定償還借款,鄭州××實(shí)業(yè)有限公司自愿作為出質(zhì)人,提供其所合法擁有的《質(zhì)押物清單》所列明的動產(chǎn)(建筑裝飾材料)作為質(zhì)物,擔(dān)保丁××履行上述《借款合同》所規(guī)定的債務(wù)。并且還約定借款債務(wù)超出質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)時處理質(zhì)物凈收入的部分,鄭州××實(shí)業(yè)有限公司愿與其他擔(dān)保人一起承擔(dān)連帶保證責(zé)任。同日,被告××××銀行鄭州×××支行向丁××發(fā)放了80萬元貸款。2003年4月2日, ××××銀行鄭州×××支行又與丁××簽訂了一份《房地產(chǎn)抵押合同》,主要約定:為確保借款合同的履行,丁××愿意將其位于鄭州市二七區(qū)淮河路××小區(qū)42號樓東1單元東、西門的房地產(chǎn)(面積為151.29平方米)抵押給該行。2003年4月23日,×××支行在鄭州市房地產(chǎn)管理局依法辦理了房屋抵押登記。
該筆貸款將要到期時,××××銀行鄭州×××支行發(fā)現(xiàn)借款人丁××下落不明,且已將其名下的轎車過戶到他人名下。另外,鄭州××實(shí)業(yè)有限公司也已擅自將部分質(zhì)物轉(zhuǎn)移。該行即向鄭州市金水區(qū)人民法院提起訴訟,要求丁××提前歸還所欠借款本金80萬元及利息12744元,并對依法變現(xiàn)抵押物和質(zhì)物所得價(jià)款優(yōu)先受償。薛×收到起訴狀和開庭傳票后,隨即向同一法院提起訴訟,要求確認(rèn)××××銀行鄭州×××支行與丁××簽訂的《房地產(chǎn)抵押合同》無效。
代理意見:
宋釗律師接受××××銀行鄭州×××支行的委托后,依據(jù)有關(guān)事實(shí)和法律,提出了如下代理意見:房屋所有權(quán)證是確定房屋權(quán)屬的合法證明。本案爭議房屋的房產(chǎn)權(quán)證上載明房屋所有人系丁××,共有人欄中并沒有顯示原告,××××銀行鄭州×××支行有理由相信丁××對該房屋有處分權(quán),并且雙方依法簽訂了抵押合同,依法定程序辦理了抵押登記,同時××××銀行鄭州×××支行向丁××發(fā)放了80萬元貸款。這些事實(shí)表明,××××銀行鄭州×××支行在辦理抵押時是善意有償?shù)模虼朔康禺a(chǎn)抵押合同合法有效,請求法院依法駁回原告薛×的訴訟請求。
審理結(jié)果:
鄭州市金水區(qū)人民法院經(jīng)過審理后認(rèn)為:×××支行在與丁××簽訂抵押合同時盡到了注意義務(wù),沒有過錯,另外×××支行依約向丁××發(fā)放了80萬元貸款,系有償取得抵押權(quán)。因此,依法判決駁回了原告薛×的訴訟請求。一審宣判后,原被告雙方在法定上訴期間均未提起上訴。
附:民事判決書
鄭州市金水區(qū)人民法院
民事判決書
(2004×)金××初字第××××號
原告 薛×,×,1967年10月20日生,漢族,現(xiàn)住鄭州市×××路×號院。
委托代理人 張××,男,1974年4月6日生,漢族,現(xiàn)住鄭州市文化路80號。
被告 丁××,×, 1961年9月18日生,漢族,現(xiàn)住址不詳。
被告 ××××銀行鄭州×××支行。
負(fù)責(zé)人 ×××。
委托代理人 宋釗,河南國豐律師事務(wù)所律師。
委托代理人付××,××××銀行鄭州×××支行職員。
原告薛×訴被告丁××、××××銀行鄭州×××支行確認(rèn)合同糾紛一案,本院受理后,依法組成合議庭,公開開庭進(jìn)行了審理。原告薛×及其委托代理人張××、被告××××銀行鄭州×××支行委托代理人宋釗、付××到庭參加訴訟。被告丁××經(jīng)本院合法傳喚,無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱,2003年4月2日,二被告簽訂房地產(chǎn)抵押合同一份,被告丁××將位于鄭州市淮河路××小區(qū)的42號樓東1單元東西門的房產(chǎn)抵押給被告。原告薛×與被告丁××系夫妻關(guān)系,該房產(chǎn)系夫妻共同財(cái)產(chǎn)。被告丁××在未經(jīng)原告同意的情況下,私自處分共同財(cái)產(chǎn),被告××××銀行鄭州×××支行明知其行為侵犯他人合法權(quán)利而為之,二被告的行為違反法律規(guī)定,侵犯了原告的合法權(quán)利,現(xiàn)請求確認(rèn)二被告簽訂的房地產(chǎn)抵押合同無效。
被告丁××未答辯。
被告××××銀行鄭州×××支行辯稱,本案爭議房屋房產(chǎn)權(quán)證上載明房屋所有人系丁××,共有人欄中并沒有顯示原告,我行有理由相信丁××對該房屋有處分權(quán),并且雙方依法簽訂了抵押合同,依法定程序辦理了抵押登記,同時我行向丁××發(fā)放了80萬元貸款。這些事實(shí)表明,我行在辦理抵押時是善意有償?shù)?,因此房地產(chǎn)抵押合同合法有效,請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
經(jīng)審理查明,原告與被告丁××系夫妻關(guān)系。2003年3月25日二被告簽訂借款合同一份,同日被告××××銀行鄭州×××支行(以下簡稱×××支行)向丁××發(fā)放80萬元貸款。2003年4月2日被告丁××以其位于鄭州市二七區(qū)淮河路××小區(qū)42號樓東1單元東西門房產(chǎn)一套設(shè)定抵押,與×××支行簽訂房地產(chǎn)抵押合同一份,2003年4月23日,×××支行依法辦理了房屋抵押登記。
本院認(rèn)為,《房屋所有權(quán)證》是判斷房屋權(quán)屬的合法憑證,被告丁××在申請抵押貸款時提供的房屋的所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人是丁××,該證書以及丁××填寫的房地產(chǎn)抵押登記表的“共有人”欄內(nèi)均未顯示原告,雖然薛紅與丁××系夫妻關(guān)系,但×××支行有理由相信丁××是該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人,對該房屋享有處分權(quán),因而與其簽訂了抵押合同并依法辦理了抵押登記,×××支行在與丁××簽訂抵押合同時盡到了注意義務(wù),沒有過錯,另外×××支行依約向丁××發(fā)放了80萬元貸款,系有償取得抵押權(quán)。依照最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第89條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第38條、41條之規(guī)定,判決如下:
駁回原告的訴訟請求。
案件受理費(fèi)50元,由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可于判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于河南省鄭州市中級人民法院。
審 判 長 ×××
審 判 員 × ×
代理審判員 ×××
二○○四年九月十四日
書 記 員 ×××
房地產(chǎn)抵押合同案例二
房產(chǎn)未能辦理按揭的違約責(zé)任由誰承擔(dān)?
【案情】
2007年風(fēng)云房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱風(fēng)云公司)以買七樓送八樓的形式促銷其開發(fā)的風(fēng)云大廈,文某購買了七樓,風(fēng)云公司按約定將八樓贈送給文某使用。同年,文某入住后發(fā)現(xiàn)其八樓的房產(chǎn)并沒有房產(chǎn)權(quán)屬證書,遂與開發(fā)商交涉,經(jīng)協(xié)商雙方又專門簽訂了一份關(guān)于該八樓的商品房買賣合同,雙方約定:風(fēng)云公司負(fù)責(zé)辦理八樓的房產(chǎn)證,而由文某第一期交納首付款15299元,余款30000以5年按揭方式即每月交納587元,并由文某在十日之內(nèi)將按揭手續(xù)備齊交至風(fēng)云公司。風(fēng)云公司辦理了八樓房產(chǎn)證后,在辦理銀行按揭手續(xù)時,銀行以該八樓的建筑面積太小僅40平方,貸款數(shù)額太少僅30000元而不予審批。風(fēng)云公司要求文某按合同約定,將按揭款交納給該公司,文某以銀行未辦理按揭手續(xù)而拒絕,并要求解除合同。2009年4月風(fēng)云公司將文某訴至法院,要求其支付購房款并責(zé)令其履行按揭義務(wù),文某遂提起反訴,要求解除合同,并還首付款15299元。
【分歧】
該案在審理過程中有三種意見:
第一種意見認(rèn)為:被告文某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,并應(yīng)繼續(xù)履行合同。因?yàn)榘唇屹J款雖然未能辦理但按揭本身是一種分期付款,故由被告按合同約定的數(shù)額交納給公司是符合分期付款的要求的。且原告開發(fā)公司已辦理該房產(chǎn)證,該房產(chǎn)所有權(quán)已登記至被告文某名下,文某不能以未辦理按揭來對抗物權(quán)的變更。
第二種意見認(rèn)為:原告風(fēng)云公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)榘唇屹J款并不是買賣雙方單純的分期付款,按揭是由買受人向銀行申請擔(dān)保貸款后,每月交納一定的本息給銀行的一種方式,該形式必然要涉及買賣合同的第三方即銀行。根據(jù)合同的約定,由被告提供辦理按揭的手續(xù)交由原告辦理,現(xiàn)原告未能辦理按揭,所以應(yīng)由原告來承擔(dān)違約責(zé)任。
第三種意見認(rèn)為:該案中的按揭條款應(yīng)是無效條款,原、被告不存在違約問題。因?yàn)榘唇冶厝灰婕般y行即該案的第三方,且必須要得到第三方的同意才有效,所以該條款是無效條款,且合同中原告并未承諾一定能辦理按揭,故原告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告可以就該付款方式另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議,協(xié)議不成應(yīng)解除該合同,并由原告退還被告的首付款,而被告也應(yīng)承擔(dān)原告辦理房產(chǎn)證的費(fèi)用及損失。
【評析】
筆者同意第三種意見。
按揭是指以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押,獲得銀行貸款并依合同分期付清本息,貸款還清后銀行歸還抵押物,所以按揭不是買賣雙方的分期付款。
買受人向銀行申請貸款,必須先簽訂購房合同。而購房款的按揭作為購房合同的必要條款,在購房合同中是明確約定??梢钥闯鲑I受人在向銀行申請貸款前,在簽訂購房合就已經(jīng)約定了需由購房合同外第三方——銀行或住房資金管理中心批準(zhǔn)的貸款付款方式。如果貸款申請未獲批準(zhǔn),該約定就無法實(shí)現(xiàn)。因此,買賣雙方在簽訂購房合同時約定的按揭付款方式系效力待定條款,是以第三方的批準(zhǔn)為生效要件。如貸款申請未被批準(zhǔn),則雙方約定的按揭付款方式就是無效的。
在實(shí)踐中,因銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)按揭,而導(dǎo)致的違約責(zé)任應(yīng)由誰來承擔(dān)?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定:商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人??梢钥闯鲈谖茨苻k理按揭時,應(yīng)分清不能辦理按揭手續(xù)的原因,如因買受人原因而導(dǎo)致的則應(yīng)由買受人承擔(dān)違約責(zé)任,如因出賣人原因而導(dǎo)致的則應(yīng)由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任,如雙方均無過錯的,因不可歸責(zé)的事由而導(dǎo)致的可以解除該買賣合同。
此時,購售雙方仍可簽訂補(bǔ)充協(xié)議,對付款方式重新做出約定。如雙方無法達(dá)成新的協(xié)議,因原付款方式無效,造成購房合同無法履行,雙方均可解除購房合同。